來源：華爾街見聞

美國房租降溫，但由於數據滯後性，明年纔會體現到CPI中，這正是美聯儲“談降息”的原因之一。

衆所周知，美聯儲與通脹的鬥爭已經到了“最後一英里”，而剩下的最大障礙就是住房。

本週發佈的美國11月CPI同比上漲3.1%，主要益於新車、傢俱和電子產品等耐用商品價格的下降，市場樂觀地認爲衡量通貨的指標可能會在2024年初回到美聯儲2%的目標。

而其中阻礙通脹下降的最重要因素是住房，住房在美國CPI分項權重中佔比高達35%，11月住房通脹同比上漲了6.5%，如果剔除住房部分，這一時期的通脹率將僅爲1.4%。

值得一提的是，住房通脹中最關鍵的是房租，而非房價。根據Zillow的數據，美國11月房租同比增長已降至3.3%，低於2018-19年期間的平均水平，不過這種放緩需要時間才能在CPI中顯示出來。

這是由於大多數租戶的租金每年只變動一次，因此新租約租金的體現較爲滯後。爲了反映典型租戶的經歷，CPI對租戶租金的衡量包括新租約和現有租約，因此往往會滯後於僅對新租約的衡量。

美國勞工統計局（BLS）每隔6個月調查一批房產，然後使用6個月移動平均值計算價格變化，從而增加了數據的滯後性。

進一步來看，住房項目中，租戶租金佔CPI的7.7%，業主自住住房佔CPI的25.8%，BLS計算的是所謂的業主等價租金，相當於業主在所在地區租用自己的房屋所支付的假設租金。因此與公寓相比，住房通脹更易受獨棟住宅租金的影響，獨棟住宅是美國住房的主體。

BLS不使用房價的原因是，它認爲房屋既是一種消費品，也是一種長期投資。如果房屋價值增加了 10 萬美元，月供也不會發生變化。因此，即使商品價格停止下降，降溫的房租也會在明年繼續給通脹帶來下行壓力。

瑞銀經濟學家Alan Detmeister預計，到2024年底，CPI中的住房通脹將降至 3.75%。

這就給了你多一點時間，讓租金的滯後性滲透到數據中，到那時就沒什麼通脹可打壓了。如果這些因素最終下降，那麼一切都結束了。

美聯儲官員也意識到了這一點，這似乎是美聯儲突然轉向談降息的原因之一。美聯儲主席鮑威爾在利率決議後的新聞發佈會上表示，住房部門的活動已經趨於平緩，仍遠低於一年前的水平。

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