觀點地產網 今年降溫似乎比往年來得早一些。

　　被視爲房企麪粉的土地市場也迎來了這一季的冬天。按往年，年末是各地政府推地的旺季，也是房企們納儲屯糧的好時機。

　　但隨着行業大環境的變化，全國各地土地終止出讓頻繁，戴着光環的粵港澳大灣區也未能一枝獨秀。

　　在大灣區的九個城市裏，據觀點地產新媒體不完全統計，自10月份以來截至11月20日，土地市場出現了20餘宗土地終止、流拍。

　　近日大灣區土地市場表現明顯降溫。11月20日，江門三宗商住地塊底價成交，原定於11月19日、20日摘牌的開平龍東片區5宗地塊則在三日前終止出讓。

　　同日，在珠海的土拍中，中鐵建以底價12.5億元拿下珠海金灣區金渠路南側、雙湖路西側地塊，摺合樓面地價8660元/平方米，比金灣地王低了1萬元/平方米。

　　而前一日，廣州叫停了原定於11月22日出讓的白雲區、花都區兩宗居住用地。加上這一次，今年廣州的土拍市場已發佈了超過52次土地延期拍賣/終止拍賣公告。

　　大灣區地市降溫

　　得益於粵港澳大灣區的規劃利好，近兩年吸引了大批房企頻頻在大灣區內落子佈局。僅今年上半年，就有17家企業通過招拍掛及其他方式佈局大灣區城市分食“蛋糕”。

　　據觀點地產新媒體觀察，包括卓越、華遠、中梁進駐佛山；龍湖、深圳頤盛投資、河南領創置業新進珠海；雅居樂、中梁、聯發集團首進江門等。

　　除此之外，越來越多的房企在重倉粵港澳大灣區。在公開市場表態的不僅有華南企業萬科、越秀、奧園等房企，“萬科非常看好大灣區的建設，會在大灣區裏面做更多的投入”。還有香港企業如新世界中國、嘉華國際均表示看好未來30年粵港澳大灣區的發展，“新財年在粵港澳大灣區投資額度達200億元”。

　　同時，大灣區進入快速發展階段。2018年整個大灣區全部土地計劃供應15670.19公頃，當中住宅用地計劃供應3529.92公頃。

　　其中500+公頃城市：肇慶、廣州；300-500公頃城市：佛山、江門、惠州、珠海；300公頃以下城市：東莞、中山、深圳、香港。

　　數據來源：觀點指數整理

　　數據顯示，截至今年11月上旬，粵港澳大灣區廣東九市土地的總出讓面積達1605.38萬平方米，總出讓金額達2474.08億元，平均溢價率爲19.51%。

　　然而，一直保持着高產的大灣區土地市場，在10月、11月出現明顯降溫。

　　在九個城市中，要數中山的土地市場最明顯。截至11月15日，10-11月土拍潮正式告一段落。在此次土拍潮，中山一共推出17宗商業、商住、住宅用地，備受市場關注。

　　但是令人大跌眼鏡的是，這次土拍以涼涼收場，最終共有3宗地塊流拍，均位於南頭；中止交易7宗（東區1宗，西區1宗，古鎮4宗，三角1宗），成交7宗，僅位於石岐區的地塊突破最高限價，其餘多爲底價或接近底價成交。

　　有市場人士透露，實際上近期就地塊情況進行諮詢的開發商不少。但最終參與拿地的並不多，是因爲土地要求現售對開發商資金量的要求很高，而如今是年底，開發商們面臨巨大的回款壓力，所以非常慎重。

　　其中，在當前大環境下行的背景下，中山大部分地塊出讓條件中要求現房銷售，但屆時新房銷售的網籤制度、開發商的回款週期等的不明朗，都會影響開發商拿地的執行力。

　　依然被看漲的灣區

　　粵港澳大灣區是包括廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、中山、惠州、肇慶和江門九市，加香港、澳門兩個特別行政區組成的城市羣，土地面積5.6萬平方公里，有6957萬人口。

　　目前，在粵港澳大灣區廣東九市中，除肇慶以外的八個城市均受“限”字政策的影響，購房需求受到一定程度的限制。

　　在政策調控、房企融資渠道縮減疊加市場環境等因素的影響，土地市場的冷淡則是最直接的反映。今年下半年大灣區內的土地市場更加理性，而且當前的地價也不算便宜。起拍樓面價明顯上漲，加上各種配建、自持等限制條件，讓房企們望而卻步。

　　儘管如此，據國盛證券研究報告指出，珠三角土地儲備佔比 30%以上有 8 家房企，其中排名前三的分別爲時代控股，珠三角土地儲備佔比高達84.12%；合生創展50%，合景泰富40%。

　　在短期內似乎已進入停滯期，但在長期來看，大灣區仍然是房企們的必爭之地。

　　第一太平戴維斯謝靖宇預計，到2030年，大灣區內經濟總量將超過世界其他三大灣區：美國紐約灣區、美國舊金山灣區、日本東京灣區，總人口會從6900萬增加到8800萬的水平。在經濟與人口的雙重帶動之下，住宅市場潛力無限。

　　“我們做了一個簡單的估算，假設以人均40平米的居住水平來測算，未來大灣區需要1.2億平方米的新增供應來滿足人口需求。”謝靖宇說，有別於北京上海嚴控人口規模的情況，廣州深圳等城市今年以來接連出臺寬鬆政策吸引人才，常住人口顯著提升。

　　他透露，據研究部和有關部門按照當前的人口增長率來保守推算，大灣區人口增加到8800萬的目標有望在2030年前實現，推動住宅房地產市場的平穩發展。

　　無獨有偶，11月19日，萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管紀言迅表示，由於高鐵和港珠澳大橋香港段通車，預計2019年，國內一線城市樓價將上升2%至3%，二線城市將上升3%至5%，大灣區內的城市，由於基建設施及聯繫改善，預計將會有5%至7%升幅。

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