今年以來，長租公寓運營商資金遇困現象頻出。短短几個月之內，杭州鼎家、上海寓見等多家長租公寓被曝資金鍊斷裂。近日，北京昊園恆業房地產經紀有限公司(以下簡稱“昊園恆業”)爆雷問題引起市場關注。

據此前媒體報道，與長租公寓運營商昊園恆業簽約的多位租戶，每月按時交房租卻被房東趕出住所。房東則稱並未如期收到房租，而這背後是運營商昊園恆業的資金鍊斷裂危機。

網易號外在11月30日深夜和12月3日，分別去到昊園恆業租戶與資方、中介、貸款平臺三方的溝通現場。對租戶而言，他們的主要訴求是退租後不再繳納剩餘的租金貸款，以及不影響自己的徵信。目前，資方晉商消費金融給出30個工作日的期限去解決徵信問題。由昊園恆業退還已退租租客的剩餘租金，或將租客的退租款由昊園恆業作爲債務人進行償還似乎是可見的解決方式。

但自稱曾爲大約10萬租客提供了服務的昊園恆業，資金鍊不斷承壓，他們是否有償債能力值得探究。此外，網易號外獨家發現，元寶億家法定代表人宋建曾在2018年5月7日通過名下公司投資昊園恆業法定代表人王四會名下的企業。

業內專家指出，資金池和期限錯配，是致使長租公寓爆雷的兩大原罪。在現有爆雷案例中，長租公寓通常突破了“介紹人”的角色，實施了歸集、沉澱資金，甚至挪用資金的操作行爲。

現場：資方公告將催款中介並協調徵信問題

北京，深秋，2018年11月的最後一晚，已經接近深夜12點，超過50位北京昊園恆業房地產經紀有限公司（下稱“昊園恆業”）的租客（包括已經退租的原租客，以下統稱“租客”）依然在酒店4層不願離開。這裏是晉商消費金融股份有限公司（以下簡稱晉商消費金融）的辦公地點。

一扇木質的辦公室門，將這些租客和“資方”隔開。門內，晉商消費金融的人正在討論方案；門外，租客把一間屋子擠得滿滿當當，走廊裏也坐着兩排租戶。時不時有人衝着門內大喊“出來”。

從一樓路過的酒店員工看到租客也頗爲無奈——他們或許不能按時下班了。

大部分租客是在週五，11月30日下午1點30分來到這兒的，他們覺得週末晉商消費金融就不辦公了，所以必須週五來。自10月下旬昊園恆業暴雷的消息廣泛傳播後，這些租客已經多次找過房屋中介昊園恆業、借貸平臺元寶e家和資方晉商消費金融。

所得的成果，大致是元寶億家互聯網信息服務（北京）有限公司在11月11日和12月3日發出的兩份公告，以及11月30日晉商消費金融貼在現場的一份公告。但這份公告當晚即被撕下，沒有人講得清，究竟這份公告是什麼時候被誰撕下的。

當日的另一個成果是，在多方協調下，晉商消費金融、元寶e家和昊園恆業，在12月3日面對租客推進解決。

根據晉商消費金融11月30日貼在現場的公告，他們將覈對租客提供的退租材料，如果真實有效，將督促昊園恆業退還剩餘租金，“在此期間您可暫停還款，我們將及時協調處理您的徵信事宜”。

晉商消費金融方面向網易號外證明了上述公告的真實性。

但在已經退租的租客李勇（化名）看來，這份公告是在玩文字遊戲，“首先公告只是說督促昊園恆業退還剩餘租金，以及暫停還款，並沒有說退租後剩餘的租金可以不用還了；其次，對於徵信問題，也是‘及時協調處理’，沒有確切的方案。”

也許是租客並不滿意這份公告，在晉商消費金融當日稍晚些時候的公告中，給出了更爲明確的時間，“將在30個工作日內解決您在我公司這筆貸款目前所產生的徵信問題”。

儘管12月3日是個週一，會面的地點又定在北京通州，但到場的租客數量顯然超過了此前三方的預計。溝通的地點，從某大廈的14樓，很快轉移到1樓大廳，再到門外的小廣場。從中午1點多一直到晚上，租客們一邊抱怨“比地鐵都擠”，一邊緊盯着三方到場的人員。

