翻工数日，功夫君踩了一个有意思的二手盘。

该盘近禅桂交界，从小区出入口步行50秒就能到地铁口，没错，就是50秒！关键是，其成交均价还不到1.3万/平。

它就是——尚辉苑。

▲尚辉苑

这个楼盘名放到现在乍一听大概率会被认为是个小盘，但它却是有着22-23栋高层住宅的大社区。

小区位于广佛线朝安站C出口，周边已经聚集有柠檬时代、朝安碧桂园、时代云图、龙湖越秀傲云等一、二手商住小区，一路之隔的深圳星河地块也正在如火如荼地建设中。

柠檬时代全是小户型住宅，一层楼有十几户，最大面积才60平米；傲云是在售新盘，价格较高，本文不做重点讨论。

▲尚辉苑一路之隔的星河地块正在动工

17年前的高端盘

功夫君查询历史信息得知，尚辉苑是在2002年竣工，分为三期，由一条中轴园林串联，两旁种有高大的树木，中轴两端分别设有一个大拱门，其间还有一个大水池和一个泳池。

“大拱门、大园林、地面也是很多花纹拼接起来的，当时看楼就觉得很气派呀！”一位老业主回忆道。

▲尚辉苑小区实景图

相对新颖的园林、外立面设计与较低的梯户比让尚辉苑一下子成为当时坊间眼里的“高端楼盘”。

2001年，该盘一期开盘，卖到3100元/平，当时几乎与亚艺楼盘同价。后面卖到二、三期时由于着急回笼资金，大户型一度降到2500元/平。

直到现在，虽然楼龄已有17年，但从外立面和园林来看，在同样楼龄的老盘中，尚辉苑算是比较好看的。

▲尚辉苑小区外立面

“我们住进来之后发现，买这个小区的业主很多是佛科院的教职人员与中医院的医生，都是当时社会福利相对好的人群。”老业主说。

三房最小110平 实用率偏低

就在踩盘这两日，功夫君发现该盘周边中介地铺屈指可数，从小区外围商业街到朝安北路的时代云图，总共就见到两家中介门店。这说明，尚辉苑的二手交投称不上活跃。

原因为何？功夫君认为，刚需户型放盘少、整体面积段偏大是一个重要原因。

▲尚辉苑

据附近中介介绍，尚辉苑主要以大面积为主，两房最小85平，三房起步就是110平，四房更是去到170平以上，还有230平以上的五房与复式。

尽管实用率偏低，但该盘的一些户型设计在当时的确很新颖，哪怕放到现在也是比较少见的。

咱们先来看一个小视频↓

这是一套90平米的两房，空间设计上很明显倾向于大客厅、大餐厅、大阳台，房间与厨房的面积相对较小，不过有一处地方令功夫君感到很有趣，就是主人房竟然做了一个270°的转角飘窗，而且转角面积很大，如果望小区园林，视野真心不错。

不过，该盘部分户型是不太方正实用的，比如这套137平三房，大家来感受下。

其中，要想到达客卫即卫生间A要穿过厨房，无论对客人还是家人使用都不方便，厨房由于是不规则形状，空间也比较难利用。

小户型放盘少单价高 大户型低至1.3万/平

接下来，就要说说大家最关心的价格。

功夫君了解获悉，尚辉苑两、三房户型放盘量很少，单价也高，成交价在1.5-1.6万/平上下。其中1.5万/平已经是137平米的价格了，90-110平之间单价会稍高一些。

相比之下，大面积的单价就低许多，1.3万/平甚至更低也能成交。根据佛山链家的成交记录显示，今年6月卖出的一套248平五房，单价就是1.3万/平，而300平的复式五房放盘单价才1万/平。

另外，尚辉苑还有一栋27-42平的单房，临近兆祥路，也是住宅性质，成交单价大约在1-1.1万/平之间，因此拉低了该盘整体成交均价。

据中介透露，自从培立实验小学开学之后，这一带的单房比以前更好出租，一些教职工和陪读父母会往这边找房子。

4年楼龄二手房 单价高4-5千/平

不过，与周边其他楼盘价格相比，尚辉苑算低的。

同在朝安路上，与尚辉苑直线距离约500米的时代云图是这一带楼龄较新的二手房，面积段比较丰富，从68平的小两房到143平的四房都有，中介会着重推荐给买家。

▲时代云图

时代云图整体价格要比尚辉苑高出一截，功夫君从佛山链家成交记录上看到，两房售价大约在1.9-2万/平上下，三房稍高，多数成交在2万/平，部分房源1.8-1.9万/平也有成交，看房屋实际情况与业主心态。

▲时代云图部分放盘房源价格

功夫君也亲自进入时代云图二期小区看了看房，简单说说感受。

时代云图分为一、二期，二期只有4栋高层，小区园林较小，大门还对着一些尚未拆迁的制衣厂。

▲时代云图二期园林

功夫君看了一套南向68平两房，套内面积大概大概50多方，的确比较紧凑，大家感受下餐客厅位置。

▲时代云图68平

步行50秒到地铁口 商业配套相对缺乏

最后，我们来说一说尚辉苑的配套情况。

首先，尚辉苑最大优势便是近地铁，而且非常近。尚辉苑靠近朝安北路有两个出口，正对朝安北路的西门是主入口，人车都可以进出。侧面靠近会所还有一个小入口，只能进人。

▲尚辉苑紧邻朝安站C口

功夫君测算了一下，从朝安站C口出发，穿过尚辉苑会所，到达这个小入口，年轻人正常步行只需要50秒，走到西门大约一分钟。因此，有尚辉苑业主表示，平时也会感受到地铁经过带来的振动。

▲尚辉苑小门

而且，不过C口没有电梯，老年人上下不太方便。

▲朝安站C口

相比之下，时代云图离地铁站稍远，步行到最近的朝安站A出口，不用过马路，大约要走一公里。

其次，尚辉苑的住宅区与商业部分完全分开，会所那栋楼一楼有一些杂货店，有一间银行，会所本身也已经空置，2、3、5层仍在招租。

▲尚辉苑会所

尚辉苑的业主日常买菜主要去两个地方，近一点的就去朝安站A口附近的朝东市场，那一带还有许多制衣厂，外来务工人员较多，晚上很黑。远一点就去新普君市场，品种多价格平。

▲朝东市场

教育配套方面，尚辉苑自带一个幼儿园，能解决小区内孩子的学前教育问题，但小学这几年都是划分到佛山第二十四小学，在东方广场德胜楼背后，步行较远，开车约3公里。实话实说，这一点是尚辉苑的减分项。

至于商业配套，也是这一带楼盘比较缺乏的，由于朝安一带一直聚集着较多童服、制衣厂，朝安南、北路两侧的临街商铺也多以制衣相关，业主们平时想逛街购物要不坐地铁去祖庙，要不就去桂城沃尔玛（印象汇）。

▲周边临街商铺

功夫君写在最后

总体来说，功夫君认为，尚辉苑适合上车自住，但不适合投资。

为什么呢？综上所述，小区园林大，近地铁，虽然户型实用一般，但装修好的话居住还是比较舒服的，适合依赖地铁出行的上班族。

但小区楼龄已经17年，接近20年再转手接盘者会越来越少，且面积段偏大，实用率相对偏低，对应买家不及新开发的刚需楼盘更多。

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