每經編輯 杜宇

3月28日晚間，萬科A（000002.SZ，股價8.98元，市值1071.38億元）發佈了2023年度業績公告。

公告內容顯示，2023年萬科營業收入4657.4億元，同比下降7.6%；歸屬於上市公司股東的淨利潤121.6億元，同比2022年的226.9億元下降了105.3億元，降幅46.4%。

據萬科年報，在公司全職工作的8位董事、監事、高級管理人員自願放棄2023年度獎金。此外，自報告披露之日起，萬科董事會主席鬱亮、總裁祝九勝、監事會主席解凍自願領取月薪稅前1萬元。

多重挑戰下堅守安全底線 經營性現金流連續15年爲正

據證券日報，2023年，房地產行業經歷了前所未有的深刻調整。銷售層面，據第三方統計，2023年全國百強房企銷售金額下降17%，近兩年累計下降51%，二手房平均價格已連續22個月環比下跌。

融資層面，2023年80家房企新增融資總額同比下降28%，僅爲2020年融資額1/3；同時，房企全年發行債券金額同比下降31%，2023年債券到期規模爲發行規模的2.3倍，債券發行規模遠小於到期規模，企業資金持續淨流出。

在此情況下，萬科克服重重挑戰守住了財務安全的底線。年報顯示，銷售承壓之下，萬科仍實現了正向的現金流，截至2023年底，已連續15年經營性現金流爲正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內到期有息負債；剔除預收房款的資產負債率爲65.5%，從2018年76%的高點連續5年下降。

與此同時，萬科不斷提升產品品質和交付服務，高質量交付28.9萬套，交付即時滿意度97%，客戶售後滿意度97%。萬科還對新增投資的精準度和投後管理持續優化，2023年新項目投資兌現度達88%。

萬科董事會主席、總裁、監事會主席自願領取月薪稅前1萬元 

業績大幅下滑之際，萬科的8位高管自願放棄2023年度獎金。據萬科年報，在公司全職工作的8位董事、監事、高級管理人員自願放棄2023年度獎金，2023年在任職期間內從本集團獲得的稅前報酬合計人民幣766.1萬元；4位獨立董事2023年在擔任董事期間從本集團獲得的稅前報酬合計人民幣150萬元。

未在公司任職的董事會副主席辛傑，董事胡國斌、黃力平、雷江松以及監事慄淼自願放棄從本集團獲得董事、監事酬金。

自報告披露之日起，萬科董事會主席鬱亮、總裁祝九勝、監事會主席解凍自願領取月薪稅前1萬元。

圖片來源：萬科公告

值得注意的是，這已經不是萬科管理層首次降薪。2021年萬科歸屬母公司的淨利潤從415億元降至225億元，降幅46%，萬科面臨上市三十年來第三次利潤下滑，鬱亮當年自願放棄其2021年度全部獎金，當年領取稅前薪資154.7萬元。兩年時間過去，2023年，鬱亮在萬科領取的薪資再次下降至127萬元。

作爲行業的頭部企業，萬科管理層過去的薪資不低。據wind平臺統計的數據，鬱亮2014年~2016年任職萬科總裁期間，每年的稅前報酬約980萬元；自2017年任萬科董事長以來，2017年~2020年四年間，鬱亮每年在萬科獲取的年度稅前報酬均高於1100萬元，2018年獲得的報酬最高，爲1253萬元。

稅前報酬不包括公司分紅。2014年以來，鬱亮一直持有萬科的股份約爲730萬股，萬科2014年~2022年每年均保持分紅，每股股利在0.41元~1.25元不等。2023年，萬科決定不派發股息，不送紅股，也不進行資本公積金轉增股本，是自從1992年以來首次不分紅。

圖片來源：每日經濟新聞 資料圖

3月29日，萬科舉行業績說明會，就近期的市場關注的多個熱點話題進行回應。

行業不可能回到過去高點 目前超跌判斷沒有改變

萬科董事會主席鬱亮在2023年業績會上表示：“萬科對於行業未來趨勢判斷沒有改變，儘管行業已經不可能回到過去的高點，但是行業前景依然廣闊。目前超跌的判斷還是沒有改變，要從動態的眼光來看住房需求。”

市場短期顯然超跌，政策支持下相信市場會逐漸恢復

萬科董事會主席鬱亮表示，市場短期顯然是超跌了，未來住宅建設的中樞值是10億平方米，目前支持政策已大量出臺且力度超過以往，伴隨政策效果顯現，相信市場會逐漸恢復。

鬱亮認爲，住房需求需要動態觀察，未來空間依然廣闊。一方面，美好生活標準在不斷提升，無論是人均居住面積，還是住房設施、小區環境等，都存在改善空間。另一方面，城鎮化進程沒有結束，新增住房需求依然存在，2023年我國新增城鎮人口1196萬人。2023年住宅新開工面積不足7億平方米，較2019年的高點下降了59%。因此，短期來看，市場顯然是超跌了。

在鬱亮看來，當前支持房地產市場的政策已大量出臺，力度超出以往年度，隨着政策效果的體現，相信市場會逐漸恢復。他同時指出，去年中央提出的房地產發展新模式“三大工程”建設，將促進經濟回升，也會爲房地產企業提供更多發展空間。萬科在城中村改造、保障房領域都有項目，未來將繼續發揮自身在小戶型建設和代建等方面的能力和優勢，積極參與。

鬱亮還提到，今年兩會期間住建部倪虹部長曾表達了對房地產企業的寄語，“誰能抓住機遇、轉型發展，誰能爲羣衆建設好房子、提供好服務，誰就能有市場，誰就能有發展，誰就能有未來”。對此，鬱亮表示備受鼓舞，萬科將持續提供好產品、好服務，全力迎接好的未來。

