複式高贈送將成往事，廣州容積率指標計算辦法再出新規！

　　來源：合富研究院

　　傳聞已久，針對複式中空容積率算法新規，終於來了！

　　昨日，廣州市國土資源和規劃委員會網站，正式對外發布《廣州市規劃管理容積率指標計算辦法》（下稱《辦法》）

　　【容積率計算】方式，一直是開發商，設計院所關心的熱點。因爲，其與“面積拓展”所產生的“附加值”息息相關。

　　“空中花園”，“n+1”，等都曾經是市場熱捧的產品

　　隨之，政策上很快出現了對陽臺進深，面積比例等的規範限制；

　　近年非常受客戶和開發商青睞的“剛需剛改複式四房”，

　　隨着新的對“複式中空”面積計算方式的調整，

　　也將與客戶漸行漸遠....

　　影響最重磅的內容：複式高增值將成往事

　　新 “容積率計算辦法” 解讀

　　關鍵詞：複式住宅

　　複式住宅現狀

　　【複式住宅】在房地產項目中，運用非常廣泛

　　1. 所有類型住宅，都可能出現

　　“別墅”類：別墅，疊墅

　　“洋房”類：多層，小高層，高層，超高層

　　2. 所有檔次住宅，都可能出現

　　“豪宅”類：建築面積≥144㎡

　　“非豪宅”類：建築面積＜144㎡

　　近年來，通過複式產品，

　　實現價格和銷量雙贏的項目不少，

　　主要也是得益於充分利用了“中空”帶來的“面積增值”

　　新規範

　　根據對昨日頒發文件的原文及附件的解讀，

　　其對複式住宅的核心影響是：

　　對【挑空部分】分爲兩種情況進行了限制

　　1. 套內建築面積≥144㎡的複式住宅：

　　只能有限度的通過“中空”，實現“面積增值”

　　中空率≤30% 且 ≤50㎡的部分，按1.5倍計算容積率，也就是這部分中空所帶來的增加面積，只算一半面積。（過往，是全送，且過往的中空率上限是＜35%）

　　超出上述“中空率≤30% 且 ≤50㎡”的中空面積，則按2倍計算容積率。（也就是全算建築面積，失去了提高“附加值”的作用）

　　綜上所述：這個面積段的複式住宅，在“面積增值”上，最多隻能獲得25㎡的“附加值”！！！

　　【套內建築面積】≥144㎡的限制，更多針對的是大戶型尤其是別墅或疊墅類產品，以後通過“中空”實現“高溢價”的空間將大大受到壓縮

　　原

　　文

　　“套內建築面積超過144㎡的複式住宅，其客廳、起居室挑空部分層高在6米以內的，水平投影面積不大於套內各層平均水平投影面積30％且不大於50㎡的按1．5倍計算容積率建築面積，超出部分按2倍計算容積率建築面積。當其客廳、起居室挑空部分層高大於6米時，超出部分以每2．2米爲單位累進增加1倍計算容積率指標。”

　　2.套內建築面積＜144㎡的複式住宅：

　　不能通過“中空”，實現“面積增值”了

　　對套內建築面積小於144㎡的住宅，

　　原文中並未提及，難道“小戶型”依舊可以按原來的計算辦法執行嗎？

　　但是附件2的表格中，通過“含蓄”的表達，徹底斷絕了這個面積段通過中空，實現“面積增值”機會。