來源：鈦媒體

在行業流動性壓力下，地產開發商的處境今非昔比，一些央國企，如金茂、華僑城，近期都在處置資產回籠資金。

10月17日，中國金茂發佈公告稱，北京渤海潤澤商業管理有限公司（簡稱“渤海潤澤”）在公開掛牌程序中以約28.01億元的價格，競得金茂北京置業100%的股權。

買方北京渤海潤澤商業管理有限公司，最終實際擁有人爲石翠及蘇福蛇，渤海潤澤和他的股東一樣較爲低調和神祕，至今才成立兩個月。

金茂北京置業成立於2007年6月25日，註冊資本爲16億元，在轉讓之前由上海金茂全資擁有。金茂北京置業主要持有金茂北京威斯汀大飯店，該酒店爲一家五星級酒店，位於北京東三環核心區域內，在2008年開業，擁有550間客房及套房，據第三方平臺顯示，日常普通房型的房價在1400元/晚左右。

經營有所改善，屬優質資產

從金茂北京威斯汀大飯店情況來看，2019-2021年度和2022年1-3月期間，該酒店總營業收入分別爲2.81億元、1.05億元、1.53億元、3545萬元；平均入住率分別爲85.00%、33.01%、50.17%及35.01%，2020年入住率下降主要是受疫情影響。

從金茂北京置業的財報來看，截止2023年07月31日，該公司營業收入1.32億元，已經超過去年全年不到1億的收入，經營有所改善。淨利潤虧損843.15萬元，儘管利潤表上尚未恢復盈利狀態，但從資產負債表來看，金茂北京威斯汀大飯店仍屬於優質資產，資產總計16億元，負債總計7245.31萬元，所有者權益15.29億元。

金茂爲何要出售此優質資產呢？

對於此次取股權出售方式的掛牌轉讓，中國金茂在公告稱，這在目前市場情況下是以合理價格實現酒店整體銷售的良機。出售事項帶來的現金流及利潤，將有助集團整體財務狀況及營運資金的優化。同時，令集團可以適時尋找其他新投資機會。此次出售事項所得的款項將用於未來可能的合適投資或作爲一般營運資金。

中國金茂2023年上半年收入約268.41億元，同比減少7%。歸母淨利潤約4.32億元，同比減少83%；公司毛利率爲17%，同比減少5%；上半年城市運營及物業開發毛利率爲11%，同比下降8%；商務租賃及零售商業運營毛利率爲83%，同比下降1%；酒店經營毛利率爲50%，同比增加16%。

對於一家規模不小的央企，歸母淨利潤大幅下滑，這樣的盈利指標稍顯遜色，而此次股權轉讓，不僅能回籠28億元的資金，還能實現約13億的出售收益，能在一定程度上改善金茂今年整體的盈利能力。

和金茂一樣，另一家央企華僑城，也在出售酒店套現。

10月11日，華僑城（亞洲）發佈公告稱，其間接非全資附屬公司華僑城上海置地計劃以不低於人民幣24.3億元（含增值稅）的價格，於北京產權交易所透過公開掛牌出售上海蘇河灣項目部分資產。

這意味着，位於上海核心地段的明星項目上海寶格麗酒店，在開業5年後被公開掛牌出售。上海寶格麗酒店是全球第六家、中國第二家寶格麗酒店，項目距離南京東路500米，距離外灘、人民廣場都僅1km。

來自酒店官網的信息顯示，上海寶格麗酒店由意大利建築事務所Antonio Citterio Patricia Viel操刀設計，由一棟高48層的寶格麗大樓、上海總商會、意式花園組成。

常年虧損

上海寶格麗酒店位於寶格麗大樓的頂部8層，擁有82間客房及套房，其中包括19間酒店甄選套房。根據其酒店官方網站及部分酒店預訂網站顯示，該酒店大部分客房的常規價格均在6000多元-8000多元一夜，是普通五星級酒店客房價格的至少3-4倍，即便是特別優惠價，也要5000多元一夜。上海寶格麗酒店最貴的套房，甚至每晚價格超過30萬元。

上海寶格麗公寓位於寶格麗大樓的5-39層，總房間數量達243套。其中，約145-172平方米的1+1房，每月房租在5.3萬元-6.8萬元；約208平方米的2+1房，每月房租在6.6萬元-12萬元；約256平方米的3房，每月房租在9萬元-15萬元，最短租期6個月起。

儘管酒店價格位列上海高端五星級酒店前列、公寓租金每月超過5、6位數，但仍然改變不了其常年虧損的命運。

出售公告顯示，此次出售的上海蘇河灣項目部分資產截至2021年12月31日止年度、截至2022年12月31日止年度、截至2023年6月30日止六個月的收入分別約爲2.49億元、1.40億元、1.19億元，除稅後虧損分別約爲1077萬元、5225萬元、690萬元。

賣房還貸

根據交易公告，爲擔保華僑城（亞洲）的貸款，上海蘇河灣項目酒店房產主體及其他建築被抵押予一間商業銀行，截至2023年6月末的貸款餘額約爲9.6億元。

如若按最低價格24.3億元達成交易，除去交易稅費、交易費用及其他開支合計3.6億元，華僑城（亞洲）出售上海蘇河灣項目部分資產可回收現金約20.7億元，預計產生收益約5700萬元。

談及此次出售資產的理由，華僑城披露，董事會認爲此次出售資產將令集團盤活其資產、加速資產週轉，交易產生的現金流入可用於償還貸款及借貸，並可降低集團的計息負債及實現投資收入。

連年虧損，華僑城早已開啓變賣資產之路

自2018年開始，“華僑城系”數十家子公司股權和所持資產被出售或轉讓。在行業調整期和疫情影響下，經營壓力較大，近兩年，其房地產業務和旅遊業務雙雙大幅下滑。

2022年，華僑城歷史性出現虧損。一季度實現營收74.7億元，同比下降13%；歸母淨利潤1.8億元，同比斷崖下降80%；歸屬上市公司股東的扣非淨利潤爲-6385萬，同比下降107.41%。2022全年來看，上市公司實現營收767.67億元，同比下降25.17%；歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損109億元。今年上半年仍虧損13億元，截至今年6月末的有息負債總額達1343億元。

曾經的文旅之王陷入困境。

其中，華僑城（亞洲）自2020年以來公司連年虧損，其中2022年因爲計提多項資產減值損失，華僑城（亞洲）的歸母淨虧損高達19.13億元。今年上半年，華僑城亞洲實現收入約1.94億元，較去年同期下降約77.9%，由於地產市場行情繼續下行的影響，公司歸母淨虧損2.12億元，而去年同期爲虧損6155萬元。

截至2023年6月末，華僑城（亞洲）的短期借款爲65.77億元，而公司所持的貨幣資金爲25.6億元，無法覆蓋短債。這意味着，華僑城（亞洲）的流動性短期內會遭受頗大挑戰。

“華僑城系”的另一上市平臺華僑城A也面臨着同樣的困境。2022年，華僑城A同樣因爲計提資產減值損失造成巨大虧損，期內公司營收767.67億元，同比下滑25.17%，歸母淨虧損109.05億元，2021年同期爲盈利37.99億元。2023年上半年，公司營收增長回正，同比增18.56%至194.38億元，然而歸母淨虧損持續，爲虧損13.06億元，上年同期爲1.05億元。

華僑城表示，地產行業信用風險在不斷上行，房企資金週轉能力、融資能力走弱，在行業壓力傳導下可能發生流動性不足、償債壓力加大等問題。此次出售上海寶格麗酒店亦是華僑城主動化債的舉措之一。

（本文首發於鈦媒體APP，作者｜王健）

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