本報記者 慈玉鵬 北京報道

存量房貸利率暫未下降，但資金中介已暗潮湧動。

青島的李明（化名），從事資金中介多年。他告訴《中國經營報》記者，“存量房貸利率若想調低，主要有兩種途徑，一種是經營貸置換，另一種是消費貸置換，雖然上述業務不合規，但均可運作。”記者獲悉，目前市場上多位資金中介表示，“存量房貸降利率可通過轉貸操作，基本無風險。”但是，真的無風險嗎？

記者採訪瞭解到，客戶通過資金中介轉貸是違規操作，查處後會被勒令提前還貸，並記入不良信用記錄。同時，部分資金中介收取高額服務費用，摺合貸款成本甚至超過此前房貸利率。另外，轉貸後月還款金額升高或會超過客戶承擔能力，進而影響信用記錄等。

據悉，存量房貸利率調整已“箭在弦上”。業內人士表示，8月21日5年期以上LPR報價維持不變或爲存量按揭利率降低預留空間。存量貸款客戶應暫等消息，通過正規渠道操作，避免陷入“轉貸”黑洞。

轉貸暗道

實際上，部分資金中介所宣稱的“實現房貸利率調整”，其本質則是“房貸置換”。

李明告訴記者，進行轉貸時，有營業執照則選擇性相對較多，可選擇先息後本或等額本息，等額本息期限可達10年，通過消費貸途徑，可做200萬元額度轉貸，消費貸年利率一般稍高於4%。“過去消費貸只能做到100萬元，現在額度提高了，但需要抵押房產，通過銀行操作借款。”李明說。

談到辦理步驟，李明表示，“第一步，通過墊資公司借款，償還之前貸款；第二步，通過中介辦理消費貸或者經營貸，償還此前的墊資，墊資費用的費率約爲1%。另外，爲規避風險，資金從銀行轉出後要按照中介安排的路徑操作，不要進入股市等明顯違規的領域，及時取現，然後重新存到另一個賬戶上，打給墊資公司即可。”

一位北京地區貸款中介人士告訴記者，有房產抵押，可以通過經營貸將房貸置換，年利率稍高於3%。實際上，操作的本質是將客戶從一家銀行借款轉移到另一家銀行，並將房產貸款變爲經營貸款。“其間收費涉及墊資、公司辦理，全部費用大概是5至6個點。”該中介人士表示。

具體來說，該人士介紹，“如果款項低可以考慮轉換爲消費貸，但我公司消費貸轉貸最高額度是99萬元，年利率大概是4%；100萬元以上均是經營貸，還款期限分爲1年、3年、5年、10年、15年。其中，5年期以上的貸款還款方式可選擇等額本息或等額本金，而1年或3年的貸款只能選擇等額本息或先息後本。”

另一位北京地區貸款中介人士告訴記者，辦理轉貸需要客戶名下有公司。如果沒有公司，中介可以幫助過戶公司，且公司需要客戶正常報稅來應對銀行監管，轉貸之後還款期限分爲1年期、3年期、10年期。其中，10年期每年需續貸一次，年利率一般是3.15%；若轉貸爲消費貸，辦理最高額度爲200萬元，但利率相對高。“中介公司一般收1.5%的費用，辦理公司手續需1.5萬元，辦理有一定風險，中間影響因素較多，但中介會幫助規避。”

東北地區某銀行人士告訴記者，貸款中介有個人運作的，也有以公司形式運作的，名稱多爲某某科技公司、某某投資管理公司等，他們會摸清貸款每個環節，給銀行和客戶牽線搭橋，幫助客戶辦理手續、做材料。實際上，經貸款中介的材料不少都有水分，給客戶和銀行均埋雷，而銀行不一定能識別出來。

金融監管專家周毅欽告訴記者，現在市場出現一些貸款中介幫助客戶使用經營貸、消費貸替換房貸的操作，許多人動起了用“消費貸”或“經營貸”過橋房貸以減輕還款壓力的念頭。在具體操作過程中，這類貸款中介一般會先爲購房者提供資金用於結清房貸，再讓購房者以該房產作爲抵押物向銀行申請經營貸款，從中謀取高額中介服務費用、資金過橋費用等。面對購房者不具備申請“經營貸”的資質條件，部分貸款中介宣稱“包辦註冊公司流程”，“幫助”購房者順利獲批經營貸款，實際卻是利用購房者信息註冊了一個無業務、無流水的“空殼”公司，甚至還有些中介公司誘導借款人提交虛假材料導致借款人涉嫌騙貸。

