轉自：中國經濟週刊

2023年第19期《中國經濟週刊》封面

《中國經濟週刊》 記者 王紅茹｜北京報道

自7月24日中央政治局會議決定“適時調整優化房地產政策”以來，中央和地方不斷釋放政策寬鬆信號。

據媒體不完全統計，截至9月26日，已經有天津、瀋陽、南京、大連、蘭州、青島、濟南、蘇州、福州、鄭州、合肥、廈門、無錫、武漢、廣州、西安和成都等大城市取消或者調整放鬆原來的住房限購政策，其中以省會城市爲主。

在這些城市中，瀋陽、南京、大連、蘭州、青島、濟南、福州、鄭州、合肥、無錫和武漢等城市是全域取消了限購。

如何看待當前大城市採取的取消或者調整放鬆原來的住房限購政策？繼一線城市廣州採取適當放開限購年限和區域之後，北上深等是否應該跟進並取消限購？如果取消限購，突破口在哪兒？《中國經濟週刊》記者日前專訪了原國家房改課題組組長、中房集團理事長，有着“中國保障房之父”稱號的孟曉蘇。

北上廣深應取消限購？

《中國經濟週刊》：自7月底中央政治局會議重新定調房地產，中央和地方不斷釋放政策寬鬆信號，這輪政策出臺的背景是什麼？

孟曉蘇：7月份中央政治局會議要求“適時調整優化房地產政策”，是符合現實國情的正確決定。從數據看，2021年我國房地產銷售額是18.2萬億元，2022年則下降到13.3萬億元，一年丟掉了4.9萬億元。這4.9萬億元佔2022年121萬元億GDP的4%，對國民經濟拖累非常大。以往任何年份都沒有出現過這麼大幅度的房地產銷售額下降。而丟掉的近5萬億元資金去哪兒了？央行數據顯示，2022年我國住戶存款增加17.84萬億元，顯然是被那些本來有購買慾望的居民給存起來了。

房地產市場低迷，將給經濟正常發展帶來多種危害。從企業端看，房地產市場萎縮將傷及諸多相關產業，給鋼鐵、建材、玻璃、陶瓷、家居、家電等產業帶來困難，經濟下滑直接導致下崗失業人員增多；從政府端看，土地收入下降直接造成地方財政喫緊，依託於土地抵押和擔保的地方債也出現了危機。可見作爲支柱性產業的房地產一旦被束縛住，會對整個經濟產生重大影響。7月份中央提出“適時調整優化房地產政策”，重點提法中包括“供求關係已發生重大改變”“加大保障性住房建設和供給”等，對有些人來說是“超預期”，但都在我的“預期”之中。

《中國經濟週刊》：住建部提出“認房不認貸”，並非取消限購。事實上最近一段時間，不少大城市已經對限購、限貸等政策進行了一定程度的鬆綁。隨後，很多二三線城市也選擇跟隨。您怎麼看待各個地方出現的這種現象？

孟曉蘇：住建部提出“認房不認貸”，展現出主管部門對“限購、限貸”政策進行調整的重要姿態。更多專家參與呼籲取消“限購”。地方政府“聽話聽音”紛紛調整政策，讓多地樓市已從限購政策下逐漸解放出來。目前全國限購城市已經從60多個下降到了十幾個，我國大部分地區已經取消了限購、獲得瞭解放，被“限購”繼續盤踞城市只是少數。當然在取消限購以後，效果並不是立竿見影的，畢竟房地產市場信心恢復還需要時間，就像一場戰爭剛打完也要有恢復期一樣。

《中國經濟週刊》：廣州成爲中國一線城市中首個放鬆限購的城市，但是限購區域只提到越秀、海珠、荔灣、天河、南沙和白雲區部分區域。在這6個區，廣州戶籍居民家庭限購2套；非本市戶籍居民家庭社保繳滿2年限購1套，繳納社保的時間從5年縮短至2年。廣州的這種做法，對北上深是否有參考意義？

