【特寫】中介經紀人：商住一年賣一套，果斷放棄買賣業務

對於手握商住房的業主來說，2017年的3月26日，是一個刻骨銘心的日子。至今爲止，市場仍是“冰凍三尺”，即便價格大幅回落，仍然是變現難。

用北京大興經紀人李向好（化名）的話來形容當前的商住市場可見一斑，“對於之前火得不能再火的商住市場，我們現在的態度是‘放棄’。”

2017年3月26日，北京市發佈了比住宅更嚴厲的商住限購政策，二手房房源個人可以購買，但需要有購房資格，並且需全款購買。

從“3•26新政”開始的2年時間內，北京商住公寓類房源網籤量只有6550套，同比下降93.1%。中原地產研究中心統計的數據，用“暴跌”來形容一點也不誇張。在市場的大數據之下，那些區域市場、商住業主、經紀人的感受更加真切地反映了市場現狀。

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一家門店去年僅成交一套商住

李向好在2016年大學畢業後進入房地產經紀行業，他經歷過市場交易的高峯時期，不過，那是在2017年之前，更多的時候，他看到的是市場下降直至平穩。

北京商住房市場最重要的轉折點就是2017年，在“3•26新政”出臺之後，李向好所在門店主要是處理因爲沒有購房資格而退房的事情。2018年一年的時間裏，整個門店只賣了一套商住房。2019年至今仍未見起色。李向好說：“對於這樣的市場形勢，只能是放棄。”

小環境如此，大環境也不會好到哪裏去。據中原地產研究中心數據顯示，在過去2年，北京商住房合計網籤167億元，但在調控前2年，高達1943.99億元。從單月數據看，目前，商住公寓單月簽約幾百套，這兩年，套數低的月份僅爲20幾套，但在調控之前，每月都在數千套，甚至單月接近萬套。

商住房活躍於2011年，是指將商辦用地上的商業辦公房改建成住宅。當時受住宅限購及住宅高端化的影響，一些被抑制的投資需求和剛需進入了商住房市場。商住房一般總價較低，在200萬以內，這樣的低總價使其投資屬性強，當時交易也異常活躍。

據李向好了解，之前購買商住房的大多爲投資客，時而會出現一起買幾套房的客戶。但在“3•26新政”後，商住市場猶如踩了“剎車”。

李向好說，大興有一個業主，2013年用80萬元買的商住房，去年急着用錢，90多萬元就出手了。加上裝修等費用，算下來持平就不錯了。他認爲，如果有購房資格，又能付全款，現在應該是商住房抄底的時候。

新京報記者瞭解到，這個去年90多萬元出手的房子，目前有業主的報價約爲115萬元。而這個房子在2017年最高點時，能賣到160萬元。

中原地產研究中心統計數據顯示，目前，二手商住房的價格平均下調超過35%，部分房源甚至價格跌幅超過45%。

　　限房價項目“搶走”客羣，商住房由買賣轉向租賃

因爲商住房現在價格低，很多業主因此不急於出手。“半年內能遇到一個賣房的。不僅房源少，買家也少，平均下來，一個月能遇到一個諮詢商住房的客戶。”李向好說。

事實上，在去年上半年，商住房有企穩的趨勢，但是一些低總價的限房價項目入市後，不僅影響了二手住宅市場，還把部分商住房的客羣“搶走了”。商住房限購政策對個人購買的資格要求嚴格，而且不能貸款。現在大興商住房的總價一般在100多萬元，能夠全款買商住房的人，都有能力在大興購買限房價項目。李向好認爲“能買住宅的人，不可能考慮商住房。”如果是他本人，也會考慮買住宅，除非有辦公的需求。

“下家難找，出手難”是目前商住房交易難的根源。據李向好介紹，他認識幾個當年買了大興區魏善莊北京密碼的人，現在想換房都換不了。因爲商住房沒法變現，就湊不上住宅首付。

因爲交易難達成，商住房的交易幾乎停滯，所以北京二手房買賣交易是以住宅爲主。“大多數商住業主都將房子轉向租賃市場。目前，在租賃市場，商住房的地位並不弱，租金也不低，甚至與住宅相差不多。但在以前，一般是住宅的租金價格高於商住房。”李向好說，這兩年大興商住房的租金上漲挺快。

以商住房集中的天宮院爲例，在2017年3月之前，47平方米左右的LOFT月租金爲2400元，到了2017年底，幾乎達到了3000元，現在則在3500元左右。

雖然商住房的交易價格降下來了，不過，租金卻漲上去了，這讓很多業主心裏有所安慰。中原地產首席分析師張大偉也這樣認爲，商住的持有價值在提高，從出租角度看，商住房的租售比要比住宅高很多。

據李向好介紹，相同的租金，大興的商住房均價爲2萬元/平方米，住宅卻在4萬元/平方米-5萬元/平方米之間。

對於未來的商住市場，包括李向好在內的很多經紀人都認爲取決於政策放鬆，但政策放鬆就意味商住房價格再次上漲，勢必會觸碰調控的底線。由此看來，商住房還將在租賃市場生存下去。