當日，晉商消費金融派出一位副總裁，元寶e家也有負責人到場，但直到晚上6點，昊園恆業的高層也未能出現在小廣場上，有租客在現場大喊“王四會（昊園恆業法定代表人）出來”“把我們（退租後剩餘）的貸款轉移到王四會名下”，引發陣陣笑聲。

在協調下，元寶e家叫來工作人員現場辦公，修改已經拿到退租條的租客在APP中的狀態。根據租客的描述，昊園恆業的多位業務員也到場，現場辦理退租事宜。有到場的租客當天辦好了退租條。

根據一位租客羣羣主在現場的解讀，昊園恆業承諾自12月4日開始，會開放多個門店辦理退租事宜。如果辦理不了，可聯繫一位陳姓工作人員辦理。但網易號外嘗試撥打這位陳姓工作人員的電話，一直未能接通。

租客：關注剩餘租金和徵信問題

李勇說自己11月29日通過微信客服等渠道查詢時，他的貸款已經逾期四五天了。根據合同，他需在11月25日支付一筆租金貸款。

李勇在2018年6月跟昊園恆業簽約，並租下了北京市海淀區的一間房子。合約期限爲一年，簽約時，他在業務員的指導下下載了元寶e家 APP，辦理了貸款。

11月9日左右，另一家中介公司聯繫到他，稱昊園恆業並未及時向房東支付租金，所以房東找了他們重新出租這間房子，並提醒他去找昊園恆業解決以及儘快搬離。李勇告訴網易號外，他從昊園恆業處獲悉，對方確實未能向房東按時繳納自己所租房子的租金。但這一說法尚未有書證或錄音證實。

網易號外獲悉，多位租客都是在房東未能收到房租後被房東“清退”的。目前，除了租客一方，也有一些房東的租金問題等待解決。

根據昊園恆業出租房屋的格式合同，如果租客中途選擇退租，昊園恆業會在雙方租賃合同解除後10-15個工作日內爲租客解除房屋分期業務，“不會給租客的信用造成任何影響”。

11月12日（退租單顯示是11月11日。編者注），李勇簽了退租協議並搬離在昊園恆業租住的房子。根據《退租交接表》，租客將租賃合同原件、收據原件及其他費用繳款憑證交與甲方（即昊園恆業），甲方在30個工作日後退換租客押金、剩餘房租以及其他費用。

租客們現在擔心的，一是退租後，租金貸款是否還需要繼續繳納；二是如果退租後不再繳納，是否會影響自己的徵信。這也是他們和三方交涉的主要訴求：一是退租後不再繳納剩餘的租金貸款；二是不影響自己的徵信。

中原地產首席分析師張大偉告訴網易號外，“對於市場來說，很多長租公寓企業利用多收租戶租金，晚付房主租金的形式，加快擴張速度，一旦爆倉，就會出現上下游的多重糾紛。”

元寶e家12月3日的公告，提醒租客不要相信收錢辦理退租條和解綁元寶的相關信息。此外，該公告指出，對於昊園訂單狀態爲“退租中”和“已退租”租戶的解決方案是：晉商消費金融作爲資方的租戶，根據後者11月30日及之後的公告執行；徽商資方的租戶，徵信不會受到影響，用戶的退租款由昊園恆業作爲債務人進行償還；非銀行系資方的租戶，資方已經更新到租客APP中，元寶e家也在協調對接調取借款合同；不顯示資方的，中順爲資方。

元寶e家的公告表示，針對所有非銀行系資方的退租中和已退租用戶，他們會協調各個資方出具解決方案，爭取在12月7日前，由資方發送郵件或短信確認通知。該批租戶“無需償還退租後的剩餘款項，且不影響徵信（本身也沒有在你們的徵信中有體現）。”

