來源：中國經營報

本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道

超大特大城市城中村改造正式起步。

日前，住房和城鄉建設部（以下簡稱“住建部”）發佈消息稱，超大特大城市正積極穩步推進城中村改造，目前分三類推進實施，主要是符合條件的實施拆除新建、開展經常性整治提升以及介於兩者之間的實施拆整結合。

除進一步明確實施路徑外，住建部此次消息還指出，超大特大城市穩步推進城中村改造工作部署後，各地正按照部署，紮實開展配套政策制定、摸清城中村底數、編制改造項目方案等工作，住建部城中村改造信息系統投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目162個。

多位分析人士向《中國經營報》記者表示，隨着城鎮化進程放緩，城市發展正由過去“增量爲主”轉向“存增並重”，在此背景下啓動超大特大城市城中村改造，不僅能有效改善居民居住條件，釋放城中村空間運營的經濟價值，推動產業轉型升級，還能促進住房需求釋放，擴大有效投資，助推經濟穩定增長。同時從三類實施路徑來看，此次城中村改造不再是大拆大建模式，實施推進過程中將更注重公益屬性以及存量資產效益。

明確實施路徑

今年4月份中央政治局會議明確提出以來，超大特大城市城中村改造正加速推進。

今年7月下旬，國常會審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，提出要堅持穩中求進、積極穩妥，優先對羣衆需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造；超大特大城市穩步推進城中村改造工作部署電視電話會議則於7月底召開，對城中村改造提出具體要求。

此後兩個多月時間，超大特大城市城中村改造三類實施路徑進一步明確，除實施拆除新建外，還包括開展經常性整治提升以及實施拆整結合兩類模式。

多位分析人士認爲，此次明確三類實施路徑，意味着此次城中村改造將不再是大規模拆除重建，而是多途徑提升存量資產效益，推進方式更爲穩妥。

“分三類實施、一村一策是新一輪城中村改造的新模式，意味着次輪城中村改造不再是大拆大建的單一模式。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，此次提出符合條件的城中村改造實施拆除新建，其中符合的條件應主要涉及資金可平衡、改造意願強烈（羣衆改造的意願強烈且安全消防隱患比較大）、產權基礎清晰等。

“不具備這些條件的，就要在守住安全底線前提下，常態化推進整治提升，或進行局部拆遷，爲公共服務補短板提供空間。”李宇嘉認爲，當前大部分城中村短期內不具備拆除重建的條件，將會通過另外兩類模式推進，在守住安全底線的前提下提升居住環境，儘量保留低成本、區位優、產城融合、職住平衡的優勢。

“與此前棚戶區改造大規模拆除重建不同，此次城中村改造提出了三種推進模式。”諸葛數據研究中心高級分析師陳霄也認爲，此次城中村改造三類推進模式是對舊有模式的更新和補充，相較此前更加人性化和多樣化。

此外，住建部此次還指出，超大特大城市推進城中村改造，將堅持先謀後動，先行做好徵求村民意願、產業搬遷、人員妥善安置、歷史文化風貌保護、落實徵收補償安置資金等前期工作，確保不動則已，動則必快、動則必成。

“先謀後動，不動則已，動則必成，這是新時期城中村改造的關鍵策略。”李宇嘉認爲，將一系列前期工作做到位，推進城中村改造的阻力和不確定性就會相應減少，推進週期隨之縮短，成本自然也就會降低。

注重資金平衡

除明確實施路徑外，此次住建部還提出，超大特大城市城中村改造要堅持多渠道籌措改造資金，既可以由城市政府籌措資金，也可以引入社會資金，銀行業金融機構將給予政策性和商業性貸款支持；城市政府對城中村改造負主體責任，統籌市域內改造資金安排，做到改造資金市域內綜合平衡、動態平衡；對於整治提升類的城中村改造項目，將建立政府與村民、社會力量改造資金共擔機制。

多位分析人士認爲，從資金籌措渠道來看，此次城中村改造需要統籌各方，資金平衡是其中關鍵環節。

“此輪城中村改造，資金平衡是關鍵，需要統籌各方，要在規劃、用地、法律方面做政策和制度創新。”李宇嘉認爲，此輪城中村改造需要動員各方力量，特別是要激發村民“我要改”而不是“要我改”的動力。

“就參與主體來看，本次城中村改造注重充分調動政府、市場、社會力量、銀行機構等多重力量，形成合力。”陳霄認爲，超大特大城市發展從增量擴張轉向存量改造，這是城市發展的重要過程，意味着城市更新再上新臺階。

“城中村是碎片化城市規劃的結果，如果能將城中村與周邊其他國有土地整合起來改造，就能夠實現土地價值最大化，還能夠以肥補瘦，以豐補欠，實現資金平衡。”李宇嘉認爲，此輪城中村改造公共屬性特徵明顯，因此改造的資金投入非常大，且面臨較嚴重的期限錯配，此次明確城市政府對城中村改造負主體責任，主要就是希望政府能夠在區域統籌、成片改造方面攻堅克難，進行系統部署和實施落地。

此外，城中村改造還將與保障性住房建設相結合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建築規模，原則上應當按一定比例建設保障性住房。

“與保障性住房相結合是此輪城中村改造的一個亮點。”李宇嘉認爲，與保障性住房相結合主要涉及三個方面，一是改造出來的地塊要留足保障性住房建設的空間；二是村民安置房滿足村民多於出租屋經營模式的慣性需求，多安置一些空閒的中小戶型住房，統租發展保障性租賃住房；三是留存下來的城中村存量住房，經過品質提升後吸引長租公寓企業來運營。

陳霄則認爲，與保障性住房建設相結合，按一定比例建設保障性住房，有利於實現規模化的統一改造統一租賃，對解決外來人口、新市民等羣體居住問題創造了條件，助力解決超大特大城市“住房難”問題。

提升存量資產效益

除居住類城中村外，部分城中村還聚集了一些產業，此類城中村在改造中則將做好產業搬遷和轉型升級。

住建部此次指出，在摸清城中村產業狀況的基礎上，城市政府將安排好產業轉移承接園區，發揮龍頭企業示範帶動作用，先行有序疏解集聚產業。相應的城中村改造後，將根據城市產業發展規劃，合理安排產業佈局，引入優質產業項目，促進產業轉型升級，並提供一定規模比例的低成本創業空間，保障小微企業和個體戶創業需求。

多位分析人士認爲，通過城中村改造助推產業轉型升級，能夠有效推動超大特大城市加快轉變發展方式，提升存量資產效益，實現城市高質量發展。

“城中村改造不僅是城中村本身的發展契機，也是城市政府如何把低效用地轉爲高效用地，獲得可持續土地出讓和財稅收入來源根本的契機。”李宇嘉認爲，城中村產業是吸納就業的海綿墊和緩衝器，以其靈活性、可變性、低成本等特徵，城中村產業能夠有效解決外來人口和年輕人的就業問題，因此除一些有安全隱患以及需要淘汰的落後產業外，其他城中村產業應該以保留和就地升級爲主。

“爲提高土地利用效率，此次城中村改造將提高利用存量用地容積率、爲城中村產業升級提供更多用地資源。”貝殼研究院方面認爲，由於缺乏專業機構統一管理運營，城中村內存在大量閒置低效空間，待開發經濟潛力巨大，因此推動城中村改造，有利於開展規模化租賃及增值服務等，釋放城中村空間運營的經濟價值。