地產識維（十）丨市場升維：單邊市場向雙邊市場拓展

本欄目靈感來源自億翰智庫董事長陳嘯天

——億翰智庫2018年核心觀點：

“行業降維淘汰企業升維精進。”

億翰研究社將圍繞此主題進行擴展與深化，

帶您一同深入解讀

“跳出市場定式，走向產業，走向國際。”

引言

房地產市場已經進入到轉折的關鍵階段，並從房企與消費者之間的單邊市場轉到政府與房企、房企與消費者之間的雙邊市場，即房地產行業從B2C市場向“B2C+B2G”雙邊市場拓展。與此同時，隨着房企規模的提升和市場關係的轉變，外加在中美貿易戰的背景下，房企不應當僅滿足於國內的單邊市場，而要拓展到“國際+國內”雙邊市場。

一、B2C單邊市場邁進“B2C+B2G”雙邊市場

一般來講，房企左手從政府拿地、銀行借錢；拿到以後，整合社會上的設計單位、策劃單位、施工單位，把地蓋成房子；隨後右手把房子賣給消費者。

其中，左手端叫B2G，右手端叫B2C。以前房地產市場就是B2C市場，居民需求旺盛，房企只需要增加供給，企業規模就可以快速增長。

當下，隨着房地產行業從增量時代步入到存量時代，行業需求規模萎縮是必然趨勢。房企與消費者的單邊關係無法進一步滿足規模的擴張，這個時候B2G市場應聲而出，企業要在滿足政府需求，承擔社會責任的基礎上擴大規模。

1、B2C市場，紅利猶在

雖然行業進入到了存量階段，但是行業紅利尚在，包括城鎮化紅利；舊城改造；城市更新；同時隨着二胎政策的放開，未來人口紅利依舊延續。其他還有譬如政策紅利、拆遷紅利等等，這些因素的存在使B2C市場即使進入到存量階段，但是未來必然還可以維持相當長時間的巨大規模和體量，足以讓頭部企業以及具有競爭活力的企業生存。（

具體詳見《地產識維（四）丨四大紅利讓這個冬天沒那麼“冷”》）

2、B2G市場：政府與房企建立合作關係

（1）中美博弈下，

房企應兼顧國家和社會利益

隨着經濟發展、社會進步，當下國內的產業發展已不滿足人們日常生活和社會進步的需求。“中國製造2025”這一概念的推出就是基於新一輪的科技革命和產業變革與我國加快轉變經濟發展方式形成的交匯，以及國際產業分工格局的重塑過程。

雖然房地產行業完成了財富的原始積累，推動了社會居住環境的改善和城市化的進步。但是，在中美貿易戰的大背景下，尤其是中興事件發生之後，我國的產業弱勢頓時暴露開來，國家對於產業轉型的迫切與日俱增。B2G路徑的出現，對於房地行業在一定程度上是壓力，又何嘗不是一種機遇！如果房企不能解決政府當前所面臨的痛點，不能滿足政府之所需，不能爲政府做實事，那未來也只能被政府的政策拒於門外。所以從B2C市場到B2G市場其實就是“關小窗，開大門”。

在新一輪的發展中，房企一定要兼顧國家和社會，從自身的利益中擺脫出來，融入到社會的大的體系之中，這樣纔會走的更遠。

正是基於這樣的因素，房企在兼顧B2C市場的同時，積極響應國家政策，參與到社會的產業建設中來，一邊做產城、做特色小鎮、做PPP；一邊爲住宅做配套設施，將自身利益與國家利益、社會利益相結合。

（2）專注產業和住房配套設施建設

所謂B2G，G是Government，其本質上是資源模式。如果說商業、文旅、養老等細分地產領域主要協調房企與消費者之間的關係，本質上屬於B2C模式；那古鎮開發、PPP、特色小鎮、產城等本質上就是屬於B2G模式！（住宅同樣也屬於B2G模式，因爲住宅裏面藏了戶籍政策，我國的戶籍政策具備優質資源如教育、醫療資源的分配使用權，所以住宅是資源屬性）。

