每年房企的中報發佈會上，都有一些令人啞然失笑的意外。

比如說……剛剛遭遇業績發佈秒變“維權現場”的龍湖。

昨天，一段視頻被媒體曝光。

視頻顯示，在龍湖集團的中期業績發佈會上，一個西裝革履的男士義憤填膺，手持話筒，直懟臺上的龍湖董事長吳亞軍：

我想問一下吳女士，您是不是已經知道，龍湖在長沙是維權的代名詞？龍湖在長沙所有的樓盤都在維權，無一例外。您知道不知道龍湖請黑社會打手打我們業主？您知不知道龍湖新風系統的進氣口和燃氣出氣口（距離）只有五十公分？

“吳女士，我非常欽佩您，我聽說您是因爲您買了房子不滿意才創辦了龍湖，但是我不知道爲什麼會成這個樣子，真的，我不知道，不知道爲什麼會成這個樣子，我跟龍湖溝通多少次……”

隨後，男士語帶哽咽，說不下去了。

龍湖集團一直代表着國內商品房品質的極高水準，女性創始人的細節控成就了這家從西南地區起家的房企，龍湖物管以貼心著稱。

在“高品質”，“精品物管”和“維權”，甚至“打人”的巨大反差下，這段一分鐘的視頻馬上傳遍了朋友圈。

冰凍三尺，非一日之寒。

當晚，不少媒體報道直指龍湖近期質量問題頻發。

涉及到的案例包括去年南京春江酈城項目工地塌陷，成都西宸原著精裝裝標糾紛，青島春江酈城精裝變毛坯，龍湖·灩瀾海岸地基下沉……等等等等。

今天，龍湖集團作出回應，不但確認了該男子系龍湖長沙一項目業主的親屬，坦言其所訴精裝修房屋“確實存在溝通不到位、交付品質有瑕疵的現象，讓業主產生了不好感受，對此公司具有不可推卸的責任”，還表態：“將積極自省與自查，力爭打造更好的產品與服務。”

但是——這件事情影響到龍湖的股價了嗎？

沒有。

在港股陰跌的大環境下，龍湖集團依然頑強翻紅，維持漲勢，基本沒有受到維權“黑天鵝”的影響。

爲什麼呢？

除去龍湖集團品牌部門的快速響應和真誠的態度給公司挽了一尊之外，客觀的說，龍湖的中報數據挺不錯。

從業績數據來看，營收大增，上半年銷售額過千億，錄得同比增長。

利潤率方面，稍微有些下滑——毛利潤率爲32.6%，較2018年同期減少4.5個百分點；核心淨利潤率爲12.2%，較2018年同期減少1.6個百分點。

但也算不錯。畢竟，中原地產的數據顯示，A股接近50家房企，上半年的淨利潤率只有9.7%。

從土儲來看，八成的土地聚集於二線城市，成長性不錯。財務表現保持穩健，淨負債率僅53%，平均借貸成本只有4.56%，作爲一個民企，沒有國有背景加持，這樣的借貸成本已經處於行業裏較低的水平。

在實打實的數據面前，業主勇闖業績會進行維權的努力，在資本市場心中變得無足輕重起來。

何況，這兩年，頭部房企們那些破事兒實在太多，包括去年的工地連環坍塌致多人死亡事件，今年的公寓變辦公樓鬧上央視……這些房企的房子，現在都還賣得挺好的，龍湖這點質量的小問題，圍觀看客怕都已經審美疲勞了吧。