孟曉蘇：我認爲，北京、上海可採取不同於廣州的方式。首先可以按照住房門類逐步取消，尤其是可以先從“商改住”的房子開始。目前北京平均房價是6萬多元，而“商改住”房價僅2萬多元，“商改住”房價只是商品房價格的1/3。如果率先取消對“商改住”房子的限購，不僅不會提升北京平均房價，反而能降低北京的平均房價。這可以作爲北京、上海取消限購的突破點。這樣做既能夠盤活經濟，同時又不會讓房價出現上漲。

《中國經濟週刊》：很多人擔心，如果北上廣深這樣的一線城市取消限購，會不會又迎來新一輪房價上漲？

孟曉蘇：現在沒有辦法作這個判斷。回頭看2016年北上廣深帶頭去庫存後，房價確實出現了一輪價格上漲，但是現在這一輪樓市跌得太深，有不少人擔心即使取消限購，人們也不會輕易回到房地產市場。既然判斷居民不願意再買房，爲什麼還要用行政手段進行限購呢？

大城市應大規模建設保障房，讓50%的老百姓都能夠享受到

《中國經濟週刊》：在您看來，特大超大城市取消限購以後，防止樓市價格過快上漲的藥方是什麼？

孟曉蘇：其實這個藥方我早就給出了，就是要實行住房雙軌制，要大規模建設保障房。保障房一旦能大規模入市，平均房價自然就會降低，至少能平衡上漲幅度。這時候即使商品房價格上漲，也會被保障房上市把平均房價拉低。

近年我國樓市總會出現這樣一個循環現象：一旦市場放開，房價隨即上漲；然後打壓房價，又把市場給限制住了。出現這個問題的根源就是我國房地產的供給結構出了問題，只供應商品房，很少供應保障房。如果我們能從這一輪房地產低迷期走出來，應該吸取保障房供給不力的教訓，大規模地建設保障房。要讓全國大城市中50%左右的居民家庭，都能夠享受到雙軌制帶來的基本住房保障。保障房建設一兩年就會有產出，就讓“一低兩新”家庭能有指望，就不會只面對價格高企的商品房市場。現在人們批評“收入房價比”、要求“取消公攤”等，但真正解決問題的是要爲中低收入家庭大規模建設保障房。

這樣說並不是不照顧中小城市的低收入家庭。現在中小城市地價不高，保障房和商品房價格價差相對較小，這方面的問題沒那麼突出，可以採取適當方式進行照顧。但是大城市特別是超大、特大城市的地價與房價太高，北上廣深這些一線城市的地價已佔到房價的2/3，如果不爲低收入家庭建保障房，這是不公平的。保障房建設用地不能收取土地出讓金，只能收取基本稅費，這樣才能讓它的成本低、價格低。

最近看到不少人提出建議，說可以由政府把積壓商品房收集起來，當作保障房使用。其實他們不知道，商品房與保障房的主要價差來自地價，地價早都用掉了，是退不回來的。包含着高地價的商品房怎麼能改成保障房呢？房型也大不一樣。因此，當務之急是中央政治局會議提出的“加大保障性住房建設和供給”。要大力推動建設保障房，改善房地產供給結構。

《中國經濟週刊》：目前是住建部在牽頭籌集建設保障性租賃住房。我看到住建部在9月12日發佈的數據，今年全國籌集建設保障性租賃住房204萬套（間）的任務目前已完成72%。如果像您所說讓大城市50%左右的居民家庭都住上保障房，這麼大批量建設保障房，到底該由誰來建？

孟曉蘇：我曾在中國房地產開發集團有限公司（以下簡稱“中房”）當過總經理和董事長，上世紀八九十年代中房在每年全國住房開發計劃中佔到20%的比例，這些住房基本上都是保障房，是以低廉價格賣給各個單位，以此來保障職工居住，最終通過房改賣給了職工。那時候國家通過中房每年向各地撥款建設，這些資金回籠很快，中房各級公司從來沒有出現過市場風險與資金危機，只不過各公司都沒有多少利潤。中房從來不追求利潤，保障房怎麼能要求利潤呢？

