美國房產經紀告訴第一財經記者，除了就業因素造成的地區差異，美國房地產市場本就高度分化。

疫情三年，美國租房市場可能首次由房東市場轉向租客市場。

美國房地產網站Realtor.com於26日發佈最新報告，5月，全美租金中位數同比下降0.5%，是自2020年疫情暴發以來首次出現房租下滑。當月，全美租金要價中位數爲1739美元（摺合大約12500元人民幣），較去年7月時的高位回調2%，但仍遠超疫情前水平，即相比2019年5月時的租金高出24.7%。

該機構統計了全美50個大都會地區單間公寓（Studio）、一居室以及兩居室的租金要價，按區域劃分，疫情期間漲勢迅猛的西部地區回調幅度更大，租金下滑3%，南部地區租金跌幅爲0.7%。

全美租金中位數三年來首降

儘管整體租金價格出現小幅鬆動，但中西部地區以及部分東北部城市租金仍實現強勁上漲。數據顯示，上月中西部租金中位數同比上揚4.5%，其中，俄亥俄州哥倫布市的漲幅最大，同比大漲9.3%，密蘇里州聖路易斯市的租金漲幅度爲7.7%。東北部城市中，紐約州紐約市租房成本上揚6.8%。

Realtor.com首席經濟學家黑爾 （Danielle Hale） 表示，造成地區差異的一個可能解釋是東北地區就業市場火熱。“過去12個月，東北地區失業率由3.5%降至2.8%，推高房屋租賃需求。儘管西部地區失業率同樣處於低位，維持在3.4%，但勞動力復甦情況不及前者，且該地區房屋供應增加也可能削弱租金漲幅。”

2020年，受疫情突襲的影響，許多白領搬家至人口較少的城市遠程辦公，拖累美國主要城市租金大幅走低。但隨着疫苗普及、疫情消散，白領返崗辦公，學生重回校園，大都會區重新吸引個人和家庭迴歸，扭轉了租金下跌的態勢。

據數據公司CoStar Group提供的數據，過去不到兩年時間，全美租金平均漲幅高達25%。而在截至5月底止的12個月，全美新簽約租金平均要價漲幅不足2%，遠低於前一年的雙位數漲幅，也是近年來漲幅最小的一年。對於一直努力應對通脹高企和財務挑戰的租房者而言，租金回調無疑令他們稍稍鬆一口氣。

Realtor.com預計，2023年全年來看，全美租金中位數將同比小幅走低，跌幅爲0.9%。

租房市場高度分化

美國地產經紀公司Compass Real Estate高級房地產經濟師韓雷在接受第一財經記者採訪時表示，除了就業這一因素帶來地區差異，美國房地產市場本就高度分化。

韓雷援引諮詢公司Miller Samuel的最新數據，以紐約市曼哈頓爲例，截至5月，該地區公寓租金價格已連續三個月創下歷史新高，當月，公寓租金中位數爲4395美元（摺合大約31700元人民幣），同比大漲10%，環比上揚3.6%。

“六月初至九月初通常是租房旺季，因遊客和留學生大批到訪，租金相對較高，撇除季節性因素，紐約租金居高不下的最主要原因在於房源緊張。”韓雷進一步解釋了造成供不應求的兩點原因：第一，由於新簽約房屋的租金漲幅更爲明顯，許多租客會選擇續簽現有租約，以避免更高的成本。“儘管房東在續約時也會上調價格，但與當前的市場價相比，還是要低很多，所以很多租客傾向於原地不動，這樣一來，流入市場的新增房源將進一步減少。”

第二，抵押貸款利率高企，購房成本激增令買家卻步，加之經濟形勢不太明朗，哪怕剛需購房者都持觀望態度。“很多買家都選擇等一等，不買房先租房，這就又給租房市場添了一把火，加劇本就緊張的供需關係。”韓雷說。

已在紐約從事房地產經紀工作逾十年的韓雷對第一財經記者感嘆道：“很難想象房租這樣持續上漲，人們還能承受如此高昂的租金。”