不負期望，蘇州新年首拍在高新區獅山原農幹校地塊刷新了最高樓面價。

除去吳中區太湖新城地塊因故中止，蘇州龍年第一場土拍順利將園區青劍湖地塊以底價10.37億元交到了蘇州恆泰手上。

同時，經過節奏緊湊的32輪競價，“不限價”的獅山原農幹校地塊由5.83億元起拍價一路升至8.28億元，最終花落綠城，成交樓面地價45455元/平方米，溢價率約42.05%。

至此，蘇州本次土拍合計出讓面積81.35畝，1宗溢價、1宗底價、1宗中止，最終攬金18.65億元。

溢價超40%

儘管在青劍湖地塊10.37億價格對比之下，獅山原農幹校地塊成交價稍顯遜色，但溢價率達到42%讓其備受關注。

據觀點新媒體瞭解，該地塊出讓面積17852.4平方米，爲住宅用地，容積率1.02，建築面積18209.45平方米，建築高度在12-24米之間，起價5.83億元，起拍樓面價32000元/平方米。

截至3月11日，報名參與競爭的僅有金新城、蘇高新、綠城、象嶼4家房企。競爭對手雖堪夠圍坐四角，但開拍30分鐘內便已來回博弈25輪，樓面價也在第13輪時就突破了4萬/平方米，此時溢價率已達25.74%。

作爲獅山近年來首宗不限價地塊，32000元/平方米的樓面起價已經是板塊最高紀錄，最終成交樓面價45455元/平方米則刷新了蘇州地價紀錄。

這也是繼2018年中鐵建以43167元/平方米樓面地價拿下現在的拙政江南地塊後，蘇州地價再次突破4萬元/平方米。

據悉，拙政江南在售別墅均價約4.7萬元/平方米，獅山板塊樓盤在售均價則在5萬元/平方米左右。

地塊位於獅山路北、錦華苑西，是真正的獅山核心地段，周圍商圈、交通、醫療、教育等配置較爲成熟。

出讓之前，該地塊曾經歷一次地塊性質調整，由商住混合用地調整爲純住宅用地，商業部分將在後續另行拍賣。

加之容積率僅有1.02，出讓條件要求地塊內住宅爲全裝修成品住宅，住宅標準層戶型面積不小於180平方米，且限高10-24米。

衆多市場消息猜測，獅山地塊大概率會打造成低密疊墅或者大平層洋房。而獅山板塊上一個別墅供應是2017年竣工的獅山御園，參考均價約爲70707元/平方米。

目前地塊周邊的二手房供應多爲老項目，除了已開盤的朗雲、雅緻瀾庭等，還有獅山金茂府與中海獅山雲起等待入市，低密洋房墅類產品並不多見。

同樣具備明星地塊潛力的還有即將在3月27日出讓的園區雙湖板塊國賓壹號東側地塊，地塊出讓面積爲46465.37平方米，容積率1.02，建築面積爲47394.68平方米，起價26.07億元，樓面起價5.5萬元/平方米，未開拍已創下蘇州地價新高。

就如今蘇州樓市走向來看，有綠城拿下獅山原農幹校地塊珠玉在前，雙湖板塊宗地可能會掀起更高漲的逐地熱潮。

綠城補倉

綠城近期拿地保持穩定擴張的態勢，在覈心城市佈局核心地塊，在重要城市投拓重點區域。

2024開年以來，綠城至少已拿下5宗涉宅地，其中杭州溢價斬獲2宗、西安底價成交2宗，以及新鮮出爐的獅山原農幹校地塊。

1月，綠城以8.28億元的價格、13.73%的溢價率競得西湖區雙橋單元；2月落子杭州拱墅區三里亭，成交價19.29億元，溢價率17.7%。

來到西安全運村，綠城改換策略，分別以4.98億元與7.67億元收穫2宗地塊。再到蘇州首拍入手獅山地塊，創下了近期較高的溢價率。

蘇州一直是綠城擴張計劃中的重點城市之一，據觀點新媒體不完全統計，目前在售有春月錦園、蘇州逸品瀾、蘇州觀瀾逸品、蘇州泊印瀾庭、蘇州柳岸曉風等多個項目。

去年11月，綠城紫薇花開低調首開，登上11月蘇州市區別墅成交套數、面積及金額榜首，成交金額1.92億元。

選擇在蘇州獅山板塊進行擴儲的也不只是綠城。

去年2月，蘇州一批次獅山2宗封頂地塊進行了現場搖號，朗詩搖中獅山核心區6號地塊，成交價5.8億元，樓面價30475元/平方米，溢價率15%。該地塊共有21家房企參與搖號，中籤率4.8%。

廈門建發搖中獅山向陽路9號地塊，成交價31.6億元，樓面價27025元/平方米，溢價率15%。這宗地只有廈門建發和招商蛇口參與搖號，中籤率50%。

獅山板塊高熱度從去年年初持續到今年首拍，溢價率也隨着地塊區位向核心聚攏而水漲船高。伴隨着逐漸鬆綁的政策支持，蘇州核心區的地價、備案價預期或將迎來提高。

放大到土拍市場中，與核心優質地塊引發爭奪相對的，是非核心地塊底價成交將已成爲越來越明顯的趨勢。

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