近年來，國企央企都不去建設保障房，這主要與國資委建立的中央企業經營考覈指標體系有關，從2020年開始，央企業績考覈指標對盈利質量重視程度日趨增強，對國有企業公共服務職能的考覈不夠。現在國務院國資委已強調發揮國企的“公共服務職能”，我希望國企央企房地產企業要儘快迴歸保障房建設。

目前保障房是住建部在牽頭“籌集建設”，“籌集”兩字說明中央財政沒有出錢建房，還是在號召地方政府做事。保障房建設建議由中央財政帶頭出錢，由央企和地方企業合作建設。這樣可以避免兩方面的問題：一方面可以減輕地方政府出資困難；另一方面是可以避免地方政府捨不得拿出好地，把保障房都建到遠郊區縣，讓保障房成爲無效供給。中房到各地建保障房，在投資的同時，還帶動了地方政府投資。如果地方政府不願意拿出好地，中房的投資就會轉到其他地方。所以保障房建設一定要有中央出資，還要有央企參與，這樣才能夠增強有效供給。規模化保障房建設可以在控制房價上漲中起到重要作用。

新加坡保障房模式值得借鑑

《中國經濟週刊》：關於保障房建設，哪些國家的經驗值得借鑑？

孟曉蘇：爲滿足不同收入階層人羣的住房需求，新加坡政府實行多層次、階梯化的雙軌制住房供應體系，構建出以“廉租房—廉價組屋—高端組屋—私人住宅”爲代表的階梯化住房結構。新加坡地少人多，80%以上國民已經享受到“組屋”這種保障房待遇。

近期，新加坡商品房價格猛漲，爲抑制房價過快上漲，4月27日，新加坡官方發佈最新房地產降溫措施，其中變化最大的就是外國買家須支付的“印花稅”從30%調高至60%。新加坡永久居民的印花稅也有所提高，購買第二套和第三套房的，須支付印花稅分別從25%和30%調高到30%和35%，購買第一套房的永久居民繼續支付5%印花稅。印花稅在我國是一個小稅種，在新加坡就能夠提高到60%，也就是說要購買100萬元的房子，就得另交給國家60萬元的印花稅（還沒包括別的稅種）。新加坡政府就是通過增加稅收的方式抑制房價上漲。但是因爲有了保障房，這樣加稅已經傷害不到新加坡國民。而新加坡政府通過稅收拿到的這些錢，又可以用來更好地建設保障房。

當然我國並不需要照搬新加坡的做法，畢竟我國國家大、人口多。根據我國的現實國情，我認爲我國大城市應能達到50%居民家庭享受保障房，啓動保障房規模化建設，及時轉變房地產開發結構，走上“市場歸市場，保障歸保障”新的發展模式。

《中國經濟週刊》：今年是7月底中央定調要優化房地產政策以來的第一個“金九銀十”，您覺得今年還存在“金九銀十”嗎？

孟曉蘇：9月份各地房屋購買者已經開始熱身，有點躁動，說明政策效果已初步顯現，但是樓市購買力還沒有真正迴歸。10月份應該再加把力，加快落實中央調整房地產政策的要求。其實各地鼓勵購房的辦法還很多，比如過去曾經有過的購房入戶政策，以及地方上的稅收返還政策等，都可以拿出來用。

與此同時，保障房建設應該儘快啓動，全社會都應該支持多建設保障房。這樣能夠讓居民住房市場價格適度迴歸，對商品房市場營銷起到積極作用。居民看到商品房價格不降了，他們纔敢踊躍入市買房。如果我國從明年開始加大保障房投入，把大幅減少的商品房銷售額給補上，順勢調整房地產開發結構，房地產市場會回到健康平穩發展的軌道。美國房地產業已經發展了240多年，現在還在強勁發展。中國從房改到現在才25年，我國的房地產市場還會有相當大的發展空間。

（本文刊發於《中國經濟週刊》2023年第19期）