開年以來出現階段性調整

市場人士：多措並舉提振REITs市場信心

◎記者 張欣然

開年以來，公募REITs產品行情表現不佳。截至2月2日收盤，中證REITs指數今年以來下跌4.55%，收報708.33點。

市場人士認爲，投資者應理性看待新興產品的市場表現，正視金融產品的週期性。而在當前環境下，有穩定且可持續的分紅現金流的產品具有稀缺性。

市場人士建議，投資者可積極關注價格出現超跌、現金分派率合適，同時經營仍有一定保障的資產和估值合理、資產優質的新資產類型REITs。

REITs出現階段性調整

2023年四季度，公募REITs業績延續分化，板塊間的修復節奏仍受到經濟週期等因素的持續影響。不同類型的產品、同一類型的不同產品之間已經開始逐步出現分化，並在二級市場價格上開始體現。

截至今年1月29日收盤，我國公募REITs合計發行規模達1035.66億元，其中首發上市30只，首發募集資金規模985.02億元；擴募發行4只，擴募募集資金規模50.64億元。全市場總市值爲805.11億元，較發行規模縮水22%。

銀河基金基礎設施與不動產投資部總監助理朱霞表示：首先，REITs作爲大類資產的一部分受到了整個市場的走勢及投資情緒影響；其次，部分REITs產品底層資產經營以及分紅率不及預期，帶動了同類型產品以及整個市場的下跌，當二級市場價格下跌到一定幅度後，部分投資人不得不賣出止損，又進一步影響市場情緒，使二級市場價格再度下跌。

不過，這輪調整也使得REITs正進入合理估值和理性市場的狀態。

中證鵬元研發部高級研究員吳進輝也認爲，我國公募REITs市場開市兩年多以來，正在經歷稀缺性—價值迴歸—均衡的三個階段，二級市場下跌與宏觀和行業景氣度、初級市場、投資者類型單一和缺乏增量資金等因素有關，建議投資者理性看待新興市場。

他認爲，2023年國內宏觀經濟的強預期和弱現實以及REITs底層資產出現經營波動，使得前期估值虛高和炒作心態逐步迴歸理性，這是二級市場價格逐步迴歸內在資產價值的過程。

“當前我國公募REITs市場仍處於初級階段，要牢牢認清初級市場的本質，市場的下跌也是初級市場必須經歷的過程。”吳進輝說。

朱霞也表示，REITs以機構投資者爲主，所以去除尚在鎖定期的戰略投資人外，市場整體流動性不高，因此少量交易資金就可以使價格出現大幅波動。

“公募REITs底層資產都有較長的剩餘期限。但目前受到投資人結構的影響，除險資外，公募REITs的投資方主要是銀行理財、私募產品等，市場價格會受到上述短期資金影響。”朱霞說。

對此，多位市場人士表示，要正視金融產品的週期性，沒有資產是隻漲不跌的，也沒有產品是隻跌不漲的。

“部分投資者實際上是長期持有產品，其目的是去賺派息收益，而不是賺波動收益，短期的波動沒有任何影響。想要做波段的投資者可能目前會感到比較悲觀，如果賺派息的錢，則不需要過度悲觀。”一位REITs管理人說。

REITs已顯示出一定配置優勢

REITs的定位是基於股債之間的特殊權益性質的中長期投資品種，最大特點是高比例分紅，同時能享受資產增值，是中等收益和中等風險的品種。多位投資者也表示，會多關注REITs資產。作爲另類高分紅資產，REITs經過前期市場估值連續壓縮後，相較於股債均已顯示出一定配置優勢。

據中金公司發佈的研報，REITs作爲具有強制分紅屬性的特殊權益類產品，能夠提供相對穩定的現金流。中國公募REITs的投資收益主要來源於底層資產經營所帶來的現金流分紅收益以及底層項目潛在增值收益（一般通過二級價格上漲體現）。

該研報認爲，在當前宏觀背景下，穩定且可持續的分紅現金流具有稀缺性，這或是現階段市場延續高分紅策略背後的支撐要素之一。作爲上述策略的延伸，基於REITs產品特性、市場發展前景以及現階段與股債的比價優勢，其建議投資人關注REITs市場配置的價值和機會。

在朱霞看來，公募REITs是高分紅比例的產品，強制90%以上的分紅，而且底層資產明確清晰。因爲公募REITs的資產範圍更小，所以在信息披露上可以直接披露到單個資產本身的現金流。

“我認爲很多公募REITs的現金流都具備較強的未來增長預期，比如高速公路的車流量及通行費收入、產權類項目的租金等等，當然現金流增長比較依賴於宏觀經濟環境變化和產品本身的運營管理能力。”朱霞說。

關於如何具體做REITs產品的配置，中信證券首席經濟學家明明則表示，投資者可擇時佈局抗週期特徵明顯的資產，例如保障房、生態環保和能源。同時，積極關注價格出現超跌、現金分派率合適、同時經營仍有一定保障的資產，包括部分高速公路、倉儲物流、工業廠房以及部分二線產業園。

“要重點關注REITs產品的條款、現金流來源，也看投資人結構，比如原始權益人持有佔比，各類型投資人持有份額的佔比構成，籌碼結構以及市場對該類資產的觀點。”一位公募基金FOF基金經理說。

該基金經理更多關注能源項目如新能源、電力等，這些項目的收益保障性更高一些，也適合從波段操作中獲得收益。

吳進輝也表示，2024年REITs市場或震盪向上，保障房和能源REITs品種的抗跌性和韌性已經有所體現，部分超跌的優質標的存在反彈的可能，投資者可適當保持小倉位右側進入，警惕產業園和物流資產的供給壓力。

多舉措提振REITs市場信心

就提振REITs的市場信心，多位業內人士建議，要加強投資者教育、做好底層資產運營和現金流管理以及豐富投資者結構。朱霞表示：

一是在公募REITs的信息披露上，目前各基金管理人的披露口徑都還存在差異，雖然並不一定要追求披露口徑的絕對一致，但應儘可能消除和投資者的信息不對稱。

二是建議投資者在投資公募REITs前要做好充分了解和調研。雖然原始權益人的增持、兜底對二級市場價格能起到一定的穩定作用，但公募REITs運行根本上還是要做好底層資產的運營和現金流管理，所以投資者還是要尋找底層運營管理能力較強的產品。

三是多層次推進投資者教育。部分投資者對公募REITs的認知還不夠充分，比如投資者要認識到雖然二級市場在下跌但是公募REITs的實際投資收益率也可能是上升的。再比如，對於特許經營權類型的公募REITs，每年的分紅派息中包含本金攤還，所以基金產品淨值和底層資產評估值的逐年減少是這類產品的正常特點。

“目前依然存在因缺乏認知而導致的信心不足，所以我認爲投資者教育既要擴展廣度，更要提高深度，讓投資者正確認識、深度瞭解產品特性，纔能有效提振市場信心。”朱霞說。

吳進輝也建議：一是繼續加大估值合理性的考量，估值的調整應結合當下宏觀經濟、行業狀況做出動態變化；二是引導FOF、社保基金等增量資金進入市場，同時進一步完善市場的信息披露機制，加大資產和數據的真實性考量；三是優化稅收政策、會計政策等。

值得注意的是，目前REITs產品的投資者以保險資金、券商自營、銀行理財等固收投資者爲主，私募基金、產業資本也佔據一部分比例。投資者趨同性十分明顯，風險偏好較低。

“希望各方資金湧入，這樣REITs市場才能蓬勃向上。”一位資深市場人士說。