驚聞

房租一夜“消滅”窮人？脫繮野馬怎麼管

近日，國家各大城市相繼出臺了房價管控政策、房屋限購令，一線房價算是被死死摁住了，而租房市場卻熱鬧起來了。各大中介一插手，房租立馬飆升。

房價熄火了，房租卻暴漲200%？

租房市場資本湧動是好是壞？

就在不久前，蛋殼和自如兩大長租公寓巨頭爭搶一套房源，原本房東心理預期在7500元一月，硬生生被炒到10800元被蛋殼拿下。

背後的邏輯是，供不應求的環境下，誰的房源多，誰的議價能力就高。當市場上流動的房源都被某一家或是某幾家長租公寓品牌掌握，到時候租房的價格就會變成他們的一言堂。高價拿房到最後，都是租房的人來買單。

按照統計局的數據來看，2017年我國居民人均可支配收入爲25974元。北京市的人均可支配收入爲57230元，而北京現在的房價爲63711元每平米，一個人想要在北京買一套70平米的房子，他不喫不喝需要77年。

面對如此動盪的行業局面，政府相關部門出手了：北京市住房城鄉建設委會同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務中心等部門，依託北京市12345政府服務熱線，開通打擊“黑中介”投訴舉報專線，嚴厲打擊擾亂租賃市場秩序、損害羣衆利益的行爲。

而除此之外，這匹脫繮野馬還能怎麼拉回來？

重磅

國家重大政策：集體建設用地入市

樓市調控措施出臺

近期，一個超級重磅的樓市調控措施公佈了：國土部、住建部聯合發佈了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，宣佈將13個城市納入試點！

這是樓市調控以來，真正意義上的大招，其影響將非常巨大，對於樓市堪稱重磅炸彈，顯示出中國樓市格局的重大變化。

參與試點的13個城市，全部爲中國的核心城市，由此可見，中央建立“租售並舉”住房體系的決心之大！

這13個城市是：北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。

試點城市來了，全國推廣還會遠嗎！

資本推動下的“海市蜃樓”

震撼的看點：

農村集體土地不用經過國家徵地環節，直接進入了市場，租賃住房、共享度假小院這類項目將獲得快速審批通道！同時，土地成本將大幅降低，對平抑未來的租金價格、房價將產生重大影響。

共享度假小院，是結合市場剛需打造的城市家庭歸園田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在這裏，你可以享受到共享度假的田園生活：共享旅途、共享文創、共享禪修、共享運動、共享醫護......免費享受陽光、空氣、養分、水......

依據傳統的審批流程，農村土地歸集體所有，城市建設用地歸國家所有。農村集體土地要變成城鎮建設用地，需要通過地方政府徵地，轉換土地性質。直接在農村集體土地上建設的房子，是小產權房，一般來說不允許上市交易，也沒有房產證。

中國的這套“政府徵地—土地拍賣—開發商開發”的體制，是從香港等地學來的。好處是能爲中國城鎮化迅速積累資金，讓政府有錢投入基礎設施建設。壞處大家都知道，由於政府壟斷土地供應，所以房價、地價越來越高。而且，在徵地環節中，往往引發農村集體組織和地方政府的衝突。

改革的重大意義：

第一：“利用集體建設用地建設租賃住房、共享度假小院”，是中國土地制度的重大變革，意味着以後“土地改革有巨大的空間”。未來，土地入市是不是一定要經過政府徵地環節，都可能發生變化。這樣，中國房地產市場自1998年以來的基本邏輯，可能發生重大變化。

第二：這意味着政府向社會大規模轉移土地紅利，這是非常值得稱讚的。

第三：這意味着一大批低成本土地入市，由此產生一大批低成本房屋，對於抑制高房價、高租金將產生巨大作用。

根據剛剛公佈的“辦法”——村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房或者共享度假小院。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關係，平衡項目收益與徵地成本關係。

想想看，如果集體組織自行開發，不僅政府徵地環節沒有了，連開發商這個環節也省去了，節省的成本會非常巨大。以北京、上海爲例，土地成本占房價構成的70%，這部分就可以免去。加上開發商環節的省去，農村集體建設的租賃房成本可能只有商品的20%（一線城市）到30%（二線城市）。這是非常令人震撼的！

第四：大城市郊區農村戶口價值大增，將產生一大批新富階層。這些農民將成爲大批租賃住房的股東，長期享受土地紅利。

公佈的“辦法”裏，一下值得注意：

①：項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，以存量土地爲主，不得佔用耕地。

②：尊重農民集體意願，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自願實施、自主運作。

③：試點城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規劃、佔地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規範性程序，建立快速審批通道。

④：集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。

⑤：承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

也就是說，政府對於開發這類住房給予了大量優惠政策，包括快速審批通道，租住人員可以享受“基本公共服務”等等。

鄉村別墅或將成爲未來購房主流

國家重磅調控政策出臺，會對房地產行業產生什麼影響？

第一：這意味着中心城市樓市發生了巨大變化，不僅僅是“租售並舉”，未來商品房、租賃住房和政策性住房將三分天下。

商品房將成爲有錢人的遊戲，供應量會減少（因爲大量土地要建設租賃住房、保障房），但購買的人也將減少。深圳市長之前曾描述了這種變化，未來住房將是“高端有市場、中端有支持、低端有保障”。

第二：大城市狂漲的房價，將受到各類租賃住房、政策性住房的制約，只要集體建設用地租賃住房等供應量足夠大，就可以遏制商品房的價格，讓它漲得慢點。

第三：“集體建設用地租賃住房”主要在郊區，對郊區房價影響較大。

第四：由於建設“集體用地租賃住房”、國企運營的租賃住房、各類保障房，減少了政府來自土地的收益，所以商品房市場會顯得更加重要，這是地方政府的重要財源。所以，商品房市場健康發展，是上述幾種房子健康發展的基礎，兩者看似矛盾，其實相互依存。

第五：未來房地產投資是一種“防禦型投資”，主要用來抵禦長期通脹，獲得暴利越來越難，炒房變得越來越不明智。不過對於有經濟條件的人來說，在大城市生活早買房仍然是必要的。

鄉村別墅或成主流

國家這一調控政策“重磅炸彈”的出臺，是否能讓已經灼熱的樓市行業冷靜下來，資本的湧動，各類中介的瘋狂，是否能歸於平靜？

在商業的競爭下，行業的洗牌過程中，殃及老百姓，消費者深受其害，導致了各大城市大部分人羣一輩子也買不起房，而在近日所發生的房租暴漲事件也一同將這一類人羣唯一的出路（租房）也徹底打破。

不知道隨着國家不斷的政策出臺，各大樓市企業能否勿忘初衷，歸於本質，讓“樓房是拿來住的，不是拿來炒的”成爲不變的真理。

最後，回答一個很多人會問的問題：爲什麼試點城市裏，深圳缺席，而北上廣都在其中？原因很簡單，深圳已經在幾年前完成了對區域內集體土地的徵地，深圳沒有這類土地了。所以，深圳的特殊性再次顯現出來。

資本的熱錢可以不用再去炒房租了，黑心的中介也可以另謀其路了，農村集體用地政策已正式出爐，咱們一起去鄉村修別墅吧！