轉自：北京市住建委官網

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

去年北京土拍市場成交的涉宅地塊，已陸續開放售樓處或入市銷售。

在北京南四環的大紅門板塊，中環悅府項目是豐臺區正在推售的熱門樓盤，該項目用地是去年華潤置地與21家房企的激烈競爭中高溢價所獲。

4月16日，中環悅府項目一位銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，目前只要選定房源就可以享受“一口價優惠”，即總價減去10萬元。而且每個房間的贈送面積大，“絕對是內城樓盤得房率的‘天花板’。”

不過，記者查詢北京市住建委官網發現，華潤中環悅府項目（備案名：潤盈嘉園）於4月13日開盤共推出326套房源，截至4月23日的預訂量僅有7套。不過4月29日，記者再次查詢時，發現該項目的預訂量已減少至6套。

據北京某房企營銷負責人透露，中環悅府項目受到周邊競品樓盤的影響，銷售壓力大，儘管早已取得預售許可證，但因蓄客量不高，拖延了半個多月纔開盤。

開盤半月僅預訂6套房

去年12月26日，北京2023年土拍壓軸大戰上演，豐臺大紅門地塊共吸引了22家房企報名參拍，成爲同批次最熱門的地塊。最終，華潤置地經過19輪報價，以34.845億元搖號斬獲該地塊，溢價率爲15%。

從地段來看較爲優越，該地塊位於北京南三環與四環之間，靠近地鐵大紅門南站，北面遙望故宮博物院，離天壇公園不到5公里。不過從地塊周邊市場來看又頗具挑戰，靠近地鐵站方向就依次開發了三個樓盤項目：中海和瑞叄號院、永定金茂府和華潤中環悅府。

華潤中環悅府樣板房地上貼着贈送面積的分割線 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

記者注意到，上述三個項目的備案指導價均爲9.5萬元/平方米，更加靠近地鐵站的中海和瑞叄號院和永定金茂府項目已經是銷售一兩年的老盤，樓面價分別爲5.38萬元/平方米和5.07萬元/平方米。而華潤中環悅府項目的樓面價則達到6.82萬元/平方米，較中海和瑞叄號院和永定金茂府項目每平方米貴了1萬餘元。

4月16日，記者以購房者身份實地走訪了北京南四環大紅門板塊的部分樓盤項目。在華潤中環悅府項目現場，負責接待的一位銷售人員介紹，項目單價爲8.74萬~10.25萬元/平方米，均價爲9.5萬元/平方米，總價在1200萬元以上，2025年12月底開始交付。

華潤中環悅府4月13日開盤推出房源情況 來源：北京市住建委官網

也許是工作日的原因，售樓處看房的人不多。負責接待的銷售人員拿出一份6號樓“銷控表”，66套房源上有約20套被塗上顏色，意思是已被購房者鎖定。當記者打算算一下被塗上顏色的8層房源價格時，其表示，這是老的“銷控表”，實際上8層肯定是有房源的。等待一段時間後，其拿出新的“銷控表”，上面顯示一些鎖定好的房源被劃去，實際可供挑選的空白房源更多了。

記者還分別走訪了中海和瑞叄號院和永定金茂府項目售樓處，這兩個樓盤項目的實際銷售均價約爲8.87萬元/平方米和9.32萬元/平方米，低於華潤中環悅府項目。兩個樓盤均於2025年12月底交房。

一位不願具名的業內人員向記者表示，相較於相鄰兩個樓盤項目，華潤中環悅府的拿地時間晚，項目的利潤空間壓縮，卻同樣在明年12月底開始交房，“開發建設週期短，會對房子的品質形成壓力。”

從華潤中環悅府4月13日開盤後的銷售情況來看，記者查詢北京市住建委官網發現，該項目此次共推出6個樓棟共326套房源，截至4月29日的預訂量僅有6套，其中2#樓預訂2套、3#樓預訂2套、6#樓預訂2套。

