21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

2023年11月21日，據廣州公共資源交易中心官網消息，黃埔區於當日掛牌今年第四批次土地出讓的首宗宅地。這宗地塊性質爲二類居住用地兼容文化設施用地，面積爲3.77萬平方米，起拍總價爲39.47億元，將於2023年12月22日15時進行限時競價。

值得留意的是，廣州本次掛牌地塊出讓按照“價高者得”原則確定競得人，並未設置地塊最高成交限價，這意味着廣州正式取消宅地“限地價”出讓政策。

廣州是四座一線城市中首座取消地價上限的城市。在廣州之前，全國已有多座城市取消地價上限，包括重點二線城市杭州、成都等。

11月20日，寧波掛牌2宗涉宅地。與此前掛牌地塊相比，本批次地塊出讓規則進行了較大調整，寧波雖未取消地塊限價，但地塊封頂溢價率大幅上調，從此前的15%提高至30%。

在上述恢復“價高者得”的城市中，不少出讓結果中重新出現高溢價率的地塊，這對市場本身是一種提振。在市場步入平穩健康運行區間後，恢復“價高者得”的土地出讓模式能夠讓參與房企的決策更高效，也能夠讓土地市場的競爭更加公平合理。

廣州恢復“價高者得”

廣州此次掛牌的地塊，位於供應大戶黃浦區。根據出讓公告，這宗位於黃埔區的地區用地性質爲二類居住用地兼容文化設施用地，土地面積3.77萬平方米，起拍總價爲39.47億元，將於12月22日進行限時競價。

公告同時指出，“本次國有土地使用權掛牌出讓按照價高者得原則確定競得人”，這意味着這宗地塊將取消“雙限雙競”，轉爲過往慣用的“價高者得”形式。

2021年，廣州進入“集中供地”時期，土地出讓政策沿用設置最高限制地價，觸頂後轉入競配建面積、觸頂後轉競自持面積、搖號等方式，控制土拍溢價，涉宅地出讓溢價也控制在15%。

這一模式之下，廣州土地市場分化嚴重，素質較好的地塊一貫需要搖號，而邊緣地塊則無人問津，時常由城投公司託底。

廣州本次恢復“價高者得”的競價模式，也並不意味着對房企的約束有所放鬆。

根據公告，黃埔這宗地塊的競買人必須使用自由資金，不得使用融資借款。此外，對於建設期限也有明確要求，競得人須在土地交付後一年內動工，三年內竣工。

需要指出的是，這是廣州今年第四批次供地第一宗掛牌的地塊。從當前的市場環境來看，廣州之後掛牌的其他地塊也大概率採取“價高者得”的模式。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉分析認爲，繼之前取消“競自持”和“競配建”，保留“限地價+搖號”之後，廣州本次拍地再次響應自然部將土拍規則優化爲“價高者得”，意味着廣州土拍原來在防過熱時期出臺的限制性調控措施均已退出，是一次積極的市場化嘗試。

“今年以來，廣州土拍市場冷熱分化明顯，冷門地塊乏人問津，熱門地塊則紛紛觸頂搖號，改爲‘價高者得’之後，意味着今後房企在廣州想要拿到好地塊，將從原來的‘實力+運氣’改爲完全‘憑實力’，熱門地塊的競爭將會更加激烈，也更考驗房企的算賬水平。”肖文曉續稱。

市場信心有望提振

自從10月底以來，已經有多座城市官宣恢復“價高者得”的競價模式。從已經出讓的結果來看，市場也給出了積極的反饋。

據中指研究院統計，截至11月21日，在22個採取“兩集中”土地出讓方式的城市中，已全部發布涉宅用地公告，其中18城恢復“價高者得”，目前僅北京、上海、深圳、寧波仍在執行限地價政策。

而部分城市在取消地價後的首拍中，出現高溢價率地塊，引發市場極大關注。可供對比的是，濟南、合肥已完成新政後首拍，濟南出現溢價率53%的地塊，相較於21天前周邊底價成交的地塊，成交樓面價上浮66%，政策效果顯著；合肥解除限價後首拍攬金77億元，競爭最激烈地塊溢價率44.9%。

廣州目前的政策效果如何有待觀察，但是，從房企的角度來說，“價高者得”的模式更有利於他們的決策。

一位龍頭房企投資部的人士對21世紀經濟報道記者分析認爲，“搖號的時候，好地塊就這麼多，大家都知道他好，所以都去碰運氣。去年有一段時間，我們觀察到一些製造業的公司也都去想方設法參與優質地塊的競拍，這是一個很簡單的邏輯，利潤比他們主業高，有利可圖。所以那時候我們也很困擾，不是我們沒有錢，而是我們拿不到。”

這的確是土地市場在搖號時期難以避免的問題。一些具備實力的房企爲了提高搖中優質地塊的概率，會出動“馬甲”參與搖號。例如，近期北京的土地出讓中，中海地產甚至動用了東方雨虹這件“馬甲”，後者於10月18日以40億元競得北京豐臺區一宗宅地，並於11月15日將這宗地塊 95%股權轉讓予中海系公司。

假若恢復“價高者得”的模式，房企將比拼的就不僅是運氣，而是全憑實力。

一位龍頭房企華南區域的人士在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，市場對於優質地塊是有期待的，都希望讓成熟的、有豐富經驗而且產品實力好的來做。“雖然說搖號的時候是誰搖中就賺錢，但是呈現出來的產品還有其他是不是對這宗地塊的建設是最優解，這個是不確定的。所以通過競價的方式挺好的，起碼大家公平競爭。”

隨着全國“價高者得”的競價模式逐漸落地，市場參與方也更加期待市場的信心能夠得到提振。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對錶示，對開發商來說，能根據房價水平直觀地計算出利潤空間，顯然這是在給市場讓利、休養生息，提振市場拿地的積極性。另一方面，當前市場預期較弱，競拍開發商不會很多，不會誕生高溢價地塊，利潤確定性較強。通過土地市場的情緒修復，帶動下游的商品房市場。

李宇嘉預計，後期開發商拿地的積極性會提振，對後續賣地都積極效果。但是，如果不設地價上限，如果開發商參拍多，溢價率收窄，也可能導致效果減弱。因此，具體效果要看具體地塊。目前市場情緒仍比較低迷，新房、二手房價格繼續下降，二手房掛牌、新房批售都在高位，需要市場消化到一定程度，有了觸底的跡象，供地新政的效果將會顯現。

（作者：吳抒穎 編輯：包芳鳴）