陳躍武說：“高利率降低了房產需求，但也更大幅度地降低了房產供給。”

綜合近期發佈的一系列數據看，美國房價再創歷史新高、居民借貸成本高、待售房屋供應不足，這些因素令買家選擇觀望，不少地區出現了交易量下降的趨勢。

美國金鷹房產投資公司執行合夥人陳躍武對第一財經記者表示，令很多投資人費解的是，2023年美國房貸利率高企，但美國房價並沒有下降，反而持續堅挺。“原因很簡單，高利率降低了房產需求，但也更大幅度地降低了房產供給。”他稱，“目前美國的房產庫存量是2.5個月的銷售量左右，遠低於6個月的平衡點。”

他進一步解釋道：“現在美國房產庫存量只有疫情前一半，供不應求，推動房價持續上漲。”

美國房價再創新高

近期發佈的標普凱斯-席勒指數（S&P Case-Shiller Home Prices Indices）顯示，2023年9月美國平均房價比去年同期增長3.9%，再創歷史新高，總體看來，從2023年1月起，美國平均房價已經上漲6.6%。

其中，房價同比增幅最高的3個城市是底特律（6.7%）、聖地亞哥（6.5%）和紐約（6.3%），房價同比降幅最大的城市是拉斯維加斯（-1.9%）、鳳凰城（-1.2%）和波特蘭（-0.7%）。

更能顯示美國樓市現狀的是月度房價的變動。9月，美國平均房價比8月份上漲了0.3%。標普凱斯-席勒指數涵蓋的20個城市全部出現了環比上漲。房價增長速度比前8個月有所放緩。

陳躍武解釋道，9月數據顯示，美國平均房價已經連續8個月上漲回升。實際上，美國房價在2022年6月達到一個高點，之後6個月下降，到2023年1月開始回升。而9月的美國平均房價已經超過2022年6月，創下歷史新高。

“數據表明，美國房地產市場的中期調整已經於10個月前結束。到9月份爲止，2023年美國平均房產價格已經上漲6.6%，符合我們年初的預測，即房價在2023年將上漲大約5%至10%。”他稱，美國房價並沒有下降，反而持續堅挺的第一個原因就同高利率有關。

“美國大部分的房產持有者的房貸利率是3%至4%，如果他們賣掉現有的房產去買新房的話，他們的房貸利率將變成8%，這是他們不願意做的。”陳躍武說，“因此他們取消了出售房產的計劃，造成市場上房產奇缺，房價堅挺。”

房屋銷量爲何下降

根據美國房地產經紀人協會（NAR）最新發布數據顯示，10月美國簽約待售房屋環比下降1.5%。儘管美國東北地區的交易出現月度增長，但中西南部地區均錄得負增長。

待售房屋代表的是已簽署購買合同但尚未成交的房屋，數據指標往往領先現房銷售數據1~2個月。

NAR的數據顯示，美國四大地區均較去年同期有所下降，其中西部地區降幅最大，爲10.8%，其次是中西部地區，降幅爲10.3%，南方地區下降7.1%，其次是東北地區，降幅最小，爲6.5%。

NAR首席經濟學家雲（Lawrence Yun）表示：“10月，抵押利率達到最高水平，現有房屋的簽約合同爲二十多年來的最低水平。最近幾周，抵押利率的連續下降對更多購房者貸款資格有所幫助，但有限的房源顯著阻礙了對住房需求的充分滿足。當然，多個報價只會產生一個贏家，其餘人只能繼續尋找。”

陳躍武對第一財經記者表示，此外這裏還有一個更深層的原因，就是過去的15年裏美國新房建成量遠遠低於市場需求，產生一個巨大的供給缺口，造成了房產的嚴重短缺。“這是推動美國房產價格在過去10年持續上漲的根本原因。”他表示。

“目前美國通貨膨脹率已經下降到3%。美聯儲在7月份加息25個基點後停止加息，市場預期美聯儲將在2024年中開啓降息週期。基於以上預期，美國30年房貸利率已經從8%下降到7.22%。”他對記者分析道，一旦美聯儲開始降息，房貸利率將大幅下降，促進美國房產市場更快速地增長，增長幅度將重新回到10%以上。

的確，美國近期發佈的一系列數據均顯示出就業市場正在日益降溫。而美聯儲一直在穩定物價和勞動力市場放緩之間進行權衡。5日發佈的數據顯示，美國在10月份的JOLTs職位空缺數量下降至873.3萬，大幅低於930萬的預期值，爲2021年3月以來的最低點。