觀點地產網 江門開平龍東片區5宗地塊終止出讓、中山南頭3宗地塊流拍、廣州白雲花都2宗宅地叫停出讓……一向被看漲的大灣區地市最近着實有點冷。

　　作爲領頭羊的廣州，它的地價起伏更是成爲觀測市場的重要軌跡。

　　在白雲花都兩宗宅地叫停後，羊城地市並沒有因此沉寂。11月22日，黃埔成交了近百億的大單，廣州地鐵、五礦大手筆分食蘿崗和黃埔區茅崗路兩宗地塊，總攬金87億元，其中廣州地鐵摘得的蘿崗車輛段地塊成交價爲76.24億元，一舉刷新廣州今年最貴地塊價格。

　　單從成交金額來看，這次的土拍頗有些氣勢洶洶，放在日漸降溫的樓市來看確實搶眼。但究其細節，底價成交、再入羊城、軌道物業模式等等，或許纔是值得考究的亮點。

　　五礦再入羊城

　　兩宗地塊裏，茅崗路地塊被北京盛世廣業投資管理有限公司以10.9億元底價摘得，摺合樓面價約爲2.08萬元/平方米，這也是黃埔老城區近三年來出讓的唯一一宗宅地。

　　黃埔區茅崗路地塊坐落天河和黃埔區交界處，具體位於黃埔區茅崗路以東、坑田路以北，地塊用途爲二類居住用地，佔地面積2.05萬平方米，可建設面積1.38萬平米，計算容積率建築面積不大於5.25萬平方米。

　　根據地塊出讓文件，黃埔區茅崗路地塊受讓人須採用裝配式建築的建造方式。此外，地塊還需配建2160平方米的9班幼兒園、1000平方米黨羣服務站以及1700平方米商業服務設施等社區配套。

　　值得一提的是，該地塊與茅崗路以西的富力茅崗村舊改項目僅一路之隔。茅崗村舊改整體佔地79.55公頃，是目前廣州市“三舊”改造項目中最大的一個，整體規模相當於琶洲、楊箕、獵德村舊改面積的三倍。

　　而據觀點地產新媒體查閱工商信息獲悉，競得企業的背後股東爲五礦地產。提起五礦，不由得想起其當年在廣州一舉拿下的番禺新地王項目，彼時也是五礦首次落子廣州。

　　2016年11月25日，五礦以3.29億元+6750平方米配建面積摘得番禺南村鎮地塊，摺合樓面價高達3.07萬元/平方米，刷新番禺樓面價紀錄。根據當時五礦官網介紹，番禺草堂村地塊將打造爲高端低密度別墅項目。

　　據悉，項目目前暫定案名爲“五礦萬樾臺”。規劃顯示，五礦萬樾臺佔地面積3.07萬平方米，項目規劃建設約160-190平方米聯排別墅和約200-250平方米的雙拼別墅，住宅容積率僅0.6，規劃打造58套純別墅社區。

　　由於項目距離番禺萬博CBD商務區約5公里，加上容積率低、綠地面積多達42％、背靠自然山體等等條件，五礦萬樾臺被業界稱作將是未來番禺的“10萬+”住宅項目。

　　公開資料顯示，五礦萬樾臺預計總投資5.81億元，總工期395日，預期將在年底或明年初入市。

　　另悉，五礦地產還在今年7月份宣佈，將斥1.95億元收購廣州一住宅項目10%股本，項目地盤面積約56926平方米。五礦地產表示，收購將爲公司帶來多項商業利益(包括增加及擴大集團於中國的房地產發展項目投資)。

　　廣鐵的土地大單

　　再看另一宗地塊，黃埔區蘿崗車輛段地塊包含SD0207、SD0216、SD0219三個編號地塊，位於黃埔區開創大道以南，土地用途爲二類居住用地、中小學用地、交通場站用地，總用地面積31.24萬平米，可建設面積28.29萬平米。

　　該地塊由廣州地鐵以76.24億元的總價斬獲，摺合樓面價約爲1.44萬元/平方米，這也是今年廣州出讓面積最大、總價最高的地塊。

　　從出讓條件看，這宗地彷彿爲廣州地鐵“量身打造”——地塊要求競買人須具有10年以上地鐵線網（地鐵線網是指3條或以上地鐵線路）建設、運營、管理經驗；競得人須按規劃要求配建地塊內的初中、小學、幼兒園等公共設施。除此外，還須自持不低於10.6萬平方米建築面積的住宅用於租賃住房。

　　有趣的是，加上此次廣州地鐵收入囊中的蘿崗車輛段地塊，廣州近兩年成交總價前三的地塊均是地鐵上蓋地塊，且競得企業也都是廣州地鐵。

　　此次競得的蘿崗車輛段總價排行第二，第一的是廣鐵於去年12月1日以132億元底價摘得的新塘鎮13號線官湖車輛段及上蓋地塊，第三的是廣鐵於去年11月27日以總價64億元摘得的番禺鍾村地鐵上蓋地塊。

　　按此計算，廣州地鐵近兩年已斥資超300億在廣州土地市場拿地。有市場人士指出，廣鐵這樣的舉動是在實踐推進“軌道+物業”的開發模式。

　　據悉，在建設造價高昂的軌道項目過程中，如果僅靠軌道帶來的人流、車費並不足以獲得足夠的盈利，從而來支付軌道本身的建設、運營成本。

　　而近幾年不斷興起的類似於“軌道+物業”的模式，則把軌道交通投資建設和沿線土地開發升值緊扣在一起，利用物業開發回售的增值部分，從而填補軌道項目的資金缺口，達到客觀的收入。

　　“如果是一個地鐵公司全部參與進來，所有地鐵設計、技術的問題，都可以更專業地跟樓盤開發商探討出一個圓滿的解決方案。我們先打樁，後打隧道；打了這個樁之後，建了這個上蓋，就可以有前期的收入，下面再修地鐵的時候，可以產生補貼，這個融資壓力就減低了。”香港地鐵地產部董事鄧智輝對觀點地產新媒體表示。

　　鄧智輝進一步指出，地鐵公司整體來發展類似的“地鐵+物業”項目，相比一個獨立的發展商去地鐵上蓋拿一個項目，顯然是更具有開發運營優勢。

　　同時，廣州地鐵的頻繁拿或許也說明廣州目前有一定的軌道物業開發資源。根據廣州城市總體規劃顯示，至2035年廣州城市軌道網絡達2000公里，爲目前的5倍，這在一定程度上表明將產生大量的城市更新和軌道物業的開發。

　　另據廣州地鐵官網顯示，目前廣鐵計劃開發的項目有燕塘、北京路、一德路等，還有四號線南沙停車場、六號線蘿崗車輛段、八號線白雲湖車輛段等7個車輛段上蓋物業，計劃興建物業面積超過500萬平方米。

　　可以預見，未來廣州地鐵還將繼續實踐軌道+物業模式。而據消息披露，廣州地鐵拿下地塊後或將引入越秀地產等開發商進行物業開發。

　　這樣的猜想非無跡可尋。早在2016年，廣州地鐵便先後和越秀集團、珠江實業集團簽署戰略合作協議，併成立了廣州軌道交通城市更新基金，以“基金+軌道+物業”模式推進軌道＋物業發展。

　　值得一提的，越秀集團與廣州地鐵集團簽訂協議成立品秀公司，專注城市軌道加物業項目的開發，其中廣州地鐵於去年以132億元包攬的官湖車輛段及上蓋地塊正是聯合越秀地產進行打造，項目命名爲“品秀星圖”，預計於近日開盤入市。