幾乎不約而同地，一線城市二手房市場傳來回溫消息。

幾乎不約而同地，一線城市二手房市場又傳來好消息。

剛剛過去的11月份，北京二手住宅網籤量12545套，環比增長17.8%；深圳二手住宅成交3133套，環比增長12.9%；廣州二手住宅整體網籤成交套數10182套，環比增長8.77%；上海二手房合計成交16173套，環比增長約7.12%。

市場短暫回溫背後，固然有政策疊加影響，但更重要的因素是，當下市場成交很大程度有賴於“以價換量”。業內認爲，降價等因素帶動的需求具有短期性，後續市場走勢還要視政策、房價等綜合判斷，但明年一季度季節性回升是確定的。

一線城市交易回溫

降二套首付、放寬普通住宅標準等政策，正給深圳樓市帶來些許變量。

深圳市住建局最新披露的數據顯示，11月份，深圳全市新房和二手房成交齊增，二手房表現尤爲明顯。當月新房成交2773套，環比增4.5%，同比增7%；二手住宅成交3133套，環比增12.9%，同比增44.5%；一手住宅成交量創近5個月新高，二手住宅成交量創7個月以來新高。

波瀾泛起的二手房市場中，龍崗區以925套成交位居第一，佔比22.99%；其次是福田區，以752套成交佔比18.69%；南山區667套居第三，佔比16.58%；羅湖區成交635套，佔比15.78%。

11月23日起，深圳開始執行兩條樓市新政：一是下調二套住房首付比例，二套住房個人住房貸款最低首付款比例統一調整爲40%。二是享受優惠政策的普通住房標準有所鬆動，建築面積小於144平方米、但總價高於750萬元的住宅，將被納入普通住宅的範疇，二手房交易時將節省不少稅費。

受此影響，樂有家研究中心監測顯示，新政後客戶看房量上漲，11月26日當日看房量達9月以來第二高點，接近“認房不認貸”政策後的最高值。從成交量看，樂有家門店成交環比新政前一週漲幅超過10%。

“新政出來後，客戶預約看房的明顯增多，有性價比高的筍盤基本都會出手。我們感受到11月份的市場確實略有回升，大部分是置換型的客戶，新政策的出臺力度也比較符合預期。”深圳市龍崗區一位房產中介告訴第一財經，從數據和一線情況看，龍崗區當前市場確實比較活躍。

北京近期雖沒有新政出臺，但二手房市場也出現躁動。根據北京市住建委公佈的網籤數據，11月北京二手住宅網籤量爲12545套，環比增長17.8%，同比增長16.7%。

今年來，北京二手房市場經歷了“波浪式”的行情。首個“波峯”出現在三月份，當月二手房網籤量達到22192套，較一二月份大大提高；但此後市場開始緩慢下行，直到年中一直在“榮枯線”之下；“認房不認貸”等樓市政策出臺後，市場在9月迎來第二個“波峯”，隨後熱度又於10月消退。

如今，雖然與今年的高峯期相距甚遠，但北京二手房再次來到“榮枯線”以上。一般而言，1.2萬套是北京二手房月度網籤的“榮枯線”，成交量在1.2萬套~1.7萬套之間屬於比較正常的市場狀態，高於2萬套市場代表市場較熱，低於1.2萬套甚至1萬套則說明市場流通性欠佳。

一線城市中的廣州也未掉隊。據廣州市房地產中介協會數據，11月廣州市二手住宅整體網籤成交套數和成交面積分別爲10182套和102.10萬平方米，環比分別增長8.77%和7.23%，二手住宅網籤宗數在今年3月和4月後再度突破1萬套，網籤套數創下年內第二高位。

除了番禺區和從化區，11月廣州各區網籤面積均有回暖，越秀區和海珠區環比增長明顯，幅度爲23.72%和10.35%；白雲區、荔灣區、黃埔區和天河區環比增幅分別爲6.79%、6.06%、1.43%和0.66%；外圍的花都區、南沙區和增城區環比增幅分別爲18.76%、17.93%和17.06%。

廣州市房地產中介協會認爲，11月廣州全市二手住宅交易量延續今年8月以來的環比增長態勢，主要原因是“920”政策刺激持續，因部分區域放開限購，一些此前不具備資格的置業者購房需求陸續釋放。在政策利好的背景下，爲縮短房屋置換週期，部分業主願意提供一定的議價空間促進成交。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州二手房成交上漲，主要有幾個因素：首先，9月20日退出外圍幾個區限購，帶動購買需求回升預期；其次，限購鬆綁、增值稅免徵期“5改2”、爲子女入學提前購房等，促成二手房年底翹尾小高潮；新房推售量少，且以中心區少量推售的高價單位爲主、供需錯配，導致價格梯度合理的二手住房更受歡迎；廣州新房和二手房倒掛形勢不明顯，導致剛需和改善多轉向二手房，近期房企風險蔓延進一步擴大，更加劇了新房的觀望情緒。