周毅欽表示，中介宣傳“‘經營貸’或‘消費貸’置換房貸”的說法，對於購房者而言確實誘人，但是必須警惕這些中介公司“幫助”購房者違規套取貸款背後隱藏的風險或陷阱。

第一，個人經營性貸款資金、消費貸是不能違規挪用至房地產市場的，嚴厲禁止利用經營貸、消費貸購買住房。如果日後被查到，結果會勒令提前還貸，記入不良信用記錄和麪臨訴訟。

第二，有的“貸款中介”打着銀行的旗號，以低息爲誘餌招搖過市，直到消費者真正籤協議的時候才發現，中介會收取很高的服務費用，摺合貸款成本甚至超過銀行業金融機構的房貸利率。

第三，用於“轉貸”的這兩類貸款期限短，月還款金額比較高，如果投資者的流動性出現問題，更容易變成不良，影響信用記錄，這種情況在現實中也有過類似的案例。

下調空間

一位天津地區銀行人士告訴記者，從目前的政策方向看，存量房貸利率未來有降低空間，客戶應等待消息，通過合規方式辦理。

一個信號是，8月18日，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會聯合召開的電視會議強調，“要繼續推動實體經濟融資成本穩中有降，規範貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關係。”此外，8 月1 日，中國人民銀行、外匯局召開2023年下半年工作會議，會議提出，“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。”

另一個信號是近期的非對稱降息。民生銀行首席研究員溫彬表示，8月15日，三大利率（OMO、MLF、SLF）實現年內第二次集體下調，且MLF利率降幅達到15bp，引發市場對本月LPR報價相應下調的預期。但從21日實際報價來看，1年期LPR報價下調10bp，幅度小於MLF利率降幅，而5年期以上LPR報價則“按兵不動”，主要因素之一是存量按揭利率調整已“箭在弦上”。

溫彬進一步表示，“當前央行已明確提出‘指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率’，存量按揭利率的調降已成定局。在當前居民投資和資產配置行爲發生改變、新發放住房貸款利率已實現大幅下調的情況下，存量按揭利率調降能夠更好地起到穩預期、穩地產、穩信用的作用，且降低貸款置換行爲，減少空轉套利風險，規範市場秩序。在當前新發放貸款利率已降至歷史低位，各地因城施策空間較大且銀行息差持續承壓的環境下，爲保持銀行合理利潤水平，5年期以上LPR報價維持不變可爲存量房貸利率加快落地預留空間。”

中泰證券銀行研究團隊表示，存量房貸利率有下調可能，但存量房貸利率的下調仍需考量其帶來的居民利息支出降低向居民消費的轉化率，以及落地過程中結合居民提前還款能力和銀行按揭早償壓力所帶來的問題。

該研究團隊認爲，存量房貸下調比例預計不會很大，覆盤2008年到2009年存量利率調整情況，與今年情況相似，均是銀行與個人自主協商變更合同約定，或是新發放貸款置換原來的存量貸款。在市場化協商和博弈的過程中，考慮個人的資金還款能力，預計存量房貸下調比例不會很大。

一位北京地區國有銀行人士告訴記者，目前銀行暫未收到存量房貸利率調降的通知。但依據目前監管的指示來看，未來或有進一步動作，來減輕存量房貸客戶集中還貸引發的壓力。

海通證券研報顯示，對比近期央行從“鼓勵”到“指導”的表態，居民存量房貸利率的調整或逐步落地。根據估算，存量房貸當前的加權平均執行利率或在4.8%附近，如果本輪存量房貸利率的調整目標爲最新投放的利率水平，即4.14%（2023年一季度的平均利率），那麼兩者差距超過60bp。截至今年上半年，存量的個人住房貸款餘額總計38.6萬億元，如果按照60bp的幅度進行利率調整，或將對應減少銀行的年利息收入超2000億元，佔2022年銀行業2.3 萬億元淨利潤的比例約10%。

上述研報顯示，如果按照40bp的調整幅度進行估算，對銀行淨利潤的影響或縮減至6.7%。邊際上，降低存量房貸利率會直接減少居民的月供支出，對消費起到一定的支撐作用。