7月百城新建商品住房成交同環比均降，供應仍待修復。2023年7月克而瑞百城新建商品住宅成交面積2180萬方，同比下降33.0%，環比下降23.0%；百城新建商品住宅成交金額4098億元，同比下降34.6%，環比下降27.7%。7月百城成交面積和金額同環比均降，且金額同比降幅高於22年同期，市場仍呈弱復甦的態勢。供應端仍待修復，降幅與成交降幅同步擴大。7月百城新建商品住宅供應面積1642萬方，同比下降34.3%，降幅進一步擴大。7月可比城市供銷比爲0.76，前值0.97。

7月百強房企銷售同比降幅擴大，房企間分化態勢延續。7月百強房企單月銷售金額和銷售面積同比增速分別爲-37.2%/-36.8%，前值分別爲-27.6%/-32.1%，1-7月百強房企累計銷售金額和銷售面積同比增速分別爲-5.9%/-17.0%，前值分別爲-0.4%/-13.9%。7月TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100單月銷售金額同比增速分別爲-32.8%/-38.6%/-32.4%/-44.2%/-37.0%。以TOP30房企爲例，7月TOP30房企平均全口徑銷售金額87億元，同比下降35.7%，其中央國企平均銷售額同比下降20.9%，民企和混合所有制房企平均銷售額同比下降46.3%，銷售分化態勢延續。但從趨勢上看，5月以來央國企與民企的銷售分化程度較2-4月收斂。

重點36城涉宅用地成交降幅擴大，溢價率邊際回落。我們跟蹤的36個重點城市7月涉宅用地共計成交106宗，成交建面1146萬方，同比下降51.7%，成交金額1276億元，同比下降55.2%，降幅進一步擴大。7月36城涉宅用地成交溢價率爲6.1%，自4月以來維持邊際回落的趨勢。7月36城累計涉宅用地成交溢價率爲7.1%，高於22年水平。央國企和地方城投平臺仍爲土地市場主力。統計各類型房企全口徑拿地金額，央企和全國型國企、地方國企和城投平臺、混合所有制房企、民營房企7月在36個主要城市的拿地金額佔比分別爲45.4%/32.2%/1.8%/20.6%。

投資建議與投資標的

7月房地產基本面仍延續緩慢復甦態勢。7月百城新建商品住房成交面積和金額同環比均降，成交金額同比降幅高於22年同期，供應面積降幅略高於成交面積降幅。7月百強房企銷售金額和麪積同比降幅擴大，央國企與民企銷售分化態勢持續，但隨着市場整體活躍度回落、房企去化壓力普遍增長，5月以來央國企與民企的銷售分化程度較2-4月收斂。預計重點城市涉宅用地成交溢價率受益於房企投資集中度提高而回升，但成交量維持較大降幅，央國企和地方城投平臺仍是拿地主力。

7月政治局會議以來中央持續積極表態房地產相關政策，北京、深圳、廣州、上海相繼發聲將研究落實相關政策，鄭州、南京等二線城市政策落地有所推進，對於市場情緒有比較明顯的提振效果。當前市場對於需求端政策內容和效果等存在一定分歧，我們認爲短期地產股行情或存在以下重要觀察點：一是一線及強二線城市需求端政策工具箱的內容、適用範圍擴大，或政策落地有所推進；二是以上城市政策落地後，觀測到對該城市房地產銷售的實際刺激效果；三是結合近期銷售走弱及房企償債節奏，觀測到困難房企在經營端和融資端的風險進一步暴露。中期來看，254號文原則下部分於去年底展期的開發貸預計最早於2023Q4到期，部分房企資金壓力可能會邊際趨緊，或重新進入融資端支持政策的觀察點，可能爲板塊帶來更大彈性和確定性行情。預計臨近政策窗口時點將爲板塊帶來強β屬性，看好估值修復空間較大的民企及混合所有制房企：龍湖集團(00960，買入)、金地集團(600383，買入)、萬科A(000002，買入)。憑藉融資優勢及維持拿地-銷售良性循環的央國企具備較強α屬性，推薦保利發展(600048，買入)，建議關注招商蛇口(001979，未評級)、華潤置地(01109，未評級)、中國海外發展(00688，未評級)、越秀地產(00123，未評級)、建發國際集團(01908，未評級)、華髮股份(600325，未評級)。

風險提示：地產逆週期政策不及預期。銷售大幅下滑。房企信用風險進一步擴大。