摘要：《經濟參考報》記者從多家信託公司內部獲悉，部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司收到監管層窗口指導，要求提高項目風險管控水平，控制地產信託業務發展速度和規模。用益信託研究員帥國讓也對《經濟參考報》記者表示，此次指導將對房地產信託規模佔比較大的信託公司影響明顯，將有效推動行業轉型，避免過度依賴房地產信託業務，對行業的未來健康發展也是有利的。

原標題：房企融資渠道再上“緊箍咒”

來源：經濟參考報

《經濟參考報》記者獲悉，近日至少有十家信託公司陸續收到“窗口指導”，要求加強房地產信託領域風險防控，控制房地產信託規模。對於面臨償債高峯期的房地產行業來說，這是個壞消息。

業內人士表示，狂飆突進的房地產信託業務收到監管層收緊信號，壓力自然迅速傳導至被管制對象——高槓杆、高週轉的房企。它們或國內發債、出海發債，或賣股權、賣項目多方籌集資金，以平安渡過償債高峯期。

多家信託公司遭遇窗口指導

近年來的“吸金”大戶，房地產信託領域正經歷新一輪的監管調控。《經濟參考報》記者從多家信託公司內部獲悉，部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司收到監管層窗口指導，要求提高項目風險管控水平，控制地產信託業務發展速度和規模。

“至少有十家信託公司陸續收到窗口指導，被‘約談’、‘警示’。”某信託公司管理人士透露。

上述人士表示，各家公司收到的監管要求不盡相同，有的要求“自覺控制地產信託業務規模”，有的要求“三季度末地產信託業務規模不得超過二季度末”，甚至有個別公司要求“全面暫停地產信託業務”。

記者瞭解到，銀保監會對上述十家信託公司主要提出五點要求。一是，這些信託公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求。二是，提高風險管控水平，確保業務規模及複雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配。三是，提高合規意識，加強合規建設，確保房地產信託業務穩健發展。四是，控制業務增速，將房地產信託業務增量和增速控制在合理水平。五是，提升受託管理能力，積極優化房地產信託服務方式，爲房地產企業提供專業化、特色化金融服務。

據悉，在“窗口指導”後，某涉房信託較多的信託公司緊急召開電話會議，要求三季度房地產信託規模較二季度“零新增”。其中，未備案項目、符合432的通道類業務、地產併購類項目全部暫停。

“公司要求未來只能在舊項目結束後釋放的規模做文章。”一位相關人士透露，公司將設立戰略客戶名單，未來釋放出的規模將優先對戰略客戶供給。

點面結合 重在降房地產槓桿

北京某信託資深人士向《經濟參考報》記者表示，目前來看，穩定房地產市場是政策主基調，房地產融資端，尤其是前融等階段融資是重點收緊對象。

上述人士也指出，此次監管約談針對的是高風險、高槓杆等房企融資亂象問題。其目的是引導房地產信託健康發展，並不是“一刀切”地給房企“斷供”，更不希望引起恐慌。

用益信託研究員帥國讓也對《經濟參考報》記者表示，此次指導將對房地產信託規模佔比較大的信託公司影響明顯，將有效推動行業轉型，避免過度依賴房地產信託業務，對行業的未來健康發展也是有利的。

2019年以來，雖然涉房融資政策整體偏緊，但需求井噴下，作爲較高成本融資渠道的房地產信託再次成爲香餑餑。用益信託最新數據顯示，截至6月30日，今年來68家信託公司共發行了3238只房地產集合信託產品，爲房企“輸血”5063.8億元。其中所發產品的平均期限1.53年，平均年收益率爲8.32%。而銀保監會數據顯示，截至5月末，房地產信託資產餘額3.15萬億元，佔全部信託資產餘額14.00%；較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。

房地產信託之所以“逆勢”增長，一方面，房企迫切需要大量資金來補血，另一方面，房地產對於投資者和機構來說，依然是優質項目。“房地產信託產品一般表現穩定，收益也高，基本都能給到8%左右的收益，不能兌付的情況極少。同時，信託公司對於涉房項目收費也遠高於其他業務，相對於通道業務0.2%的手續費，房地產業務高達1.5%。”北京某信託公司財富管理人士說。

正是涉房項目的高收益，促使部分信託公司房地產信託業務增長較快，並存在一定合規問題和風險隱患。銀保監會相關負責人表示，今後銀保監會將會對信託公司的警示指導作爲一項常態化工作，根據房地產市場發展變化情況，及時開展政策吹風，推動信託公司沿着正確軌道穩健發展。

發債、賣股權 房企多方補血

在信託渠道被收緊的同時，發債、賣股現象明顯增多。僅10日一天，太湖新城實業擬發行公司債券20億元；招商蛇口擬發行270天期限、10億元超短期融資券；雲南城投集團擬發行3年期10億元中期票據用於還債；渝開發公告稱，擬向合格投資者公開發行公司債券（第一期），3.79億元等。同時，合富輝煌3.58億港元出售物業管理公司；首開股份擬出讓明泰置業50%股權，募集不低於1.225億元；中國金茂擬1.099億元轉讓天津北方澤茂100%股權。

除了國內發債、賣項目外，房企海外發債更是刷新紀錄。中原地產研究中心數據顯示，7月上旬，在國內融資收緊有所預期的情況下，房地產企業海外融資計劃井噴，僅前10日，已有超過18家房地產企業發佈超過百億美元的融資計劃。

7月10日，時代中國控股公告稱，發行於2023年到期的4億美元6.75%優先票據，公司擬將票據發行所得款項淨額用作其若干現有債務再融資及一般企業用途。龍光地產控股有限公司擬發行4億美元2023年到期年息6.5%的優先票據。7月9日，中海發行20億港元及4.5億美元雙幣種固息債券；世茂房地產擬發行10億美元於2026年到期的優先票據；利福國際擬發行於2024年到期的3億美元有擔保債券；旭輝控股集團有限公司擬發行於2024年到期本金總額爲3億美元。

中原地產首席分析師張大偉表示，在信託等融資渠道收緊預期下，房企在7月初加快境外融資，額度、次數都刷新歷史同期紀錄。

作爲房企融資鏈條中的重要環節，各融資渠道的變化，對房企融資結構影響一直都在進行。數據顯示，6月份同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計611.6億元，環比上漲66.2%。債權融資額爲535.9億元，占房企融資總量的87.63%，環比上漲64.06%。其中發行公司債176.55億元，佔比28.87%；信託貸款107.32億元，佔比17.55%；境內銀行貸款87.98億元，佔比14.39%；中期票據34.36億元，佔比5.62%；其他債權融資129.71億元，佔比21.21%。另外，截至目前，7月股權融資金額爲75.7億元，佔總融資金額比重爲12.37%，環比上漲83.17%。