中國經營報記者 楊讓晨 張家振 上海報道

在2023年即將行至尾聲之際，浙江省溫州市再次對樓市政策做出優化調整。

日前，溫州市住房和城鄉建設局（以下簡稱“溫州市住建局”）發佈了《關於進一步優化房地產市場平穩健康發展的若干政策》（以下簡稱“《若干政策》”），內容涉及土地、預售資金監管、企業“白名單”以及探索“房票”用於購房首付等多個方面，共計10條具體舉措。

這也是繼今年7月出臺相關樓市調控政策後，溫州市再次出手對樓市政策進行優化調整。溫州市住建局方面表示，此次對房地產市場優化，是爲了適應溫州市房地產市場供求關係新形勢，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

《中國經營報》記者注意到，在溫州市此次出臺的《若干政策》中，頗受外界關注的是“房票”可用於抵扣購房首付政策。對此，易居研究院研究總監嚴躍進表示，溫州市此次探索“房票”抵扣購房首付模式，說明各地對“房票”的使用更加靈活，也成爲“房票”政策創新的要點之一。

“溫州市此次關於‘房票’納入重點資金監管的表述，在過去比較少見。從資金監管和‘房票’使用覆蓋面增加的角度，確實要考慮將未兌付‘房票’納入監管，這本身也是爲了確保‘房票’合規使用，最終也有助於保障房企的資金狀況。”嚴躍進表示。

十條新政策提振樓市

相較於7月出臺的二手房“帶押過戶”、首套房首付降低至20%等降低購房門檻的優化調整措施，此次溫州樓市政策再優化更加具體細緻，同時也作出了新嘗試、新探索。

記者注意到，在“房票”用於購房首付方面，《若干政策》明確，房票記載人購買新建商品住房時，其持有的“房票”可以抵首付。房企可向屬地申請將未兌付“房票”金額計入重點資金監管額度。

不過，溫州市住建局也表示，納入重點監管額度的未兌付“房票”兌現時，資金必須直接轉入該商品房項目資金監管賬戶。“相關事項須由屬地政府（管委會）在對當地‘房票’政策予以評估明確後方可實施。”

除“房票”用於購房首付這一創新舉措外，《若干政策》還提出優化銷售方式支持住房消費。具體來看，企業可選擇實施搖號、先到先得等開盤銷售方式，試點“準現房+訂單”銷售模式。

“優化商品住房價格會商服務機制，落實一房一價、明碼標價的相關規定，引導房地產開發企業合理定價和調價。對於低容積率的房地產開發項目，企業可根據項目及市場情況自主銷售。積極謀劃新一輪城中村改造工作，大力推行‘房票’在城中村改造中的應用。”溫州市方面進一步表示。

在嚴躍進看來，這有助於讓裝修和購房者的需求更加吻合，也使得產品的銷售更加對口，減少了裝修返工等問題。“溫州市探索試點的‘準現房+訂單’銷售模式，比傳統意義上的現房銷售模式要更加務實和有效。”

嚴躍進進一步表示，溫州市此次明確引導房企合理定價和調價，作了比較多的創新和改革探索，即減少約束，鼓勵房企根據具體情況適度降價。“價格合理下降，是真正降低購房成本和促進房地產市場回暖的重要舉措。”

在土地政策方面，《若干政策》提出，將合理確定土地供給規模，優先安排有較大市場需求、配套齊全、交通便利的地塊供應。“科學研判市場需求，優化土地規劃條件，適當放寬高低配、容積率等限制，引導企業開發差異化住宅產品，滿足市場剛性和改善性住房需求。進一步完善規劃管理中容積率建築面積的計算標準，支持建設好房子。”

此外，溫州市還將加大公積金支持力度。對二套房購買以及年齡未滿35週歲的新市民、青年人等加大支持力度進一步優化。《若干政策》明確表示，加大繳存職工家庭改善型住房支持力度，購買家庭第二套住房，申請個人住房公積金貸款的，貸款最低首付款比例40%下調爲30%。調整個人住房公積金貸款還款最高年齡不超過65週歲，年齡未滿35週歲的新市民、青年人，在縣（市）行政區域內購置家庭首套住房申請個人住房公積金貸款的，借款人可貸額度在按規定計算後的貸款額度基礎上可附加5萬元共富安居額度。

創新舉措具有參考意義

儘管今年已多次調整優化樓市政策，但溫州市的新房成交情況並不盡如人意。

據克而瑞統計數據，今年上半年，溫州市區住宅成交約72萬平方米，同比下降10%，僅完成2022年同期成交量的四成。在開盤去化率方面，溫州市區新項目開盤平均去化率持續走低，6月僅爲15%。

今年7月，溫州市開啓今年下半年以來的首次房地產政策調控，提出了包括二手房可“帶押過戶”，住房公積金貸款首套房首付最低20%等政策。

不過，在出臺利好政策後，溫州樓市成交數據並未迎來改觀。據溫州市房管網統計數據，今年11月，溫州全市新房成交量爲2729套，環比下降約8.33%，同比下降約11.6%；成交面積約33.4萬平方米，環比下降約3.87%，同比下降約5.58%。

另據溫州市住建局主辦的“溫州市房地產市場信息”統計數據，截至12月9日，溫州市待售房源套數爲14.19萬套，待售房源總面積達到1486.91萬平方米，其中待售住宅達7.86萬套，建築面積達到950.38萬平方米。

（溫州市房地產市場統計數據。圖片來源：溫州市房地產市場信息）

不過，房地產市場成交量走低、待售住宅規模加大的情況並非溫州市獨有。據中指研究院統計，二線代表城市商品住宅月均成交量約爲46萬平方米，同比下降2.3%，成交規模仍處2016年以來同期最低水平。“在受低基數影響及部分規模較大城市集中備案的帶動下，10月二線代表城市銷售面積同比降幅明顯收窄，但進入11月，多座城市房地產市場活躍度轉弱，政策效果持續性不足。”中指研究院方面表示。

中指研究院方面進一步分析認爲，從政策趨勢方面看，在需求端，降低購房成本、降低購房門檻仍是政策優化的聚焦點，核心二線城市有望進一步放鬆限購政策，預計將有更多城市全面取消限購；更多低能級城市或通過發放購房補貼等方式促進購房需求釋放。

嚴躍進則表示，儘管溫州市此番出臺的調控政策屬於地方政策，但相關內容對2024年各地開展房地產工作都有啓發意義。“溫州市政策提出的一些創新舉措非常有價值，包括‘準現房+訂單’銷售模式、‘房票’政策和城中村改造相結合、允許房企自主調價等，都是目前市場關注較多，但有效政策偏少的方面。”

“各地正陸續準備開展2024年相關工作，借鑑此類已經出臺的房地產政策內容是非常有必要的。總體上來看，各地出臺的政策更細緻、更紮實，將更有助於落實好‘一城一策’導向，對於促進房地產市場平穩健康發展具有積極意義。”嚴躍進表示。

（編輯：張家振 校對：顏京寧）

責任編輯：張恆星 SF142