（原標題：香港樓市回調 內地富豪離場高端住宅）

“近期一位內地買家寧願損失逾10萬港元訂金，也不打算繼續履行香港購房協議。”一家海外房地產中介機構駐上海代表感慨說。

究其原因，近日香港銀行業率先調高存貸款利率，令香港樓市低迷狀況加劇的同時，進一步影響內地高淨值人羣赴港購房熱情。

具體而言，2006年3月滙豐銀行將香港最優惠貸款利率調高至8釐後，再也沒有加息舉措，這間接爲過去數年香港樓市繁榮景象創造良好條件。如今，香港利率隨美聯儲鷹派加息而被動抬高，令香港樓市越來越呈現“高處不勝寒”的跡象。

8月底，投資銀行里昂證券（CLSA）發佈最新研究報告指出，在經歷多年上漲後，香港樓市的人氣正急劇下降，樓價將出現大幅下跌。究其原因，香港的樓市貌似正處於回調的關鍵時刻，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值等“三座大山”正衝擊香港樓市。

瑞銀則預計，若香港按揭利率隨美聯儲鷹派加息上升50-75個基點，不但導致香港居民買房貸款負擔加重而放緩買房步伐，也會削減內地高淨值人羣的投資熱情，最終導致香港樓市出現較大幅度下滑。

“鑑於香港樓市不景氣，越來越多境內高淨值客戶反而委託我尋找內地買家轉讓手裏的香港高端住宅。事實上，這些住宅都是他們三四年前費盡九牛二虎之力纔買到的。”這位海外房地產中介機構駐上海代表向記者直言。

在他看來，除了香港利率上漲衝擊香港樓市，人民幣匯率貶值、資本跨境管理趨嚴與去槓桿導致衆多民企資金鍊緊張，同樣是導致內地高淨值人羣赴港買房熱情不再的重要原因。

“不過，這還不算最糟的局面。”他告訴記者。近日他發現，美聯儲鷹派加息令美國樓市趨於見頂，同樣倒逼不少內地高淨值人羣離場觀望。“一下子要丟失兩項重要業務收入，感覺有點傷不起。”

香港樓市疲軟倒逼內地買家“離場”

21世紀經濟報道記者注意到，5月香港樓市已出現低迷跡象。

在代表香港樓市整體價格水平的中原城市領先CCL指數里，總體指數、大面積住宅價格指數、中小面積住宅價格指數均出現全線下跌。甚至多家香港本地房產諮詢機構預測，若CCL指數月度數據保持環比2.09個百分點的跌幅，香港豪宅價格年內將下降22.38%。

在上述海外房地產中介機構駐上海代表看來，當時香港樓市趨於低迷，與內地富豪暫緩購房步伐有着相當大的關聯。究其原因，一是內地金融監管部門嚴查資本跨境流動與洗錢行爲，令不少內地高淨值客戶有錢“出不去”；二是去槓桿進程導致不少境內民營企業家囊中羞澀，無力承受赴港買房的“大額開支”。

房產諮詢公司高力國際統計，今年前6個月內地對香港住宅用地的投資金額僅爲8.35億美元，較去年全年70億美元投資額出現斷崖式回落。

“當時房產中介市場已出現內地買家毀約棄房的案例，但當時不少中介機構並沒有在意。”一家香港當地房產中介機構負責人告訴記者，隨着6月以來境內銀根寬鬆，他一度認爲境內企業家將擁有充足財力赴港買房，因此多次跑到上海、北京、重慶等城市進行樓盤路演推介。

但是，事實與他開了一個大大的玩笑。

多數民營企業家坦言手裏資金鍊依然緊張，甚至希望委託他儘快拋售他們在香港的樓盤“套現”。

“這讓本已疲軟的香港樓市進一步雪上加霜。”前述房產中介直言。內地買家的驟降，某種程度導致下半年香港樓市價跌量縮。在新房方面，7月香港地區成交量爲1740宗，環比減少15%，二手房成交量爲4040宗，環比下降7%；8月數據也相當“難看”，8月新公寓成交量不足1400套，環比下滑18.3%；二手房成交量僅爲1300宗，環比減少約35.64%。

他這時才發現，7月以來人民幣匯率快速下跌，香港部分銀行抬高貸款利率，以及全球貿易衝突升級導致經濟發展前景黯淡，正倒逼越來越多內地高淨值人羣選擇離場觀望。

“事實上，不少內地高淨值人士相信，美元加息（港元跟隨加息）將可能刺穿香港樓市泡沫破裂。”這位香港當地房產中介機構負責人直言。究其原因，只要香港放貸按揭利率持續上升，越來越多香港居民與海外投資者鑑於貸款買房財務負擔加重而放緩赴港購房步伐，從而導致香港樓市出現回調。因此多數內地高淨值人羣的盤算，是等到香港樓價跌回正常估值再考慮逢低買入。

“不過，這意味着未來一段時間赴港買房業務收入將大幅縮水。”上述海外房地產中介機構駐上海代表坦言。

美聯儲鷹派加息促美國樓市見頂

值得注意的是，美聯儲鷹派加息對美國樓市也有見頂的衝擊，同樣導致中國富豪對赴美買房持謹慎態度。

“以往一個旅行團能組織30多人赴美現場看房，現在這類看房旅遊團人數基本不超過20個。”一家旅行社負責人向記者透露。

究其原因，一是近年中美加強資本跨境流動與反洗錢監管，令不少中國高淨值人羣感到赴美買房難度驟增；二是近年美聯儲鷹派加息正導致美國樓市趨於見頂，也讓他們擔心自己買在“最高點”。

美國標普Corelogic凱斯席勒全國房價指數顯示，7月美國房價平均指數年化漲幅爲6%，低於6月前值6.2%；20座大城市房價指數同比漲幅5.92%，低於預期的6.2%。

“美國房價平均漲幅趨緩，對中國買家投資熱情衝擊不小。”一位專門協助中國高淨值人羣赴美買房的律師分析說。多數國內高淨值人羣之所以積極配置美國房地產作爲資產全球化配置的重要步驟，一是看好美元升值效應；二是認爲美國房地產隨經濟復甦將出現更大幅度的上漲空間。如今美元上漲動能減弱，當地房地產升值幅度正成爲左右他們投資熱情的最重要標杆——一旦房價漲幅稍有回落，他們就會預感到風險高於收益，選擇離場觀望。

因此這位律師嘗試轉變業務拓展策略，儘可能挑選西雅圖、舊金山、拉斯維加斯等科技產業發達、知名大學雲集、娛樂設施齊全人氣依舊旺盛的城市高端房產推薦給中國高淨值人羣。畢竟，這些城市房價漲幅仍能跑贏美國平均水準。

此舉能否打動中國買家，他坦言心裏沒底。

“其實，今年以來很多中國買家放緩赴美買房，主要受到一些政策因素干擾。”他透露，比如特朗普稅改政策將美國住房貸款利息抵稅額度從原先的100萬美元調低至50萬美元，讓不少中國買家認爲貸款買房稅收優惠力度減少，從而暫緩購房步伐。此外，部分中國買家則擔心美國相關部門對購房款來源開展反洗錢調查，在沒有得到妥善解決方案前，寧願選擇按兵不動。

所幸的是，他還是找到一些突破口——由於中國CRS法案尚未將海外房地產納入納稅金融賬戶信息交換範疇，中國富豪可以通過赴美買房“隱藏”納稅金融賬戶信息。

“但是，鑑於美國房價見頂，高淨值人羣從看房到買房的決策時間較以往慢了不少。”他直言。這讓他擔心上述計劃可能“竹籃打水一場空”。