來源：盒飯財經

“誰跑路了？胡扯八道！”

電話裏，前萬科集團執行副總裁，優客工場創始人、董事長毛大慶用不屑的語氣回應外界傳言。

9月25日，《新零售商業評論》發文稱，優客工場位於深圳萬科星火區域的辦公室“跑路”了：管理員在9月17日把所有租客踢出了微信羣。受訪租客表示，直到9月中旬萬科貼出租金催繳告示，他們才知道優客工場6、7月份開始就已繳不起房租。

針對“跑路”、“踢人”等傳聞，9月25日下午盒飯財經致電毛大慶本人求證，他獨家回應：“沒有這事。我們不知道。這沒有根據的東西，你們去聽它幹嘛啊？”“不可能！我們好好的，踢人幹嘛？”

在毛大慶看來，優客工場運營狀況“好好的”，自己也不會“跑路”。

熟悉毛大慶的人都知道，他酷愛長跑，經常前往各地參加馬拉松比賽；但縱使擅長“跑”，且優客工場股價低迷、仍在虧損，毛大慶目前還沒有“跑路”的跡象。

9月11日，毛大慶受邀擔任新疆伊寧馬拉松領跑嘉賓；根據盒飯財經得到的毛大慶朋友圈截圖，就在9月24日，他剛剛在淄博跑完了自己第176個全程馬拉松。

毛大慶的“興趣廣泛”在圈內是出了名的，在馬拉松比賽受限的疫情期間尤甚。2021年底，“毛大慶包子鋪”在北京國貿開業；2022年4月，他翻譯的詹姆斯·戴森（戴森品牌創始人）自傳出版。

很難評估毛大慶這些愛好和“副業”對優客工場運營的影響是正向還是負向。2022年一次採訪中，毛大慶對盒飯財經透露，他在做包子鋪過程中感受到產品的真諦，在長跑中領悟了創業的長期主義。

在這年，優客工場業績似乎確有好轉跡象，大幅減虧。去年全年，優客工場營收6.61億元人民幣，同比減少37.52%，淨虧損3.22億元人民幣，同比收窄85.09%。

即便虧損大幅縮減，成立8年有餘的優客工場仍沒有自己造血之能力，隨之而來的一樁樁法律糾紛也影響着公司的運營。今年5月，優客工場和毛大慶因一國內涉外仲裁案被限制高消費。

資本市場也不買賬，截至9月27日美股收盤，優客工場股價0.295美元，市值191.76萬美元，不抵頭部主播一場直播帶貨額。

當然，優客工場的困境只是行業的縮影，宏觀經濟下行，創投圈每年都要經歷一輪寒冬，共享辦公也一同走進“漫長的季節”。

或者說，外界不相信的不止毛大慶，還有整個共享辦公行業。實際上，即使在共享經濟最風光的幾年裏，行業標杆WeWork也沒能持續盈利。今年8月，WeWork還發布了破產預警，其中國區相對獨立，暫時倖免於難。

目前看來，共享辦公行業正經歷前所未有的低潮，當局者毛大慶似乎也頗爲矛盾——他一邊認爲公司“好好的”，斬釘截鐵地否認“跑路”，一面又爲自己的公司與行業挽尊。“現在哪個行業景氣？太逗了。”電話結尾，毛大慶嗤笑道。

一面是公司和創始人被“限高”，管理員疑似跑路；另一面是工位十分緊俏，獨立工區一區難求，優客工場在深圳和北京的經營狀況“冰火兩重天”。

9月25日下午，盒飯財經以租客身份前往優客工場北京光華路陽光100店實地探訪，下午五點鐘左右，該門店工區幾乎座無虛席。“獨立工區的話，要到11月才能空出來一間，如果着急的話可以給您先騰出一片開放工區過渡。”門店工作人員劉敏介紹道。

在共享辦公一片頹勢之下，這家門店行情如此緊俏，關鍵在“性價比”。

從地理位置上來看，這家門店條件不可謂不優越——地處北京CBD邊緣，西邊是北京地標中國尊，東邊距離北京SKP商圈和大望路地鐵站僅500米，步行不到十分鐘。而根據劉敏給出的報價，這家門店價格僅1100元/工位/月，10人間價格爲13200元/月，包含水電，且附贈10000元的會議室代金券。

單從地理位置考慮，這家門店算得上是CBD寫字樓裏的價格窪地。根據一位WeWork銷售提供的報價，北京CBD附近的WeWork空間掛牌價格在3000元/工位/月左右，根據地理位置、具體房型不同，折後價格在2200元-3000元/工位/月不等。

近一倍的價差，差距主要在於環境。優客工場光華路門店在地下一層，不同工區開闢時間不同，裝修風格也不一致，公共區域部分軟裝、硬裝能明顯看出“折舊”痕跡，相比之下，WeWork空間裝修風格相對統一，公共區域也更寬敞。