元寶e家提醒，從12月2日開始，昊園恆業退租中和已退租的租戶，如果出現劃扣問題，元寶e家不再負責退回，“因爲晉商公告已出，已經確定由昊園來償還了，如果用戶代昊園還款，則應由昊園負責退回。12月2日之前的還是由元寶億家負責，本月10號之前陸陸續續安排財務處理”。

事實上，這也是很多租客在退租後，確保綁定元寶e家APP的銀行卡沒有錢的原因，他們擔心會自動扣款。但有租客同一張銀行卡還綁定了車貸等貸款。

房屋中介：通過租金貸加槓桿藏風險

昊園恆業註冊於2014年1月，註冊資本5000萬元，法定代表人爲王四會，持股比例爲100%。根據變更記錄，王四會是在2016年5月31日進入這家公司，代替楊小豐成爲股東和法定代表人的，公司的經營範圍也由普通貨運變更爲從事房地產經紀業務。值得一提的是，昊園恆業的註冊資本，在2017年4月18日，由50萬元一舉變爲5000萬元。

公開資料顯示，昊園恆業主要通過併購小型中介公司來獲取房源。根據啓信寶，昊園恆業的自身風險達到136條。

根據官網的簡介，昊園恆業是北京東部地區最大的房地產租賃企業，一銘公寓爲公司旗下品牌。昊園恆業對自己的定位，是區別於傳統中介租賃模式，提供專業房屋資產管理服務的O2O公司。昊園恆業也對出租房提供房屋重新裝修，配置家居、家電。在宣傳中，昊園恆業提到通過58同城、趕集網，每天超過1000人在其平臺找房，以及與元寶e家合作，爲租客提供房租分期服務。

官網上的另一個數據，則是一銘公寓自2016年11月正式成立運營以來，爲大約十10萬租客提供了服務。

至於昊園恆業的真實房源情況，網易號外多次撥打其工商註冊信息中登記的手機號，均未能接通；截至發稿，短信也未有回覆。根據《中國新聞週刊》的報道，從2016年成立至今兩2年間，昊園恆業併購了至少52家中小中介公司。而在收購整合的過程中，房源改造工程過重和淡季空置率上升直接崩緊了資金鍊。《中國新聞週刊》的報道數據顯示，在清查出租屋隔斷間的規定下，昊園恆業共有8000多間房源被砸掉隔斷，損失超億元；在淡季，昊園恆業的空置房源達7000多間。有報道提及，昊園恆業的空置率達到了14%。

網易號外多次撥打元寶e家工商登記信息中的手機號碼，均未能接通；截至發稿，相關短信也未有回覆。但根據《中國新聞週刊》的報道，元寶億家對租房分期貸款的審覈通過率在80％-90％，晉商消費金融的通過率在50％-70％。財新網的報道顯示，9月下旬之後，元寶e家停止了對昊園恆業的資金合作，不再借錢給對方。

網易號外多次聯繫晉商消費金融的一位高管，僅有一次電話接通。他證實了11月30日那份公告的真實性。但在被問及其他問題時，以“正在開會”爲由掛斷了電話，此後未再接聽電話，也沒有回覆任何短信及問題。

12月3日溝通會現場，網易號外詢問到場的晉商消費金融副總裁，晉商消費金融是否已經將全部貸款打給昊園恆業，他沒有作答。

對於有長租公寓業務的中介公司的規模，中信證券研究部房地產組在2018年9月的一份研究報告中指出，以北京爲例，有長租公寓業務的中介公司市場份額穩定，沒有的市場份額很容易被侵蝕。而長租公寓天然需要現金流的期限錯配。在長租公寓的盈利曲線上，“規模特別小可以盈利，規模特別大存在盈利可能，居中基本虧損”。

