文|書晗

“六個錢包”的專家

不知各位是否還記得“六個錢包”的故事？“六個錢包”是指年輕夫婦應該集齊雙方父母、雙方爺爺奶奶、外公外婆六個錢包來買房。此言論一出，立馬引起了廣泛的社會輿論。而出此“金句”的專家，也不是別人，而是國民經濟研究所所長樊綱。不得不說，即使揹負着萬人唾棄的罵名的風險，樊所長仍然直言不諱。客觀而言，他的話也道出瞭如今樓市的殘酷真相，年輕人買房越來越難的現實。

博鰲房地產論壇，所長再爆金句

在昨天的2019博鰲房地產論壇上，樊所長再爆金句，“2019博鰲房地產論壇”於8月6日-9日在海南舉行。主題爲“重構與平衡地產的多維世界”。中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱出席並發表主旨演講。

金句一、樓市需求仍然旺盛

樊所長表示，有人說“人們對住房的需求沒有了”，這其實是當下樓市調控的結果，並不是前提。人們對於住房的旺盛需求還有待釋放，主要表現在遷移性需求。隨着城市化進程的不斷加快，小城市的人口正在流向大城市，三線城市的人想去一二線城市，大學生想留在大城市等等。不得不說，樊所長的話有一定的道理。但是對於目前的整體樓市而言，房地產未來出現分化很難避免，除部分人口持續增長，經濟活力較爲旺盛的大城市之外，絕大多數城市樓市未來的發展已經有了比較明確的軌跡，上一輪購房需求得到集中釋放，沒買房的基本上短期內也無力承擔目前的房價。

“不將房地產作爲短期刺激經濟的手段”更是被官方首次提出，意味着房地產需求基本已經到了轉折點。空白研究院楊現領博士同樣表示，長期來看，房地產幾乎已經消化了所有的紅利，包括市場化改革、人口、城市化、加槓桿等，未來不可避免地進入“成本消化期”。因此，對於樊所長的言論，還得分開來看。

金句二、限購有違市場經濟，不讓買房不正常

樊所長認爲，限購政策本身有違市場經濟。現在的一些限制購房政策確實起到了限制樓市投機炒房的作用，但是也間接地改變了需求背後的參數，如離婚等等。現在最令人擔心的是，政策已經演化到了限價，這就直接限制了市場供給本身。人們應當清楚，現在的各種限制政策都不過是行政干預手段，並非市場機制，很難對市場做到真實有效的調節。現在很多地方把給樓市設限當成了正常的處理機制。但是，從市場經濟來看，“不讓買”是不正常的。

對於樊所長上面的觀點本人認爲，該觀點理論上是沒有問題的。但是需要注意的是樓市的限購、限貸、限價等行政調控僅僅是權宜之計，爲了防止樓市過熱而不得不採取的強制性措施，否則後果不堪設想。在房地產長效機制建立之前，該類政策不可能退出歷史的舞臺。

金句三、地產公司倒閉並非壞事

由於樓市整體趨冷，國家嚴防資金大量流入房地產。當下，一些規模較小、效益不好的房地產公司正在面臨兼併重組或倒閉。對此，樊所長認爲，這並非壞事，幾萬家房地產公司不會生下來就永遠活着，任何一個產業都需要一輪一輪的重組，需要優勝劣汰、需要有退出。兼併重組可以看做是鳳凰涅槃，原來投資建的東西在不斷地再生，應該是一件受歡迎的事。回顧過去的行業發展，中國的房地產過去處在所謂“黃金時代”，在業界看來它是掙錢容易的時代。他表示，從經濟學的角度，黃金時代可能是一個泡沫時代，是一個不好的時代，它可能導致一系列的問題。

金句四、中國人愛炒房因儲蓄率太高

本次論壇上，樊所長表示：中國炒房現象明顯，很大程度上源於國內儲蓄率高，過去大概20年我們在40％以上的儲蓄率，我們國家人均收入低但財富量大。因此從需求上講“從近幾年的情況來看並不是需求沒有了，目前一年的房地產銷售額達到15萬億，說明需求還在增長，如果沒有一些抑制措施，可能還會增長得更快一點。”但是相關數據顯示，整體來看，我國居民儲蓄率早已經步入了下行通道。僅僅2012年至2018年這6年時間裏面，我國居民儲蓄已經下降了478個基點，平均一年減少約80個基點！不得不說，居民儲蓄的降低，確是和房地產直接相關。因爲居民新增槓桿和負債大都和住房捆綁在了一起，但這並未好事，意味着社會資金正在加速的脫實向虛。

金句五、房地產金融收緊可能導致房價提高

樊所長在會議中表示，房地產金融有兩塊，一是需求側金融，就是按揭貸款，這是買房人的需求；二是房地產金融，給房地產公司、開發商提供金融服務，以房產爲抵押金融爲主。“房地產金融收緊意味着供給側收緊，意味着抑制住房的供給，讓開發商少蓋房子，開發商不能蓋房子。我們假定需求是給定的，這是可能導致房價反倒提高。房地產市場景氣不景氣，貸款成本的提高，可能是一個導致不景氣的因素。”

不得不說，爲了抑制資金脫實向虛，國家採取了一系列的資金管制措施。其中的目的之一便是抑制房價快速上漲，樊所長提到的房地產金融收緊可能導致房價提高的觀點，實在不能苟同。