換言之，優客工場通過降低“公攤”和維護投入，犧牲了一部分體驗和毛利率，拉高出租率和性價比，相比這家優客工場的行情緊俏，附近WeWork顯然空置率更高。“我們當然希望（租客）越快入駐越好，租長期的話價格還可以再談。”WeWork銷售表示。

至於優客工場是否有“跑路”跡象，光華路店一位租客表示，在這裏租了一年多，沒聽說有拖欠租金一類的負面消息；劉敏則透露，該門店有些租戶已經入駐7、8年，且還要續約。

當然，這家門店在優客工場整體框架內都有特殊性。對於優客工場深圳萬科店“跑路”的傳聞，劉敏表示“不清楚、沒聽說”，但她認爲北京光華路店不會出現關店、跑路等問題。“這家店2015年就在了，在公司內屬於‘標杆’項目，不會有你說的那些（關店、跑路）情況存在。”

不僅優客工場，該區域所有仍然存續的共享辦公空間可能都帶有一定的“樣板間”性質。“像三里屯、東單附近的這幾家店不止比同行貴，在我們內部都屬於比較特殊的”，前述WeWork銷售表示，“像東大橋附近的那家，底價可能能談到1600元/工位/月。”

揭下部分門店繁華景象的面紗，過去幾年裏，共享辦公行業整體處於“營收與虧損齊飛”狀態，尤其在疫情期間，往往是虧損缺口單方面擴大。

以“共享辦公第一股”優客工場爲例，2019年是其巔峯，該年公司營收11.67億元，淨虧損8.06億元，到了2021年，其營收降至10.58億元，淨虧損卻飆升至19.96億元。

2022年，優客工場運營狀況有所好轉，營收雖降至6.61億元，虧損也大幅縮窄至3.22億元。但考慮到當下部分門店拖欠房租、“跑路”等傳聞，以及公司及創始人被限高，其短期前景難言樂觀。加之行業“老大哥”WeWork上個月才發出破產預警，整個共享辦公行業的衰退遠未到盡頭。

即便商業史上興也勃焉、亡也忽焉的“大敗局”不勝枚舉，共享辦公的“小敗局”仍引人矚目。

2008年5月，美國紐約曼哈頓大橋邊一棟舊磚樓裏，名爲“綠色辦公桌”的項目開業，項目把寫字樓的一層劃分成能容納2-3人的小辦公室，再圍繞一個共享的開放空間設置很多辦公桌，並提供咖啡、互聯網、打印機等。

當時正值金融危機，但神奇的是，“綠色辦公桌”生意異常火爆——下崗失業者、自由職業者紛紛湧入，“綠色辦公桌”在這棟大樓裏不斷擴張。

2009年，三位創始人將各自股份賣給了這棟大樓的持有者古特曼，每人獲得約50萬美元，對比當初5000美元的投入，回報高達百倍。

三位創始人中，其中一位名叫亞當·諾依曼（Adam Neumann），後成爲WeWork的聯合創始人，“綠色辦公桌”正是WeWork的雛形。

此前，諾依曼經營嬰兒服裝生意，但他時常向朋友抱怨“這不是一個10億美元級別的大生意”，不會讓他成爲百萬富翁。“綠色辦公桌”讓他看到了做大生意的機會，於是他和這一項目裏另一位創始人米格爾馬不停蹄開始了新項目——WeWork。

2010年2月，WeWork第一家店開業，後迅速擴張。僅僅四年後，2014年，諾依曼實現了自己“做大生意”的目標——JP Morgan聯合其他投資者以15億美元估值向WeWork注資1.5億美元。

幾乎同時，大洋彼岸的中國也掀起了共享經濟的浪潮，一場角力開始了。

在大衆創業、萬衆創新的“雙創”口號號召下，風險投資湧入，初創企業如雨後春筍般誕生，共享辦公需求的種子破土發芽。

在國內，這一行業主要由來自地產圈的創業者主導。2015年9月16日，優客工場在光華路的陽光100旗艦店正式開張，彼時距離其成立僅四個多月，但這家由萬科老將毛大慶領銜的公司已經完成了超2億元人民幣的A輪融資，開始向全國擴張。

優客工場旗艦店開業前一週，2015年9月8日，SOHO中國宣佈將試驗了半年的短租產品“3Q”辦公室擴編，潘石屹聲稱3Q計劃在2017年達到10萬個座位，租金收入超過其傳統辦公樓租賃收入。

潘石屹說完這番話第二天，當時的花樣年董事局主席潘軍也向外界透露，花樣年正在整合旗下業務模塊，打造產業地產O2O平臺“WEWORTH”。

真正把共享辦公戰火推向高潮的，是孫正義。2000年，馬雲在北京用6分鐘拿到了孫正義的2000萬美元；2016年，諾依曼用12分鐘打動了孫正義，拿到了44億美元，WeWork估值膨脹到200億美元。

