3月22日，龍湖集團（00960.HK）召開2023年年度業績發佈會，董事會主席兼CEO陳序平、首席財務官趙軼、地產航道總裁張旭忠出席。會上，龍湖集團就市場關注的經營性物業貸等融資問題、表外負債、提前償還債務等問題進行回應。

2023年，龍湖集團實現經營性收入爲1807.4億元。其中，運營及服務業務收入248.8億元，同比增長5.7%。

具體而言，運營收入約129.4億元（含稅金額約138.8億元），同比增長8.9%，毛利率爲75.9%；服務收入約119.億元（含稅金額約126.5億元），同比增長2.4%，毛利率爲31.0%。

房地產開發業務：市場回暖值得期待

期內，龍湖集團合同銷售額爲1734.9億元，銷售總建築面積爲1079.6萬平方米，銷售單價爲16070元/平方米，銷售回款率超100%。

長三角、環渤海、西部、華南及華中片區合同銷售額分別爲500.7億元、377.7億元、492.5億元、205.4億元及158.6億元，分別佔集團合同銷售額的28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%。

期內，龍湖集團開發業務營業額爲1558.6億元，交付物業總建築面積爲1070.8萬平方米，結算毛利率爲11.0%，營業額單方價格爲14555元/平方米。

張旭忠表示，相信隨着利好政策的不斷釋放和落地，行業經過一個階段性的週期調整，市場回暖值得期待。不論外部市場如何變化，龍湖始終將安全性放在發展的第一位，應對週期性的不確定性。

張旭忠介紹，今年公司的供貨量約2400億元，其中今年新增供貨約1000億元。公司也會根據資金盤面去新增土地儲備。在銷售去化方面，公司會根據市場情況靈活應對，積極地去化。

對於行業，陳序平表示，短期市場存在壓力，主要是市場信心未完全恢復。

提前規劃2025年到期的部分債務

期末，龍湖集團的綜合借貸爲1926.5億元，同比下降7.4%，平均借貸成本爲年利率4.24%；平均貸款年限爲7.85年；淨負債率（負債淨額除以權益總額）爲55.9%，剔除預收款後的資產負債率爲60.4%；在手現金爲604.2億元。

龍湖集團稱，公司總借貸約82.3%以人民幣計值，另外17.7%以外幣計值。爲規避匯兌風險，外幣借款保持較低佔比並輔以一定比例的匯率掉期。綜合借貸中，約人民幣611.5億元按固定年利率介乎3.0%至4.8%計息，其餘借貸則按浮動利率計息。

截至2023年12月31日，龍湖集團一年內到期債務爲268.4億元，佔總債務比例爲13.9%，剔除預售監管資金及受限資金後，現金短債倍數爲1.36倍。

趙軼介紹，公司的有息負債一直在降，2023年比2022年降低了150多億元，今年到期債務約100多億元，佔總的有息負債的比例不足8%。

趙軼介紹，年內國內的信用債券到期的大概還有60億元，主要分佈在5月、7月、8月和12月，公司都做了有序的還款安排。其中5月的15億元債務，公司已經把錢存好。同時，公司今年會提前去規劃2025年到期的部分債務。

對於表外債務，趙軼介紹，“我們表外的部分項目只做開發貸。截至2023年末，我們表外項目的整體現金餘額大概130億元，整體的負債餘額大概是100億元。所以表外項目是一個淨現金狀態。”

趙軼稱，如果把表外項目也模擬計算納入表內，測算淨負債率，我們的淨負債率將由56%降至46%。在融資品種上，龍湖集團是非常堅定的，國內是項目貸款，包括開發貸、經營物業貸、國內信用債，海外是銀團貸款和海外美元債。

陳序平表示，公司始終把債務安全放在第一位，遵循按時還貸、不展期、不逾期的財務鐵律，所有債務安全兌付，換來戰略合作銀行的持續信任與支持，成爲穿越週期的強大底氣。其實這也是用自己的行動來給行業注入一些信心。

還有40座商業物業可用於後續融資

對於市場關注較大的財務問題，趙軼介紹，公司有幾方面的考慮。對於經營性物業貸，趙軼介紹，下一步將繼續深耕，現在公司大概有110座商業物業，已經用於融資的70座左右，還有40座左右可用於後續的融資。截至2023年底，公司經營性物業融資約474億元，平均融資成本不到4%，全年淨增經營性物業貸款174億元。

在公開市場，趙軼介紹，在中債增的支持下，2023年公司發行23億元債券；截至目前，公司在中債增的餘額有58億元，未來公司會繼續積極溝通，按需有序的進行發行。

趙軼同時表示，在海外融資端，這幾年一直是降壓的狀態，海外的美元債最早到期的也在2027年；海外的銀團貸款每年會提前歸還，但也會保持一部分的銀團的續做，公司海外的債務會進一步下降，未來也會穩步的降低利率，同時輔以100%的掉期，完全杜絕匯率的敞口。

對於REITs，趙軼表示，現在還是積極地關注，積極地研究，積極地準備這麼一個狀態。