轉自：金融界

本文源自:時代週報

經歷長期的深度調整，房地產市場仍未走出弱週期。

1月17日，國家統計局發佈2023年全國房地產市場基本情況，房地產開發投資額、房屋新開工面積、商品房銷售面積、商品房銷售額等重要指標均未回正。

2023年，全國房地產開發投資總規模爲11.09萬億元，同比下降9.6%，創2017年以來新低；房屋新開工面積爲9.5億平方米，同比下降20.4%，創2007年以來新低；商品房銷售面積爲11.2億平方米，同比下降8.5%，創2012年以來新低；商品房銷售金額爲11.7萬億元，同比下降6.5%，創2016年以來新低。

“2023年，行業全鏈條收縮，規模創下近10年或十幾年新低，依舊是大幅度向下調整的一年。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2023年下半年以來，儘管政策積極紓困，干預政策基本退出，但釋放購房資格、鼓勵加槓桿、刺激購房者入市的政策紓困邏輯，與當前房價下跌預期濃重不一致，這是市場繼續下行的主因。

展望2024年，多家機構及業內人士均認爲，商品房銷售規模有望穩定在11億平方米的支撐位水平，結構性機會仍然存在。

“一些較大的金融風險問題已經壓制住了，或者說較好地防範化解了，包括企業、居民家庭層面。隨着宏觀經濟的好轉和房地產市場的調整，預計市場回暖向好趨勢不變，市場信心也總體上朝着恢復的狀態進行。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。

“雙11”時代

多地樓市未企穩回升，房地產行業開發投資、施工面積和新開工面積等多項核心數據呈下降趨勢。

2023年，全國房地產開發投資110913億元，同比下降9.6%，其中住宅投資83820億元，同比下降9.3%；房屋施工面積838364萬平方米，同比下降7.2%，其中住宅施工面積589884萬平方米，同比下降7.7%；房屋新開工面積95376萬平方米，同比下降20.4%，其中住宅新開工面積69286萬平方米，同比下降20.9%。

“雖然2023年政策仍維持寬鬆，且熱點城市重磅政策落地，但市場預期降低，房企投資相對謹慎，新開工仍維持較大降幅，拿地規模降低，帶動投資增速持續走弱。後續房地產投資信心的回升依賴於市場端的改善。”諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示。

嚴躍進認爲，今年以來，部分銀行發佈了2024年重點支持的房企名單，此類房企在2024年拉動投資方面應該會發揮積極作用。“各地要充分理解房企開發投資面臨的難處，同時主動提供資金支持，做好融資和營銷工作，積極穩投資，真正促進部分優秀房企投資工作率先發力。”

市場頗爲關注的商品房銷售面積、銷售金額亦處於下降區間。

2023年，全國商品房銷售面積111735萬平方米，同比下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%；商品房銷售額116622億元，下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。

△圖源：國家統計局

“樓市進入‘雙11時代’——11億平方米+11萬億銷售額。”中原地產首席分析師張大偉表示，2012年全國商品房銷售面積爲11.13億平方米，2023年的商品房銷售面積是連續11年來的最低值；銷售額11.66萬億元，是2016年來的最低值。“行業正處於轉型期調整中，市場底部還未出現。”

王小嬙認爲，2023年商品房銷售規模再創新低，原因指向新房市場面臨房企信用風險，項目交付風險，購房者對於購買期房較爲謹慎，將目光轉向二手房，新房的預售制度及預售監管制度亟需改革。

銷售低迷，房企投資信心緩慢修復。2023年，全國房地產開發企業到位資金127459億元，同比下降13.6%，跌幅較2022年收窄12.3個百分點。

“今年年初，兩部門聯合發文建立合理融資機制，對出險房企給予展期、新增貸款、調整還款安排等金融支持，2024年資金面有改善空間。但由於銷售端的上升動力仍較弱，房企投資信心難以大幅度恢復。”王小嬙表示。

千億房企只剩16家

2023年，房地產市場仍未走出弱週期，預期支撐不足，百強房企銷售規模進一步收縮。

克而瑞統計數據顯示，2023年百強房企實現銷售操盤金額54049.5億元，同比下降16.5%，降幅較2022年有所收窄，但尚未實現止跌企穩。累計業績同比下降的百強房企數量佔比近七成，有31家同比降幅超過30%，民營房企佔27家。

央國企展現出較強韌性和修復能力。中海地產、華潤置地、招商蛇口、建發房產、華髮股份、越秀地產等銷售規模均實現正增長，聯發集團、國貿地產、象嶼地產等多家地方國企的增幅超過20%。

銷售規模縮量，亦導致百強門檻繼續下移。克而瑞稱，各梯隊門檻均降到近年最低值。具體來看，TOP 10房企保持韌性，銷售操盤金額門檻爲1613.7億元，同比下降3.5%；TOP 20、TOP 30門檻變動劇烈，分別下降25.4%、25.2%至599億元、379.4億元；TOP 50門檻下降20.9%至234.8億元；TOP 100門檻堪堪過百億，下降至110.4億元，可供對比的是，2021年百強門檻爲200.3億元。

千億房企數量再減。2023年僅16家規模房企全口徑銷售金額超過千億，2022年有20家，2021年、2020年均有43家。

△圖源：克而瑞

對於2024年的市場走勢，多家機構均持謹慎樂觀態度。

中指研究院認爲，長期來看，房地產市場十萬億規模仍在，不同城市、不同需求仍有結構性機會。“房地產市場恢復仍依賴於購房者預期能否修復。樂觀情形下，2024年，宏觀經濟持續恢復，居民置業意願有所好轉，疊加城中村改造如期推進，全國商品房銷售面積或可實現小幅增長；中性情形下，2024年全國商品房銷售面積同比下降4.9%，規模在11億平方米左右；悲觀情形下，全國商品房銷售面積下降約8.6%，規模低於11億平方米。”

中銀證券表示，2024年需求端政策仍將維持寬鬆態勢，近期一線城市的購房政策大力度放鬆，將對整體房地產市場信心的重塑和預期回升具有積極作用，“我們預計2024年銷售降幅較2023年有所收窄，全年全國商品房銷售面積同比下降6%，銷售金額同比下降8%，未來將逐步迴歸真實住房需求的水平。”

克而瑞認爲，當前行業仍處在風險出清期，雖然近期政策面不斷優化、釋放利好，監管層支持房地產企業合理融資需求、提振市場信心，但購買者信心和行業預期的修復尚需時日，預計銷售低迷態勢短期內難以扭轉，企業銷售去化及回款還將持續承壓。

“中國房地產市場開發規模每年仍將保持在10億平方米左右，發展仍有支撐，但需求結構已經發生變化。”克而瑞建議，房企需要儘快適應市場新變化，推進供給側改革，挖掘不同城市、不同需求結構性機會，同時做好營銷推廣，提升貨值變現能力。