這一切，讓局姐想到前不久的新城控股。

7月初，這匹快速崛起，2018年底剛剛闖入“兩千億俱樂部”的黑馬房企，撞上了最具話題的“黑天鵝”事件——創始人，原董事長王振華爆出涉嫌猥褻女童，隨之被拘。

一時間，行業震驚，新城系旗下三家上市公司股價齊齊暴跌，跌幅都在40%以上。

與一兩個盤爆出質量問題不一樣，猥褻女童是嚴重的道德瑕疵和刑事案件，戳到的是全天下的老父親老母親。

出事後第一時間，各大銀行紛紛開展對新城的貸款自查，並且暫停一切新增貸款。現金流危機兇險，抽貸、停工、爛尾……似乎迫在眉睫。

當時，許多評論人士都高呼，新城控股就要破產完蛋了。

然而——新城沒有完蛋，上週五還發中報了，發中報的日子，距離老王的案子爆發，正好過去54天。

這54天，“少主”小王上位，首先拜會政府、銀行等金融機構，穩定合作伙伴。至少，至今爲止，大規模抽貸還沒有來臨，當然了，也暫時沒看到新增融資。

爲了拯救現金流，40個地產項目火速擺上貨架，意圖回籠資金。金科、旭輝、龍湖……都在買家名單中擁有姓名。

報表是截止6月31日的，那時候的新城的黑天鵝還沒現身，只在4月收到了上交所的問詢函。當時問詢函直指2018年年報修飾利潤。

從中報中可以看到，這半年，新城控股各項主要會計指標增速實在平淡。

現金流的危機還在。經營活動產生的現金流量淨額是負的67億，要知道2018年底，這個數據曾經一度轉正過。

但是看回銷售數據，會發現，新城控股上半年實現合同銷售金額1224.18億元，同比增長達到28.44%，保住了行業第八的地位。1-7月的數據是1469.51億元，比去年同期增長29.29%。

看來，案發之後，銷售額至少非但沒有斷崖式下跌，反而跑贏大市了。

再看毛利率，又是一個跑贏大盤的數字，比龍湖還高。

黑天鵝掠過，創始人聲譽掃地，但他創辦的“黑馬”雖然降速，但短期看來，危及企業生存的震盪並沒有來臨。

所以，到底什麼樣的“黑天鵝”，才能夠真正打倒一家房企？

首先需要定義，什麼是公司破產。

度娘說，“公司破產，是指公司因不能清償到期債務，無力繼續經營，由法院宣告停止營業，進行債權債務清理的狀態。”

對於房企這種以債務驅動增長，典型的資金密集型企業來說，基本就是：手頭上的錢，是否足夠償還鉅額負債。

所以，基本上只要不阻礙到銷售和融資這兩個真正的“七寸”，其他的“黑天鵝”，很難讓一家企業真正陷入資不抵債的境地。

房子質量出了些問題，創始人的個人品質出現嚴重污點，這些雖然極大影響了房企品牌的美譽度，爲什麼卻難以真正撼動房企的業績？

因爲多年以來，中國的房地產基本處於賣方市場。在過去的許多年裏，對於大部分買家而言，買一套有品牌溢價的“高端”的房子，遠不及買一套“物美價廉”的，有性價比的房子更爲划算。

畢竟，在房價一直上漲的大環境下，不同房企之間的樓盤，漲幅也沒有因爲“品牌溢價”而拉開。真正能拉開產品溢價的，不是品牌，也不是質量和產品以及服務的好壞，而是大的經濟週期，房屋本身的位置，交通的便利度，以及附帶在房屋上的教育、醫療、公園等公共資源。

所以，現實中，我們能看到的是，對於房地產而言，無論發生什麼事關品牌美譽度的風波，只要大環境不出錯，房子本身位置足夠好，利潤足夠高，降價的空間足夠大，稍微降價出清，無論什麼樣的產品，都還是可以賣出去變現的。

而在融資來看，除去政策卡死，整個社會“錢緊”的原因，多數融資機構都是願意借錢給房企的——畢竟房地產行業的盈利能力，橫向比較堪稱優質，不少融資還有土地質押，這可是硬通貨。

所以，一個令人悲傷的現實是，在當下，真正能打敗一家房企的，除了經濟大週期的變化，就只有房企自己的戰略失誤，擴張過快，多元化投資作死了。比如說，銀億集團。

哦，還有一個隱藏大雷，是政企關係萬一出了問題，就……

寫到這裏，局姐忽然感覺到深深的無奈。

從十年前局姐入行到現在，在各種房地產論壇上，一直都會有人呼籲，大家團結起來，幾年不買房，房價一定腰斬。然而，這個構想從未真正實現過。

房子大概是普通人一生購買的最貴的一件商品。作爲消費者的我們，在房地產的棋局上，能夠決定的東西，卻少之又少。

少到，連用腳投票，都太難做到。

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