本報記者  於麗麗  李貝貝  北京報道

多年來，和平區在天津一直是傲嬌的存在，學校最優質，房價最高。從前，和平區是中介們口中的香餑餑。但近來，河西區和南開區逐步取而代之，成爲中介和市場眼中的新寵。

天津的中介老炮兒們介紹，目前和平區的小學入學關難過。譬如要求戶籍和學籍一致、所持和平區房產滿3年，而且還是六年一學位。“孩子還是幼兒時，家長就得趕緊買房落戶。即便買了房，鑑於六年一學位，另加小升初對房產也有要求，所以這套房子總共要窩在手裏十多年。”中介說。

和平區設置的重重關卡，變相爲河西區和南開區的房源銷售提供了驅動力。在此背景下，中介們紛紛建議外地購房客朝着河西區和南開區進軍，尤其河西區更受熱推。

近日，《華夏時報》記者從某中介內部人士處獲取的資料顯示，今年以來，整個天津市，河西區和南開區的二手房成交量最高，明顯高於其他區域兩倍、三倍甚至更多。

中介不再熱推和平區房源

據公開消息，全國31個省市高考錄取率排名中，天津以本科錄取率81.6%位居榜眼，僅次於北京。另外，天津和北京一樣，都是自主命題。

多年來，去天津買房的外地人前仆後繼，他們多數是奔着戶口去的。給孩子謀劃一個天津戶口，才能享受到天津的高考紅利。

作爲一名小學生的家長，在天津買房該如何着手？近期本報記者多番調研後發現，中介們紛紛推薦購買河西區或南開區的房子，尤以河西區更被熱推。

房天下顯示，和平區目前的二手房均價約6.83萬元/平米，河西區3.43萬元/平米，南開區爲3.1萬元/平米。這三個區的房價，是天津市16個區中最貴的。

東臨渤海，北依燕山，天津下轄十六個區。其中，市內六區是教育資源的聚集地。據瞭解，目前天津的中考被稱爲“鎖區”政策。簡單理解就是，市內六區的初中生可考市內六區的高中，其它區域一般只能單獨考所在區的高中。

天津的中介們基本都是通透的“教育中介人士”，他們基本喫透了當地的教育政策，以便爲購房的家長們答疑解惑，提出具有建設性的建議。

中介老炮兒們說，按教育資源等級劃分，天津的市內六區被劃分爲上三區和下三區。和平區、河西區和南開區被奉爲上三區，河東區、河北區和紅橋區則爲下三區。

上三區是外地購房家長的首選，但目前中介卻不再熱推和平區。依照資深中介邵俊（化名）所說，要上和平區的小學太麻煩了。譬如，要求戶籍和學籍一致、所持和平區房產滿3年，而且還是六年一學位。

按照上述規則，假設一名兒童6歲入學，至少在3歲時，家長就要把和平區戶口和和平區房產落實到位。買房雖然有錢就行，但落戶還是有些門檻的。

有學歷的外地購房客，可按照人才引進政策落戶，落戶速度快則三四個月。但沒學歷的人們，也就是中介們口中的“大白”，就要靠積分落戶，多數需要兩三年的時間。也就是說，如果計劃讓孩子在和平區的小學入學，自打懷孕時起，就要有所謀劃，開始着手購房和落戶事宜。

另外，和平區目前是六年一學位的政策。邵俊表示，外地家長費九牛二虎之力買下和平區的房子，至少小學六年內這個房子很難交易。六年之內，學位只有一個。即便房子賣了出去，後面接盤的人，也沒有學位可用。沒有學位的學區房，誰還接盤呢？

“在和平區買房風險不小，必須做好充分的背調，萬一該房源的學位已經被佔用，那就白買了。”邵俊分析，“買了和平區的學區房，起碼要窩在手裏十多年。”

這不單是中介邵俊一個人的說法，記者在市場調研的過程中，多位中介都提到同樣的問題。他們的建議是，目前外地購房者可向河西區和南開區進軍。

中介：河西區相對南開區是更優選擇

通常而言，面對外地購房者，經驗豐富的中介們首先詢問的就是，“孩子現在幾年級？”他們根據孩子所處的教育階段，爲購房客提供一整套參考意見。

目前和平區不再被中介們熱推，被熱推的是河西區和南開區。馬躍（化名）等多名中介都認爲，河西區的教育資源更具優勢。馬躍稱，南開區只是借光“南開大學”的名牌效應，因此名氣更大一些，其實河西區的教育資源更出色。

馬躍分析，河西區按照學位分爲一片區、二片區和三片區。一片區教育資源最優質，但房源以老破小爲主，面積小則二三十平米，大則五六十平米，且多數沒有電梯。有的家長買了房，因爲房子太老舊、環境太差，還要再花一筆錢另租一套房子居住。

以孩子就讀四五年級爲例，馬躍建議這樣的家庭不要考慮河西區一片區。馬躍認爲，一片區以重點小學爲主，對於即將升入初中的家長而言，既然不打算享受一片區的重點小學資源，也不必再和一片區的老破小較勁了。

針對河西區的二片區和三片區而言，馬躍認爲，可優選三片區。他分析，三片區的優質初中數量多，如果未來搖號入學，就讀優質初中的概率就大了許多。

河西區真的很受熱捧嗎？目前，多個購房平臺無法查閱到天津市各區的銷售詳情。據瞭解，某中介銷售人員內部有一個內網，內網數據平時主要供內部人士參閱。近日，《華夏時報》記者從一位內部人士處獲取一份內網數據。

根據現有數據，今年4月天津市內六區二手房成交量2695套，此後一路下滑，至今年8月成交量跌至1770套。但至9月，二手房成交量轉頭向上，成交量突然加大，當月成交2562套，比8月成交量超出792套。截止10月8日，10月的成交量已達661套。

從成交量的柱狀圖來看，河西區和南開區的成交量佔比明顯高於其他區域。這兩個區的成交數量是其他區域的兩倍、三倍，甚至更高。與南開區相比，河西區的成交量更高。

根據銷售提供的內網數據圖，從具體佔比來看，今年4月至9月，河西區單月的二手房成交量在全市的佔比大約在15%至18.5%之間，南開區的數據大約在14%至17%之間。

從單日來看，以今年10月6日爲例，據某中介公佈的數據，當日天津整個城市的二手房交易量是226套。這226套房源中，哪些區域的銷量最高？

根據內部人士給記者提供的內網數據，10月6日當日所出售的226套房源中，南開區和河西區的成交量最高，分別是43套和37套。此外，河北區、河東區當日分別成交16套，紅橋區成交14套。當日，和平區僅成交4套。

值得提到的是，爲防止空掛戶籍等情況，天津市的教育政策已越來越收緊。今年9月下旬，天津發布相關通知，對於僅持有天津戶口，但學籍卻不在天津的初中生來說，想要回津參加2024中招考試的，體育與健康科目總分值只有22分。也就是說，原本的18分平時成績分值直接變爲0分了。

對於參加中考的學生來說，18分意義重大。這也就是說，家長們不僅要在天津買房，還要讓孩子紮紮實實在天津就讀纔行。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