樓市兇猛，全球大城市都不例外。

三年之前，當瑞銀(UBS)審視世界上最昂貴的房地產市場時，它發現倫敦和香港是唯一面臨泡沫風險的兩個地區。短短几年之後，情況發生了巨大變化，瑞銀最新的全球房地產泡沫指數顯示，世界上最大的城市中有六個都面臨着巨大的投機性房地產泡沫。

近日，據瑞銀集團2018年全球20大主要中心的房地產泡沫指數，香港是房地產泡沫風險最大的城市，慕尼黑、多倫多、溫哥華、阿姆斯特丹和倫敦排名緊隨其後。

瑞銀稱，過去五年，主要城市的房價平均上漲了35%，在舊金山、慕尼黑和溫哥華的價格漲幅是平均水平的兩倍。這導致出現“承受力危機”，在無鉅額遺產可繼承的情況下，多數家庭已沒有能力在這些頂級金融中心購買房產。當前房價暴漲的這種特殊程度有着不同的根源。寬鬆的融資環境幾乎推動了各地的需求。主要城市從數字經濟日益增長的重要性和更廣泛的城市化趨勢中獲益。

在過去五年中，自住房屋是一項不錯的投資：最重要的金融中心的年均總回報中位數爲10％，所以說“黃金混凝土”的收益似乎優於股市。

不過，瑞銀表示，相比全球金融危機之前，目前的風險更加受到抑制，因爲抵押貸款在金融危機期間增長較爲緩慢，貸款和建設方面沒有“同時過度”的跡象。瑞銀全球財富管理的首席投資官Mark Haefele在報告中說，在香港、多倫多和倫敦等泡沫風險高城市的住房市場，投資者應保持選擇性。

報告稱，全球房地產熱潮的首個裂痕已經出現，2017年被提列的八個泡沫風險城市中有四個城市的房價出現下跌，它們分別是悉尼、斯德哥爾摩、倫敦和多倫多。報告稱，貸款收緊和利率上升導致悉尼房價漲勢戛然而止。悉尼和瑞典首都斯德哥爾摩都被從“泡沫風險”行列中剔除。

報告稱，總體而言，過去四個季度20個城市中的多數城市房價漲幅較前幾年“大幅”下降。不過，歐元區最大的幾個經濟體以及香港和溫哥華的房價都呈現“爆發性上升趨勢”。紐約是被視爲房價高估的城市之一，只有芝加哥被認爲低估。

瑞銀表示，評估泡沫風險主要看以下幾個跡象，例如房價與當地收入和租金脫鉤、貸款和建設活動過度等經濟失衡跡象。

但大多數住房市場已經跟普通人不相干了。普通人收入增長速度不夠快，無法跟上許多領域的價格升值。在香港，一名高技能服務人員需要工作22年時間才能在市中心附近買一套650平方英尺（60平方米）的住宅單位，在十年前只需要工作12年。倫敦則以15年位居第二。

瑞銀此前預計，從現在起至2019年底，香港房價最多將跌去10%。香港地產市場之前已經出現惡化的早期跡象，一些買家寧願損失幾十萬港元定金，也要取消訂單。這種情況不僅出現在新開樓盤，還蔓延到了二手房市場，7月銷售也在放緩。分析師認爲，這可能是買家情緒轉變的強烈信號。

全球流動性趨緊、通脹水平回落、租金回報持續惡化及中國境內資本流入減少的外部環境，香港房價轉折的大氣候已經形成。有分析指出，美聯儲加息將直接刺穿香港樓市泡沫破滅。

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