物流地產是近年來中國房地產市場細分類別中發展最快的領域之一。

近期有市場消息稱，外資黑石集團有意出售總價超百億的中國物流園資產包。對此，黑石集團已對外表示，並未與任何一方就物流資產的出售進行談判。

不過，一位消息人士對記者表示，黑石有意向出售旗下中國市場的部分物流項目資產包，現在潛在的交易方之一是國內一家大型險資，雙方尚未簽約，即交易沒有塵埃落定。

物流地產擁有萬億級的市場，但卻是一個低調的賽道，實際上這是近年來中國房地產市場細分類別中發展最快的領域之一。黑石擬出售百億物流資產包的消息，將這一賽道放到了聚光燈下——這門曾吸引各路資本“跑馬圈地”的好生意，如今怎麼樣了？

外資巨頭曾爭相佈局中國物流生意

黑石集團總部位於美國紐約，是美國規模最大的另類資產管理公司，有“PE之王”的稱號。截至今年年中，黑石的總資產管理規模（AUM）正式突破萬億美金，達到1.00136萬億美金，約合人民幣7.18萬億元。

2009年至2019年十年間，中國的物流地產市場有各路外資前來“跑馬圈地”，其中少不了黑石的身影。

2013年，黑石在中國開啓物流地產佈局，首筆投資投向了上海的物流開發項目。2017年，黑石在中國設立了多元資產管理平臺“龍地（DragonCor）”，背靠黑石的資金實力，龍地很快成爲國內領先的物流綜合服務供應商之一。

黑石於2018年以2.75億元收購東百集團旗下一家物流業務子公司佛山睿優80%股權，2019年旗下地產基金與第一產業集團簽署戰略合作協議，雙方就物流園區開展全方位的深度合作。2020年11月，房企富力由於急需獲取資金，將旗下廣州空港物流園70%的股權售予黑石，對價11億美元（約合70億元人民幣）；2021年12月，黑石集團又從富力地產手上收購了該項目剩餘的30%股權，對價12.63億元人民幣。

加上自身不斷拿地獲取項目，三年時間內，黑石旗下的龍地平臺物流倉儲面積從180萬平方米擴張到500萬平方米量級。

在黑石加大對中國物流資產的投入之時，各路資本都在摩拳擦掌，同時期，東久新宜、普洛斯、易商紅木等具有外資背景的平臺都在積極募集投資物流資產的基金，持續加碼該板塊。

如今黑石突然出售百億資產，引起市場較多討論。上述接近交易的人士表示，其實黑石此舉是意料之中：“購入資產、改善經營、適時出售本來就是黑石的賺錢模式，隨着國內高標物流倉儲市場將逐漸進入存量時代，這是一個合適的出售時機。”

高端物流地產市場快速崛起

在炎炎夏日，如果消費者想喫上一份解暑的冰淇淋，不必再跑到線下店尋找，打開一家電商生鮮平臺App，輕鬆點擊屏幕，也許幾小時後就能收到一箱冰淇淋。

這一生活模式的改變，與近年來中國高標物流倉儲市場的發展息息相關。

所謂高標倉，是相對於傳統農民倉來定義的，高標倉不是簡單的倉庫，而是關聯儲存保管、裝卸搬運、貨物配送的物流中心環節，在供應鏈中扮演着資源提供者的獨特角色，強調貨物倉儲條件和倉庫管理，專業選址邏輯，先進和完善的建築結構，以及對互聯網和大數據設備的支持。

過去很長一段時間，中國的高標倉是十分匱乏的。

從2002年開始纔有外資物流地產開發商把一些相應的體系帶入國內，2008年以後，普洛斯、豐樹、嘉民、安博等外資物流地產開發商紛紛進入中國市場。

2015年左右，更多資本看到了物流地產領域的潛力，比如國內開發商萬科旗下的萬緯就開始在物流領域大舉發展，有央企背景的遠洋也進入這個賽道。

整個亞太區域，工業和物流在近年來也一直是備受追捧的資產類別。自2019年以來，以工業物流爲標的的基金募集幾乎佔到了亞太各年度基金總額的一半以上。2022年，這一數字甚至接近80%。不同背景的開發商和投資者紛紛湧入物流和倉儲領域。

根據第一太平戴維斯統計，截至2022年年末，在國內這個賽道中，普洛斯排名第一，資產規模佔比達到23%；萬緯排名第二，佔比爲7.5%；豐樹排名第三，佔比爲6.8%。此外，前十名還包括寶灣、易商、安博、嘉民、東久新宜、宇培、平安。

“過去十幾年間，中國高端產業崛起、電商崛起、生鮮及醫藥等消費領域崛起，使得物流地產成爲中國房地產市場細分類別中發展最快的領域之一，從2017年至今，核心一線城市及其衛星城項目的租金指數不斷上升。”上述業內人士稱。

第一太平戴維斯稱，最近三年裏，開始對物流地產這門生意感興趣的買家逐漸變成了國內投資者，尤其是國內險資，開始主導物流資產投資。

需求剎車後市場將進入存量時代

三年疫情期間，由於消費者對生鮮食品和醫藥的需求劇增，核心地段的高標倉需求也迎來爆發，一度面臨“一倉難求”的盛況。

而現在，由於新增供應大量增加，市場經歷過熱後需求剎車，很多物流地產管理方已經開始面臨出租率的壓力。

“從今年開始，倉庫租賃需求的減少較爲明顯。”一位業內人士告訴記者。

以長三角城市羣爲例，根據臻量研究院（一家商業房地產估值和現金流預測解決方案提供商）統計，截至2023年第三季度，上海和嘉興、崑山、太倉、常熟、張家港等環滬衛星城的非保稅高標倉總存量達到了2207萬平方米，儘管租金仍能維持穩定，但在出租率表現上，超八成長三角城市環比下跌。

這也說明，長三角地區的租賃市場展現出複雜多變的趨勢，區域工業產出增長乏力以及電商需求的整合，給需求去化帶來了新挑戰。

而在供應端方面，新增供應過熱，據線上找倉平臺“嘉倉網”統計，截至2023年一季度，上海已經建好（包括剛建好正在申請竣工驗收的）的高標倉總面積已經超過1000萬平方米，其中可招商的高標倉面積約爲150萬平方米，主要分佈在上海的金山、松江、青浦、奉賢以及寶山等區域，空置率約達到15%，這些空置面積中，有約120萬平方米是近期交付的。

因而，在目前的市場環境下，已經有投資者開始持謹慎觀望態度。整體來看，近幾年國內倉儲行業固定資產投資額大幅收縮，但市場規模依舊保持增長態勢，反映出國內物流地產正由“增量時代”邁入“存量時代”。

不過，跟發達國家相比，中國的高端物流設施仍有一定增容空間。據統計，中國擁有14億人口，約8000萬平方米的甲級物流設施，即人均擁有0.06平方米；而日本人均擁有甲級物流設施0.2平方米，美國人均有0.8平方米，澳大利亞則達到1.3平方米。

而隨着疫情後經濟生活恢復、消費需求重塑，倉儲市場較高標準的產品形態仍將保持熱度，第一太平戴維斯認爲，在部分投資者對市場維持謹慎態度之時，仍會有更多資本入局，市場將保持活躍度。

責任編輯：劉萬里 SF014