萬科堅決不“躺平”

鬱亮表示：去年四季度以來，萬科得到了深圳國資和大股東深圳地鐵的大力支持，也得到了金融機構合作伙伴的關心和幫助，也得到很多的關心，對這些善意和支持。我們非常感恩，包括對一些問題的批評，我們也很感激。關注是因爲有更高期待，希望萬科能做更好，能夠做出一個穿越週期的標杆，也請相信我們會全力行動，堅決不“躺平”，我們有充分的信心會戰勝困難，一定會跨過這個關口。

萬科在做極限情況下的壓力測試 併爲此做出更加充分的準備

鬱亮表示，“雖然萬科很早提出活下去，但考慮還不夠全面，在市場的持續深度調整過程中，過去穩健的標準不一定能完全保障公司安全，因此需要強化底線思維，公司在做極限情況下的壓力測試，併爲此做出更加充分的準備。”

萬科融資有壓力但一定能闖過去 當前融資面臨三點挑戰

萬科總裁兼首席執行官祝九勝表示，“當前萬科融資的狀態還是正常的狀態，客觀說有壓力，但有壓力能過關，這一關我們一定能闖得過去。我覺得跟融資有關的這種挑戰有三方面，一是開發業務收支不平衡帶來的挑戰；第二個是融資模式改變帶來的挑戰，以往是可以一筆大金額就可以提款，現在要轉到項目，按工程進度才能提款；第三個挑戰是整個經營業務的佈局，即經營業務的收益率不足以覆蓋整體上利息爬坡的狀態。”

融資模式改變 金融機構給了公司三年過渡期

祝九勝在談及萬科與金融機構合作時表示，“市場調整深度超乎預期，萬科與銀行的融資模式出現一些轉變，銀行和銀行家給了萬科很多忠告，也給了萬科很多寬容。其中，融資模式之前是總對總，現在則是項目對項目，對於這種轉變，銀行給了公司三年的過渡期。”

短期碰到挑戰和壓力，合作銀行都支持萬科並給出建議

祝九勝回應近期關於萬科評級下降、銀團貸款、銀行展期等傳聞。

祝九勝表示，公司短期碰到了一些挑戰和壓力，我們也在不斷覆盤，迭代經驗。公司的能力和基本面還是沒有發生根本性變化，相信只要能力再生，不會有太大的問題。評級下降肯定是有影響的，但目前看來這影響是相對有限的。

他補充道，萬科長期合作的有26家銀行，這些銀行都很支持萬科，跟萬科一起共同發展，共同來控制風險。這個時候像我們這種類型的企業怎麼有效活下去，怎麼保持現金流的平衡，銀行也給了很多建議。

“銀行家的關注就三點，去年錢流去哪裏了、支持的資產項目在哪裏、經營性現金流夠不夠。這三個問題回答得好，融資的渠道，銀行支持的態度是肯定的，力度是足夠的。我覺得也特別感謝各大保險公司，以國壽、平安、新華爲代表的各家保險公司長期對我們的支持，讓我們在經營性業務的平臺上顯得更從容，更有韌性。”

深圳國資採取四大措施支持萬科 將幫助萬科釋放百億規模流動性

在3月29日舉辦的萬科2023年業績會上，萬科管理層稱，在2023年11月6日與金融機構的交流溝通會上，深圳國資做出非常積極的表態，那次會議以後，深圳國資採取了4大類措施，以市場化和法制化方式來幫助和支持萬科。第一幫助萬科處置流動性比較低的不動產和長期股權投資；第二是市場化方式來認購萬科旗下盈利的消費基礎設施；第三是通過深圳國企和萬科之間的產業型協同，推動了多個項目合作；第四，深圳國資也在積極協調金融資源來支持萬科。目前這些項目的進展的情況有的已經完成，有的已經支付誠意金，還有的則正在逐步落地過程之中，這些項目如果全部落地完成以後，預計可以幫助萬科釋放的流動性在百億規模以上。

公司基本面沒有發生根本性變化 評級機構下調評級對公司影響有限

萬科管理層稱，公司短期可能面臨一些挑戰和壓力，但公司基本面和運營能力沒有發生根本性改變，評級機構下調評級對萬科影響有限。

打破31年分紅慣例非常艱難 萬科董祕朱旭：投資人在分紅方面存在一些分歧

據萬科2023年度報告，當年度將不派發股息，這也是萬科上市以來首次不分紅。萬科董事會祕書朱旭在3月29日的業績推介會上對此作出回應：“萬科一直以來非常注重現金分紅來回饋股東，連續31年的分紅1030億元，歷史平均分紅率33.3%，也是萬科歷年股權融資的2.8倍，這也是我們一直引以爲傲的。基於這個背景，董事會在考慮取消2023年分紅的時候，真的是非常艱難。”

朱旭表示，“當前行業還在深度調整中，1-2月份百強房企銷售業績下滑超50%，萬科的銷售下滑40%多，整個市場的信心還在恢復之中，經營的不確定性還存在，基於此，萬科也跟債券投資人和股權投資人事先做了一些溝通。”

朱旭介紹，“萬科投資人在分紅方面存在一些分歧，如債權投資人希望公司不要分紅或者減少分紅，保留更多的現金儲備，應對未來債權的償還。股權投資人則分爲兩類，一類能理解，希望公司不分紅，保留更多現金儲備，確保經營安全，另一類希望公司能延續以往的分紅政策。綜合債權投資人和股權投資人的意見，董事會基於非常深入的討論，還是決定在2023年度取消分紅，幫助公司更好地應對特殊時期的不確定性，保障經營安全。非常懇請投資者給予我們理解。”

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