華潤中環悅府6#樓的預訂情況 來源：北京市住建委官網

記者在現場看到，華潤中環悅府北側緊鄰着學校，南邊則是一處大型家居建材市場，小區業主居住的靜謐度或將受到影響。

華潤置地北方大區方面向記者表示，中環悅府是公司高端產品系“悅系”作品，在打造過程中，是基於北京瑞府、北京悅府等明星產品基礎上，結合在地性客戶需求，進行了一定的產品創新，更好地滿足高端客羣功能性與審美體驗。

“項目具體交付時間以合同約定爲準。在項目建設過程中，將通過精益節點管理與嚴格質量管控等舉措，可做到保質保量交付。同時，會以實景示範區形式呈現項目部分區域的施工品質，讓客戶提前看到項目實景效果。”華潤置地北方大區方面表示，中環悅府項目於4月入市，當前爲正常銷售階段，具體簽約數據以北京市住建委數據爲準。

上述北京某房企營銷負責人告訴記者，近期北京新盤仍處於銷售下行趨勢，有些樓盤宣稱的銷售業績，實際上完成一半也不到，降價打折成爲普遍現象。“大紅門板塊的新房定價過高，後續開發商大概率也將降價銷售。”

“送面積”提高得房率

在拿地成本較高的情況下，華潤中環悅府一方面以“北京中軸線”爲營銷賣點，強調項目處在縱貫北京老城的中軸線上，精裝修品質高；另一方面，則突出“贈送面積”的特殊性。

上述中環悅府的銷售人員稱，項目得房率基本上在86%以上，小戶型的得房率能達到91%。“項目的產品品質、贈送面積是片區內新房的標杆，絕對是內城得房率的‘天花板’，贈送面積大，得房率比旁邊的項目高很多。可以說，增加的贈送面積，變相在套內多出10多平方米，實際單價折算下來也在9萬元/平方米左右。”

在該項目一套134平方米四房的戶型圖上，南面的兩個臥室和客廳陽臺各有一扇門和玻璃牆。而記者走進樣板間卻發現，門和牆不見了蹤影，被改成地磚鋪平到最外側的落地窗，包括北側兩個臥室的飄窗位置也鋪成了平整的地磚。樣板間贈送面積的位置，則貼上了分割線。

華潤中環悅府營銷中心 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

“傳統陽臺一般是半贈送，屬於無效贈送，而我們項目把陽臺推掉之後，直接包進客廳裏來，把每平方米的面積都融入室內空間，真正做到‘有效贈送’。而且落地窗一步落地，飄窗位置都做成平的，公司全部會做好再交付。”上述銷售人員表示，北側設備平臺贈送的面積不會對後期使用造成影響，“公司會另外找位置做設備平臺。”

在樣板間的臥室裏，與記者一同看房的還有另外兩組家庭，一位銷售人員正指着北側臥室地面上的分割線，向大家介紹贈送面積的位置，設備平臺如何改成套內空間。

事實上，“贈送面積”是前些年新房市場常見的營銷噱頭，又被稱爲“偷面積”。雖然目前在上海、成都等地，“贈送面積”的營銷方式已基本被杜絕，但在北京樓市卻仍然比較普遍。

據記者粗略計算，中環悅府的134平方米戶型的房源變相“偷”了約20平方米，佔總面積的15%。其餘137平方米、145平方米、166平方米、176平方米和213平方米戶型的房源，也均存在“偷面積”的情況。

北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，開發商類似“贈送面積”的目的往往是爲了吸引購房者，儘快銷售回款。對於購房者而言，一些贈送面積最終可能既辦不了房產證，也無法受到法律有效保護，但房款中其實已包括了這部分費用。比如贈送面積多的樓盤比不送面積的樓盤要貴，實際上已算在房款裏了。“開發商類似贈送面積的行爲多數屬於違規操作，如果最終交房時的狀態和規劃不符，即爲違規行爲，具體要和原始規劃進行比對。”

北京市豐臺區城市管理綜合執法局一位業務科室的工作人員也表示，開發商承諾的“贈送面積”，將原本規劃爲設備平臺等位置改成室內部分，該部分規劃的面積不計入購房合同內，嚴格來說屬於違章建築。後期如果遭到舉報，有調查被拆除恢復原樣的風險。

封面圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