上述報告指出，中介企業進入長租公寓行業原因是：粘住客戶，從買賣或者其他相關業務賺錢。

張大偉告訴網易號外，長租公寓類的企業，在北京上海等城市佔比市場份額已經超過20%，“如果計算二房東之類的同樣模式交易，當下市場，已經有60%的租賃房源很難見到房主交易。”他認爲，長租公寓企業已經全面金融化的同時，租賃市場缺乏監管。

“將房主的預期租金，通過平臺項目轉移到公司名下，實際控制人可以隨意動用，這些金融工具帶來了巨大的市場風險。”張大偉認爲，長租公寓是一個以時間爲核心要素的期限套利遊戲，裝修、分租其實都只是資金池的補充。

隱祕關聯：元寶億家法人曾投資昊園恆業法人公司

值得注意的是，通過啓信寶，網易號外發現了元寶e家和昊園恆業二者之間的隱祕關聯。

上文提及，昊園恆業的法定代表人爲王四會。而王四會名下至少還有北京金華愛家房地產經紀有限公司（註冊於2009年2月）、中元世家（北京）房地產經紀有限公司（註冊於2014年7月）、廣鑫置地（北京）房地產經紀有限公司（註冊於2013年3月）、北京美澳房地產經紀有限公司（註冊於2004年4月）及北京美麗家園房地產經紀有限公司（註冊於2003年12月，持股99.9%的大股東爲昊園恆業）共5家從事房地產經紀業務的公司，在這些公司中，王四會都是絕對控股。

此外，與之關聯的公司還包括夢想大熊（北京）資產管理有限公司，註冊於2015年11月，法定代表人王四會，經營範圍包括投資管理、從事房地產經紀業務等；中元世家（北京）資產管理有限公司（下稱“中元資管”），註冊於2016年1月12日，法定代表人爲王四會，經營範圍包括資產管理、出租辦公用房、房地產信息諮詢等；萬興偉業（北京）投資管理有限公司，註冊於2012年10月，經營範圍包括投資管理、從事房地產經紀業務等。

以上公司，王四會是絕對控股。其中，在成立於2016年1月，註冊資本爲2億的中元資管中，擔任法定代表人的王四會持有80%的股份，還有一家名爲“禾目信息諮詢（北京）有限公司（下稱‘禾目信息’）”的公司，持有該公司20%的股份。根據變更記錄，王四會在2017年7月進入中元資管，成爲自然人股東之一，而在2018年5月7日，中元資管的投資人由王四會和楊小豐變更爲王四會和禾目信息。

禾目信息持股比例達到99%的大股東名爲宋建，其正是持有元寶億家互聯網信息服務（北京）有限公司（元寶e家的運營方）100%股份的的法定代表人。

這或許表明，元寶億家法定代表人宋建，曾在2018年5月7日通過名下公司投資昊園恆業法定代表人王四會名下的企業。

值得一提的是，公開報道顯示，近期暴雷的上海寓見公寓、北京愛佳心儀，部分租客貸款的分期平臺均爲元寶e家。

租金貸模式：資金池及期限錯配成兩大原罪

近幾個月來，長租公寓頻頻爆雷。而在昊園恆業爆雷的背後，隱藏着一個“租金貸”迷局。租戶通過昊園恆業租房，按月付租金需將銀行卡綁定“元寶e家”金融平臺，並通過該平臺繳納房租。

然而當租戶搬進房子之後，房東卻告知未收到租金，租客找到昊園恆業要求退租。由於之前從元寶e家扣房租是以分期付款的形式，如果每個月貸款逾期，個人徵信會受到影響。

所謂的租金貸，指的是租客在與長租公寓簽下租約的同時，與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約，一般由該金融機構替租客支付全年房租，租客向該金融機構按月還清租房貸款。

這種消費分期貸款與長租公寓的合作模式，曾被認爲是一項創新舉措。然而隨着行業的野蠻生長，這種合作模式逐漸暴露出問題。部分長租公寓平臺藉助租金貸業務瘋狂擴張，並形成資金池，聚集了極大風險。