拿到這筆錢後，2016年7月，WeWork中國首店落地上海延平路，與它的中國門徒們同臺競技。

2020年底一天下午，北京三里屯WeWork二樓轉角一間會議室裏迎來了三名訪客，他們來自高瓴資本，來對一家意向投資企業做最後的盡調工作。

兩個月後，投資協議正式簽署，融資款將用來支付公司研發、設計、營銷、人力等各項成本開支，其中一部分將按照租賃合約流入WeWork的賬戶。

某種意義上講，WeWork從這家公司身上拿到了不止一份租金收入。“給我們做設計的設計師工作室也在這，相當於來自我們的訂單收入幫他付了一部分租金。”該被投企業前員工李冉表示，

至於爲什麼選擇共享辦公而非傳統寫字樓，李冉表示：“當時擴張很快，團隊也不穩定，去寫字樓整租太麻煩，”她說，“招完人在WeWork再多租一個辦公室就好了。”

但當這家公司高速擴張期結束，人員趨於穩定，公司就搬出了WeWork。“可能是WeWork太貴了吧，現在融資也不好拿。”李冉認爲。

這正是WeWork、優客工場們面臨的困局：賬面有錢，對靈活辦公有需求的初創企業是共享辦公空間最重要的客戶羣體，但不論這些企業後續是死掉、長大，亦或是穩定於某一規模，它們大都傾向於搬離共享辦公空間。

因此，共享辦公空間想要持續擴張，必然伴隨着創投潮的持續洶湧，然而資本寒冬以及疫情打斷了這一進程。

實際上，據時代財經報道，早在2018年前後，國內宏觀經濟下行，實體經濟受影響，共享辦公的需求開始萎縮，到2019年，部分曾經滿租的共享辦公空間出租率就下滑到75%，低於85%的盈虧平衡線。

疫情則令本已不景氣的共享辦公行業雪上加霜。“我們在那家WeWork關店前空了一大半，除了我們就剩下幾個留學生，美國的學校租了幾間辦公室給他們上網課。”一位共享辦公租客回憶道。他曾在WeWork北京霄雲路一家門店租過工位，該門店在2020年底關閉。

創投圈的寒意很快傳導到同爲創業公司的共享辦公公司身上。

2019年8月，WeWork IPO前夕，該公司估值從470億美元大幅縮水至80億美元，這也成爲孫正義投資生涯最大的滑鐵盧，有人形容他在阿里身上賺到的錢，都在WeWork上虧了出去。

曾在三年內狂攬14輪融資，併購了7家競爭對手的優客工場，在2020年以SPAC方式流血上市，這一特殊上市方式在次年因賈躍亭的法拉第未來而爲大衆熟知。當年4月，毛大慶在優客工場五週年慶上公開表示：“我必須承認，優客工場正在經歷5年來最艱難的時刻。”

至於曾揚言要做全球最大共享空間的潘石屹，早在2018年就態度轉彎，稱“現在全國的共享辦公項目，大概有一半都是孩子瞎胡鬧”，SOHO中國旗下的3Q也從下半年開始悄然停止擴張。

而這個行業最戲劇性的一幕發生在2019年，當年9月，曾是共享經濟明星項目的ofo小黃車離開了中關村，搬進朝陽區酒仙橋一家共享辦公空間內。

隨着創投潮退、共享經濟泡沫破滅，投資者發現，共享辦公根本不是諾依曼聲稱的科技行業，不具備互聯網行業邊際成本遞減的規模優勢，它的本質是“二房東”，是地產行業的一個分支，如今地產行業自身難保，二房東也很難獨善其身。

從飛速擴張開始，這一行業的巨頭都處於連年虧損狀態，2019年到2022年，WeWork累計淨虧損約135億美元，同時期優客工場淨虧損約36億元人民幣，區別僅是規模大小。

鉅額虧損之下，行業開始向輕資產轉型求生，把發展方向放在增值服務、品牌與營銷上，模式與物業公司相類似，但這一模式是否能重獲資本青睞，仍是未知數。

當然，共享辦公的需求並未消失。成立於1989年的雷格斯至今仍在爲全球各地企業提供辦公空間解決方案，中國本土上市企業德必文化、創富港也已經實現盈利。

但前者的模式是小規模、多網點，後兩者本身規模並不大，年營收數億元，利潤千萬元左右，本質上是辛苦生意。換句話說，對於共享辦公行業來說，規模化與持續盈利就像兩塊磁鐵的同一極，只有在創業潮的強大力量裏才短暫共存。

至於已經在規模化擴張道路上走得太遠的WeWork和優客工場們，第一要務是顯然是瘦身轉型、活下去。活下去，活到下一輪創業潮來臨。

參考資料：

《共享辦公“大逃殺”：5年潮起潮落》時代財經

《中國本土共享辦公併購瘋狂：優客工場一路狂奔，連吞七家競爭對手》36氪

《WeWork中國“變形記” 共享經濟時代來了！》第一財經

《潘石屹賣掉光華路SOHO 3Q，築夢之星確認接盤》和訊財經

《這家公司徹底跌下神壇？馮侖：它的商業模式不成立》馮侖風馬牛

責任編輯：劉萬里 SF014