晨報記者 劉 因

1-5月份，全國商品房銷售面積56409萬平方米，同比增長2.9%，增速比1-4月份提高1.6個百分點。 價格方面，70個大中城市新建商品住宅算數平均價格環比增速爲0.8%，上漲速度加快。其中二線省會城市領漲，平均環比漲幅爲0.93%。

“搶人大戰”助推二線城市

據交通銀行金融中心分析，房地產市場交易再度活躍，且呈現量價齊升的局面，與一二線城市供給逐步改善有關。二季度開始預售證管控邊際放寬，以及部分開發商應對資金鍊趨緊採取快速週轉策略，使推盤量相應增長。5月CREIS一線和二線代表城市成交面積同比分別增長4%和28%，三線代表城市則同比下降。

近來二線城市升溫之中產生了兩個現象，反映出房地產市場交易的相關秩序亟待規範。

一個是“搶房打新”。一二手房價格倒掛，顯著的套利空間掀起了一撥“樓市打新”。爲此目前已有8個城市開始採用公證搖號的方式確保新盤銷售的公平性。

另一個是“搶人大戰”。自去年以來，已有50餘座城市和4個省份推出人才引進和安居政策，從原因來看，與人口紅利減少背景下提前爲地區發展儲備高學歷高技能人才有關； 而從結果來看，將“留住人”直接與房地產市場掛鉤，均實際拉動了當地樓市成交。

房企佈局下沉，三線土地升溫

以100個大中城市分等級來看，一線城市土地成交面積同比已降至-10.9%，溢價率觸及“零點”；二線城市相對平穩；三線城市土地成交增速爲33.9%，呈現明顯升勢，在總成交中的佔比增至56%，同時溢價率也有所上漲。 據交通銀行金融中心分析，限價政策疊加融資成本上行，開發企業的項目利潤率壓力漸增，在覈心區域追逐高價地塊的動力減弱。同時，獲地能力的制約也使部分具有三四線開發經驗的開發企業佈局範圍進一步下沉，主打核心城市的大型房企也通過併購等方式開始進駐縣鎮一級的城市。三四線城市土地市場在總成交中的佔比可能還將有進一步的提升。

量縮價穩迎接淡季

上海中原地產市場分析師盧文曦表示：雖然5月起步僅僅13.8萬平方米起步還算堅實，但是後續成交併沒有回升，反而伴隨剛需項目退潮使得成交逐步下滑。好在下旬中高端項目尤其是前期入市的高價房開始進入簽約期，起到支撐作用。入市項目價格多呈現一二手倒掛，但並非價格低都有不錯去化，市場出現分化越來越明顯，尤其是外環外項目，儘管入市價格比較低，但賣點不多，認籌人數只有個位數的現象。 二手房方面，全市成交1.6萬套，環比有所增加。雖然交易量有所增加，但是價格仍在下調壓力。目前議價空間普遍在5%左右，一些房源質量不高，或者總價千萬以上的房源議價能夠達到7%以上。基於一二手房價格倒掛，二手房價格還會有下調壓力。

在調控政策的影響下，有些城市新房二手房的價格倒掛十分嚴重，相鄰小區的新房二手房價格相差幾千，如果調控還在繼續，二手房的價格會不會大跌？