來源 華夏時報

2024年伊始，包括旭輝、正榮在內的部分出險房企陸續公佈境外債進展。

1月3日，旭輝控股集團公告披露，其境外重組方案將爲債權人提供“短期削債、中期轉股、長期保本降息”的多種選擇，新票據年限在2—9年不等，目標減債規模約33億—40億美元。公告發布後，旭輝股價應聲上漲。截至當日收盤，漲13.73%，報收0.29港元/股，總市值30.20億港元。

一名旭輝內部人士向《華夏時報》記者透露，“旭輝控股董事局主席林中近期多次專程赴港，與多家債權人機構進行了會談，努力加快推進旭輝的境外重組。”

“境外債重組是一個積極的舉措，有助於改善公司的財務狀況和未來發展前景。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向《華夏時報》記者分析指出，當前市場情況下，仍需關注房企流動性狀況和債務償付能力的改善情況，以確保債務重組的成功實施。

目標削債33億美元至40億美元

旭輝公佈的境外債重組方案顯示，旭輝將爲債權人提供“短期削債、中期轉股、長期保本降息”的多種選擇，新票據年限在2—9年不等，目標減債規模約33億—40億美元。旭輝的重組方案將解決其在無擔保貸款授信、美元計價優先票據、優先永續債券、可換股債券項下的境外債務，以及相對應的利息。

具體來看，旭輝將把境外債務轉換爲無本金削減的純展期（分別以票據和貸款授信的形式）、本金小幅削減的展期、本金大幅削減的展期以及附帶部分轉股的展期，以滿足債權人不同的需求和偏好。新債務工具的票面利率將在2%-4%之間，且大部分都將包括利息遞延機制，遞延利息將在償還最後一期攤銷分期付款時或其後一次性支付。上述新債務工具將與旭輝未來合同銷售掛鉤，意味着到期日可能會在上述範圍內縮短。

爲增加債權人信心，旭輝爲新債務工具提供了相同的保證和擔保組合作爲增信。增信組合包含境內和境外元素，包括但不限於特定項目/資產組合的現金流歸集、股權抵押以及與旭輝集團股份有限公司結欠母公司的大額公司間債權上設置擔保等。

同時，旭輝還在此次公告中也詳盡披露了其現金流的情況：截至2023年6月底，旭輝整體計息境外負債總額約爲70億美元；截至2023年6月底，旭輝應占現金餘額約爲人民幣192億元，擁有的投資性物業公允價值爲456億元。旭輝預計，2023年至2032年期間，旭輝境內開發項目所產生的累計現金流總額估計約爲1040億—1150億元。

此外，旭輝將考慮根據市場情況及資產運作情況逐步出售部分投資物業及境外資產，預計將額外增加流動性約120億—140億元。旭輝估計，可償還境外債務的累計現金流總額約爲300億—350億元。

記者注意到，從2022年11月啓動境外債務重組以來，旭輝一直在積極努力自救。2023年，旭輝累計完成4筆共計71.8億境內公開市場債務的展期。同時，通過合作方股權互換、合作項目退出等方式，處置了多個項目資產，盤活資金助力保交付。

僅在2023年12月，旭輝就分別以2.21億元對價出售了旭輝德州項目51%股權及貸款、以4.36億元出售與金融街合作的天津鉑悅融御項目49%股權，以及以3.13億元對價出售南京葛塘項目33%的股權。

需要注意到的是，旭輝還強調，“儘管面臨流動性壓力，但公司業務運作在所有重大方面均如常。本集團竭力保交付、保經營和維持境內融資安排”。公告顯示，2023年，旭輝控股及其合營企業及聯營公司合計交付約11.8萬套物業單位，刷新了集團成立以來的年度交付紀錄。“2024年房地產市場仍處於調整期，在可能面臨更多困難的情況下，本集團仍將竭盡全力衝刺交付8萬套物業單位的品質交付目標，預計建安成本超過300億元。”

2024年房企風險出清將提速

近期迎來利好消息的出險房企不止旭輝一家。旭輝之前，1月2日，正榮地產公告稱，於過去數月，該公司及其顧問與公司的多個持份者進行了建設性對話，以實現境外整體債務管理方案，在幾經努力下於2023年11月1日簽署條款書。

“境外整體債務管理方案的實施將緩解公司境外債務的壓力，爲集團提供長期可持續的資本結構，以增強集團應對市場變化的能力，及爲所有持份者保存價值。”正榮地產表示，正榮地產擬在香港及/或本公司選擇的其他適用司法管轄區，通過協議安排計劃方式實施境外整體債務管理方案，藉以折中處理若干以美元及人民幣計價的優先票據和若干貸款，及通過“同意徵求”方式折中處理永續證券。根據計劃，新票據將發行予計劃債權人。

公告稱，於2024年1月2日，該公司與債權人特別小組成員訂立重組支持協議。截至本公告日期，該債權人特別小組成員持有約佔由公司發行的優先票據及永續證券未償還本金總額的26.97%。

在此之前，已有不少出險房企債務重組成功。2023年，融創、奧園等均完成了境內外債券重組或展期，增強了房企化債的信心。“2024年，會有更多出險企業債務重組取得明顯進展，房企風險出清將提速。”中指研究院企業研究總監劉水認爲，部分房企成功債務重組對於其他出險企業債務重組和風險化解有較強借鑑意義。不僅如此，這些債務重組方案也是誠意充足、方式多樣，有助於債務重組。

例如，2023年11月，融創中國境外債重組方案生效。該公司境外債總額達102億美元，其中至多45億美元債務擬通過轉股的手段化解。

對此，標普全球評級曾點評稱，國內房企的未處置境外違約債券規模約爲780億美元，而“融創中國的境外債務重組方案爲國內其他違約房企提供了範例”。標普認爲，中國房企的債務重組曾高度依賴債券展期，但這種做法只能換來時間，無法顯著改善企業的資產負債表。相較之下，融創中國的重組方案條款具有建設性，可通過轉股化解大量債務，“這給了企業喘息的空間，讓它們有能力專注於經營和創造收入”。

“境外債重組是一個積極的舉措，有助於改善公司的財務狀況和未來發展前景。”不過，柏文喜也謹慎地表示，當前市場情況下，仍需關注房企流動性狀況和債務償付能力的改善情況，以確保債務重組的成功實施。

天風證券近期在研報中指出，2024年，不考慮ABS/ABN，2024年房地產信用債正常到期（不包括回售到期）規模約2919億元，境內信用債壓力總體要略高於2023年；海外債方面，正常到期規模約431億美元，較2023年的586億美元有所縮減，海外債到期壓力預計有所緩解。而在償債節奏方面，3月、4月及7月爲房企境內債償債高峯，1月、6月房企海外債到期壓力較大。