上海方面，據網上房地產網籤更新數據，上海11月份二手房合計成交16173套。整體來看，市場成交有所回暖，環比10月上漲約7.12%，平均每日簽約成交套數約539套。

業主降價促成交

單從成交數據，並不能得出一線城市二手房的真相。實際上，降價成交纔是當前市場的主流。

在北京市昌平區一大型社區，一套建築面積200平方米左右的房源正在掛牌出售。今年九月份，也即“認房不認貸”出臺之後，該房源業主看到市場動向，將手中這套一層老房源掛牌，當時心理價位是490萬。該社區是“北漂”聚集地，人口流動性強，房子掛牌後帶看的人不少，近幾周便有十組。

然而，房子出手的過程並不順利，三個月來該房源兩次下調價格，如今業主已經摺讓70萬元。負責該房源的中介告訴第一財經，11月份市場成交雖然還可以，但整體價格沒之前高。“房源價格基本都在往下調，主要現在的購房者也不追價格，基本都是挑到自己滿意的價格纔會出手。”

麥田房產統計的數據也顯示，11月北京二手房掛牌價（麥田覆蓋樓盤）和上月相比下降0.3%。掛牌價下跌的同時，11月北京二手房議價空間和上月相比擴大0.5個百分點，議價空間達到年內最大。

業主對價格的信心與預期正在鬆動，有的選擇下調掛牌價，有的則直接暫停出售、選擇觀望。據麥田房產數據，11月底北京二手房掛牌量環比下降0.9%。“一方面由於市場價格持續下行，部分業主選擇下架房源，另一方面新增掛牌房源和10月相比也快速回落。”

二手房出現波動的深圳，也是同樣的景象。樂有家成交數據顯示，當前房源成交價近八成低於指導價，11月全市掛牌價環比下跌0.9%，各片區掛牌均價僅有豪宅區域紅樹灣微漲0.3%，其餘片區均爲下跌或持平。

在臨近的廣州，11月當地二手住宅網籤均價爲29221元/平方米，環比上月下降2.2%。與10月相比，天河、越秀當月網籤均價有所上漲，分別爲5.7萬/平米和4.3萬/平米，但海珠和番禺的價格跌幅較大，前者由4.2萬/平米降至3.7萬/平米，後者由2.9萬/平米降至2.3萬/平米。

李宇嘉表示，廣州業主“以價換量”的主要原因在於：幾個外圍區域退出限購後，業主趁機掛牌，其中多爲前期投資客，希望儘快出貨，降價售房意願強烈；認房不認貸、退出限購等政策出臺後，對市場刺激效果並不顯著，導致業主開啓降價掛牌。“二手房降價其實在下半年表現都很突出，比如7~10月份，廣州二手房價環比分別爲-1%、-0.6%、-0.7%、-0.8%。預計11月份環比跌幅依舊比較高。”

上海二手房市場的整體價格也有所走弱。據“百盛房地產數據分析平臺系統”監測數據，12月1日上海二手住宅基價均值爲59503元/平方米，全市二手住宅價格環比下降0.88%。

而在此前的10月份，一線城市二手房價環比已經由漲轉跌，整體跌幅爲0.8%，北京、上海、廣州和深圳環比分別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%，其中上海當月環比跌幅爲0.8%。

上海中原地產表示，上海進入改善時代，置換客戶拋出二手住宅去打新，但就目前市場需求來看，買家觀望心態嚴重。一方面，政策效應不及預期，市場期待更多利好落地，但遲遲沒看到可能出來的信號；另一方面，低迷的成交量不足以支撐起價格企穩，交易週期變得很長，爲了達成交易，成交價格只能一降再降，旺季走出比淡季還弱的行情。

就後續一線市場的走勢，李宇嘉認爲，價格端預期將持續走弱，當前留存在市場上的，基本爲剛需和改善，存量房足夠大，價格梯度合理，爲剛需和改善循環創造出條件，但房地產基本面並未好轉的情況下，需求釋放很容易出現短期回升後再次下滑的情況。降價、入學帶動的需求也具有短期性，一方面超低價房源在減少，低價盤源消化完畢，後續價格下跌有限，加上購買力消耗，供需兩端可能會在低位盤整。進一步的行情，寄希望於明年一季度，屆時還要視政策、房價、新房供應等綜合判斷，但季節性回升是確定的。