此次昊園恆業的爆雷事件，再次將長租公寓以及租金貸模式推向風口浪尖。蘇寧金融研究院高級研究員陳嘉寧認爲，租房分期模式最大的風險在於交割時間很長，而平臺的運營和盈利情況、出租率如何都是不確定的。

對於租金貸模式出現的原因，陳嘉寧解釋道，長租公寓行業是重資產行業，初期在裝修、運營管理和維修上的投入很大，資金週轉很慢，如果按每個季度來回收，運營方將面臨資金週轉的困境，同時租客也有付房租的壓力，“結合兩端的需求，消費金融公司找到切入口，通過房貸租客可以押一付一，運營方也能夠一次性拿到一年的錢。”

“最大的風險是看運營方的能力怎麼樣，如果拿到錢之後急劇擴張，但是運營跟不上，租金並沒有履約，後面的交割就會出現很大問題。” 陳嘉寧指出，更壞的案例則是運營方付給租客和房東的資金會有檔期差異，利用中間的資金沉澱卷錢跑路。

麻袋研究院行業研究員蘇筱芮也指出，租金貸產品本身並沒有問題，但利用產品模式違規形成資金池和期限錯配，纔是導致長租公寓資金鍊斷裂的根本原因。長租公寓資金回收期較長、週轉效率不高帶來的盈利痛點，對於小型長租公寓來說仍是未解難題，由此導致其通過“租金貸”玩起了槓桿，加劇了鏈條上的各方風險。

“在昊園恆業的爆雷事件中，應該承擔最大問題的依然是長租公寓運營商本身。傳統消費金融的壞賬是小而分散的，但一旦長租公寓借款不還，是大面積集中的風險，各比貸款的關聯度很高。” 陳嘉寧指出。

蘇筱芮則認爲，在租金貸模式中，長租公寓主要扮演的是“渠道中介”角色，即介紹借款人和資金方；而作爲租金貸平臺的金融機構則主要扮演了“放貸者”的角色。

“簡而言之，資金池和期限錯配，是致使長租公寓爆雷的兩大原罪。”蘇筱芮指出，在現有暴雷案例中，長租公寓通常突破了“介紹人”的角色，實施了歸集、沉澱資金，甚至挪用資金的操作行爲。

從2017年11月開始，衆多國有大行及股份制銀行開始佈局住房租賃市場。據網易號外瞭解，建設銀行（601939）搭建了專門的住房租賃平臺，可以在平臺上掛房源、租房、簽約、申請租房貸款等。

建行行長王祖繼此前在業績發佈會上表示，“我們沒有給中介提供融資，特別是支持他們去做收房源這類業務。我們是給租戶提供一部分‘按居貸’，這個貸款應該說很好地穩定了租期和租金價格”。他強調，建行的貸款是明確貸給租戶的，由建行通過租賃平臺直接將租金付給出租方，並沒有經過中介的環節。

蘇筱芮提到，傳統銀行與這些房屋中介經紀公司曾有過租金貸業務的試點合作，但由於長租公寓爆雷產生的影響，不少銀行的租金貸業務已經暫停。就銀行而言，其更傾向於與大型正規地產機構開展合作。

在頻頻爆雷之後，北京、上海、浙江、深圳等多省市已開展租金貸業務的監管。2018年9月30日，上海市金融服務辦公室發佈相關文件，要求上海市小額貸款公司、融資擔保公司立即暫停與代理經租企業合作開展個人“租金貸”業務；10月19日，浙江省出臺了《關於促進長租公寓市場平穩健康有序發展的指導意見》，嚴格規範“租金貸”業務；11月23日，深圳市發佈《深圳市人民政府法制辦公室關於徵求<深圳市房地產市場監管辦法（修訂草案徵求意見稿）>意見的通告》，提出禁止哄擡租金、強制使用租金貸。

“作爲中介，長租公寓應當充分披露各方信息，包括租客、房東和金融機構。而實施放款的金融機構應當盡到審覈義務。包括貸前調查、貸中審查、貸後管理等，對借款資料的真實性進行充分把控。”蘇筱芮指出。

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