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新三板退市後，鑫苑物業轉戰港交所，港股或將再現房企分拆物業管理公司上市版本。

◎ 作者 / 沈曉玲、齊瑞琳

近日，鑫苑物業服務集團有限公司向港交所遞交招股書，擬在港股登陸。和去年先後赴港上市的雅生活服務、碧桂園物業、新城悅、佳兆業物業以及永升生活服務一樣，鑫苑物業同樣是從房地產公司分拆的物業管理公司。其歷史可以追溯至1998年成立的鑫苑科技服務股份有限公司，爲鑫苑置業開發的項目提供物業管理服務。2017年4月鑫苑科技在北京新三板掛牌，2019年1月該公司從新三板退市擬轉戰港交所。目前鑫苑物業的業務範圍涵蓋物業管理服務、物業增值服務、交付前及諮詢服務。從其最近三年的財務水平看，營業收入、毛利潤及淨利潤都有所上升，而毛利率和淨利率相比17年都有所下降，但和其他港股上市物管公司相比，仍處於行業中上水平。

業務規模

倚重母公司項目，華中區域佔比最高

佈局12個省28個城市，在管面積1566萬平。截至2018年底鑫苑物業已簽約管理的物業項目擴展至12個省，超過28個城市，包括鄭州、濟南、西安、成都、蘇州、北京及上海。截至2018年末，鑫苑物業的已簽約面積爲2633萬平方米，過去3年複合增長率爲28.5%。目前鑫苑物業共管理96個項目，在管面積達1566萬平方米。除了目前在管物業外，截至2018年末，已簽約項目中還有43個項目未交付，這部分項目將在2019至2021 年間交付，轉化爲鑫苑物業未來收入來源。

五大區域皆有佈局，華中區域佔比最高。從區域佈局來看，鑫苑物業的佈局華中區域最多，佔比高達72%，其次爲華東區域[1]，佔比19%。在物業管理服務的收入上，華中區域也是公司的主要收入來源，收入貢獻率爲49%，這與其母公司鑫苑置業的項目佈局相近。[1]根據克而瑞區域劃分標準山東省應歸爲華北區域，但此處與鑫苑物業招股說明書一致山東省劃入華東區域。

倚重母公司項目，積極擴展第三方。作爲有房企背景的物管公司，母公司鑫苑置業開發的項目分都爲鑫苑物業管理，這部分項目在2018年爲其貢獻了84%營收及 75%的在管面積。從主板上市有房企背景的物管公司來看，母公司輸送在管面積佔比普遍在60%左右，可以看出倚重母公司是一個普遍現象。這種情況一方面是依託房企可以幫助物管公司拓展管理面積，另一方面房企的品牌效應也能夠幫助物管公司在第三方物業拓展中提升競爭力。鑫苑物業的第三方項目方面，在管面積貢獻率由2016年末的15%持續增至2018年末的25%，收益也從2016年末的550萬元增加至2018年底的4110萬元，複合增長率達到了173.4%。鑫苑物業也在積極拓展第三方開發公司項目，計劃上市募集資金的60%用於進一步改善服務質量及擴大業務規模和地理範圍，以期擴大其提供的物業管理服務的覆蓋面。

業務模式

增值服務的毛利率高

三大業務板塊，物業管理服務營收貢獻率爲67%，增值服務和交付前及諮詢服務拉高整體毛利率。根據招股說明書，鑫苑物業的業務模式分爲物業管理服務、物業增值服務、交付前及諮詢服務三類。從2016年到2018年鑫苑物業的收入構成可以看出，三年間三大業務板塊的佔比比較穩定，最大的收入來源主要是物業管理服務，2018年佔比爲66.6%，與行業平均物管營收佔比69.6%基本相當。從業務的毛利率來看，增值服務和交付前及諮詢服務的毛利率都高於物業管理服務，一定程度上拉高其整體毛利率水平，這也是鑫苑物業計劃將募集資金的15%用於增強增值服務的原因。

經營績效

盈利水平高於行業平均

營業收入規模還有待提升。2016-2018年間，鑫苑物業的營業收入分別爲人民幣2.28億元、2.96億元及3.93億元，複合增長率爲31.4%。雖然鑫苑物業營業收入持續上漲，但在管面積同在1000~3000萬平方米的濱江服務、奧園健康生活及佳兆業物業等企業，2018年的收益均高於鑫苑物業，顯示出與其他物業公司還存在一定差距。單平效能[2]方面，2018年單平能效1.39元/平方米/月，低於行業平均水平。[2]單平效能=(物業管理營業收入/在管面積)/12

盈利水平高於行業平均。2018年鑫苑物業的毛利爲1.34億元，同比上漲2%；毛利率與上年持平爲34%，淨利率爲19.3%，較2017年下降4個百分點。在毛利率與淨利率方面，鑫苑物業處在行業偏上水平，主要是由於物業管理服務之外的增值服務和交付前諮詢服務拉高了整體盈利水平。

發展潛力

“XIN 3.0”服務模式

2018年年中，鑫苑物業同步發佈了鑫服務3.0和XIN服務體系3.0，實現了公司戰略模式和服務體系的進一步發展。“XIN 3.0”服務模式旨在通過提供更個性化的物業管理服務，提高員工的能力及潛力，更加重視客戶體驗及其對個性化服務的反饋及根據不同情形提高服務這些方式進一步提高服務質量。鑫苑物業也計劃將上市募資約15.0%用於開發及升級信息技術系統及智能系統，以期待未來XIN服務體系3.0爲鑫苑物業持續強化服務IP、提升服務感知和服務口碑，提高業主黏度提供助力，爲泛物業產業生態佈局和發展提供基礎保障。

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