杭州樓市迎來“小陽春” 爲啥今年成了“置換大年”？

（原標題：杭州樓市迎來“小陽春”，爲啥今年成了“置換大年”？）

剛剛落幕的3月，杭州樓市迎來了名副其實的小陽春，無論是一手房還是二手房，成交量都明顯回升。

根據透明售房網的數據顯示，3月杭州市區（含富陽不含臨安）共成交二手房8920套，同比2018年3月增長了16%，創下近9個月的新高。

不過，相較於2016年、2017年同期1.5萬套左右的成交量，今年3月的成交併不算太熱，只是迴歸到了正常水平。

根據透明售房網的數據顯示，3月餘杭區二手房成交量最多，爲2380套。其次是蕭山區的1070套和江乾區的1022套。

從熱門成交商圈來看，成交量最高的爲閒林、三墩和城廂，分別成交了273套、188套和181套。

區域成交套數（數據來源：透明售房網）

此外，市中心的老小區在3月也有不俗的表現。例如翠苑、朝暉，這些老小區小戶型、低總價的房源，受到了不少剛需購房者的追捧。

二手房議價空間減小，市場處於平穩狀態

從貝殼找房杭州站的數據來看，3月貝殼二手房住宅掛牌均價在32249元/㎡，而成交均價在30177元/㎡，掛牌均價與成交均價之間的價差爲2072元/㎡，議價空間爲6.4%，相較於上個月下降了0.9%。

近十週貝殼成交均價與掛牌均價（數據來源：貝殼找房杭州站）

據鏈家建國北路店的經紀人表示，3月以來，由於成交量回暖，尤其是剛需房源的議價空間開始縮小。不過，該經紀人表示，大戶型、高總價的房源，仍有5%左右的議價空間。

另外，根據透明售房網的數據顯示，截至4月6日，杭州市區共有71547套二手房掛牌。儘管3月的成交量開始回暖，最高一天的成交量甚至達到了500套，但工作日的掛牌量也以日均1000套的數量在增長。

在貝殼找房網的32395套掛牌房源中，共有10062套房源進行了調價。

在所有調價房源中，降價房源爲4783套，佔比47.54，降價房源佔總房源的14.75%，漲價房源佔比16.3%，市場基本上處於穩定狀態。

值得關注的是，越來越多家庭想買大房子

“今年置換的房東特別多，基本都是一邊賣、一邊買。”中介小呂主攻丁橋板塊二手房。

正值“金三銀四”，忙得不可開交，但敏感的中介們發現，看房人羣有了明顯的改變，“目前手頭接待的客戶，有40%-50%都是有置換需求的”。

“丁橋板塊的房源類型，分爲60㎡左右的經濟適用房，89㎡做成三房的商品房，120-130㎡的四房這3種。”近期後兩者的看房人羣在增多，“很多是置換需求，之前已經買過房子的。”

杭州其他區域中介也有相同看法。

“雖然總體來說，市場成交依舊剛需最多，但自今年開春以來，置換人羣的看房和成交都比往年多了很多。”拱墅區一位房產中介店長小陳說。

“不過，改善型客戶邊賣邊買，但總想賣在高點買在低點。所以成交週期比剛需要長很多，三四個月很正常，最多的可能要半年。”不少中介建議，想置換大房子的房東，可以實地瞭解一下自己小區的售價和成交情況，合理調整心理價位。

爲啥今年成了“置換大年”？

“改善型購房者，我認爲應該是指非首次置業，也就是有過購房經驗的人羣。他們想置換，或者再買一套做居住的提升。”克爾瑞浙江區域研展經理錢鈺玲說，同時，對改善型房源的定義，除了面積、戶型、總價之外，地段、學區以及其他特殊資源的改善也要考慮進去。

從總價段來看，改善一般分爲首改、再改和終改。

放眼整個杭州，首改基本面積大約在120㎡-140㎡，單價在3.5萬元-4萬元/㎡之間；再改面積段在140㎡-160㎡之間，單價也會提升，在5萬元/㎡左右，總價基本在500-600萬元的門檻；而800萬元以上，乃至上千萬的總價，是終改的價格。

同時錢鈺玲強調，如果選擇的是市中心的房子，比如學區房、景區附近的房子等，那麼即使是改善型房源，面積相應也比其他區域要小很多。

爲什麼改善型購房需求，上月迎來一波明顯上升？

錢鈺玲分析，首先，這來源於市場供應端的新變化。

“現在入市的一些房源，當時房企拿地價都比較高，在這種情況下，走剛需的定位就不合適了。相對來說，他們會從產品本身、景觀資源等方面，去打造高品質、改善型的中高端產品”。

另外二手房方面，今年是二手房供應的高峯期，很多樓盤會集中交付，2016年左右購買的期房拿出來賣的會比較多。“因爲當時買房投資的人比較多，有三成左右是外來客戶，一部分人會陸續出售，使得掛牌量大增”。

其次是需求端也出現了新變化。

需求主要分兩塊：2016年杭州的拆遷量很大，這部分羣體的人口數量，平常住慣了戶型較大的房子，那麼他們在購買商品房的時候，對面積也是有一定要求的，加上資金也相對充裕，他們通常會偏愛那些大戶型改善類房源；另一塊需求是多孩家庭，二孩政策放開後，一個家庭有了二孩，那基本上都是三房、四房甚至是五房的需求了。

改善購房者更喜新房，專家稱小陽春不會持續太久

杭州我愛我家數據研究院的工作人員表示，改善類需求的購房者確實更偏愛新房。