1）關注產業發展，PPP規模持續增長

時間跨入B2G時代，政府和房企之間的供給與需求關係得到關注。自2016年之後，特色小鎮、產業新城、PPP、古鎮開發……等等這些B2G模式，如雨後春筍般湧出。其中，從全國PPP入庫個數來和開發投資額度來看，從2016年至2018年規模持續上升，受2018年調控政策影響，雖然全國PPP入庫個數和開發投資規模有所下降，但始終處於高位水平。除此之外，政府加大對特色小鎮的開發，在2017年審覈通過的第一批特色小鎮中，旅遊類型的特色小鎮佔半數以上；在第二批通過審批的特色小鎮中，歷史類型的特色小鎮有所增加。

2）全國土地供應增速降低，

住房配套設施建設逐漸完善

近幾年，政府在供地給房企的同時，基本都會附加酒店建設、教育產業、長租公寓、產業建設、醫療健康等配套設施建設。在國家出臺房地產調控的政策背景下，政府的土地供應建築面積與政策導向相協調，尤其是自2014年後，房地產市場土地供應建築面積一直維持在一個相對穩定的趨勢裏面，同時對土地出讓的附加條件增多。也就是說，傳統的房地產開發不能僅從企業利益的角度出發，想要獲得土地，就要幫助政府建設城市，完善產業鏈建設，堅持以政府爲導向。

從B2C到B2G，企業也正在從單純的“拿地蓋房”模式向注重“人”的體制轉型。從單邊市場進入雙邊市場，就是在開始慢慢幫助政府解決產業痛點（B2G），房地產業已經開始成爲產業的載體。如果幫政府做產業，客觀來說，承擔了社會責任，和政府就不是對立面對面的關係，而是肩並肩的關係。房地產企業已經從解決企業單一自我價值成長，開始兼顧到國家和社會的利益，這才能真正意義上會推動房地產行業的基業長青、企業長存！

二、由國內單邊市場走向

“國內+國外”雙邊市場

房地產行業經歷了二十多年的發展，可以分爲三個階段，即：行業需求驅動企業成長階段、競爭合作推動規模增長階段和格局決定企業高度階段。

1、國內市場：

行業集中度提升

催使國內市場無法滿足房企

房地產行業的快速發展使其在國內生產總值的佔比成爲不可忽視的一部分，2018年上半年，全國商品房銷售額佔國內生產總值的16%，對GDP增長的影響持續增加。隨着房地產行業的深化和調整，房企形成了強者恆強的局面，2018年8月，TOP10房企佔全國商品房銷售額的33%，較2017年底上升了9個百分點；TOP20房企銷售額佔全國商品房銷售總額45%，較2017年底上升了13個百分點。房企集中度進一步提升。

房企集中度的提升推動資源、技術和人才等向規模房企傾斜，並且通過市場引導以及行業內部的洗牌，規模房企成爲推動市場向前的主要力量，中小房企不得不通過轉型、增加合作等方式尋求生存。未來隨着集中度的繼續提升，房地產會成爲像能源、通信、家電等行業形成壟斷局面。當集中度上升到一定程度的同時，國內單邊市場就無法滿足企業的需求，這個時候，“國內+國際”雙邊市場就會成爲趨勢。

2、國際市場：

中美博弈，房企有未來

經歷過B2C市場和B2G市場路徑的雙重磨練，仍然保持競爭活力的房企，未來必將會轉型爲多元化的產業集團。當前中美博弈必然也會成爲房企從國內到國際多元化的重要推手。就好比在幾十年前，日美博弈下，日本大量的企業開始國際化路徑。比如說，豐田在全世界190多個國家和地區建立了自己的渠道。除了企業自身的努力以外，國家之間的博弈會是企業國家化的重大機遇，同時國家力量的支持和推動也是國內企業品牌國際化的必然結果。也許在未來碧桂園會成爲現代農業公司，恒大會成爲大型的科技公司。

這個時期既是對房企的磨練，也是房企的機遇。所以不要對於中美博弈太過悲觀，震盪的行情中始終會有新的機會的產生，關鍵是能否發現並且把握住！