來源：21世紀經濟報道

經過多年粗放發展，住房租賃行業開始進入下半場，從追求規模到要求利潤回正，疊加房地產宏觀環境的挑戰，房企比以往任何時候都需要重視長租公寓業務板塊的運營能力與資產管理能力。

萬科泊寓總經理胡冬華近日透露，泊寓9月份實現了累計權益利潤率回正，自今年6月起已經實現了單月利潤連續回正，預計今年內將實現整體盈利。

行業另一頭部玩家龍湖冠寓也披露，2023年上半年租金收入同比增長4%至12.3億元，5年複合增長率爲51%。

值得注意的是，保障性租賃住房的快速推進，也爲市場化長租公寓企業換軌輕資產模式帶來了廣闊的市場空間。

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保障性租賃住房REITs模式的跑通，不只是意味着市場規模會迎來長期資金的助推，更意味着住房租賃產業“投、融、建、管、退”的閉環完成，行業的底層邏輯已然發生改變。

去年8月，華潤有巢等首批四隻保障性租賃住房公募REITs集中上市。據ICCRA住房租賃產業研究院統計，目前擬申報發行的保障性租賃住房公募REITs達7只，上市後我國保障性租賃住房公募REITs規模將超百億。

與此同時，今年2月，中國人民銀行、銀保監會起草了《關於金融支持住房租賃市場發展的意見（徵求意見稿）》，進一步爲租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全週期的金融產品和金融服務體系。

據ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然觀察，整體住房租賃行業正在從開發邏輯切換到不動產金融邏輯。

趙然解釋稱，我國住房租賃市場發展歷史較短，多數市場主體前期踐行的是單體盈利、獲利售出的“開發邏輯”。

她指出，在開發邏輯下，住房租賃企業更多是擔任資產持有人的角色，負責整個租賃住房的開發、建設以及後續的運營管理。而在不動產金融邏輯下，資產管理能力更加重要，住房租賃相關企業的能力涉及到從項目的選址、維護、升級，到租賃策略的制定、市場營銷、租戶關係管理以及投融資決策等多個方面。

“優秀的資產管理能力才能確保企業獲得穩定的現金流和盈利，在競爭激烈的市場中確立其品牌和市場地位。”趙然說。

一位知名房企長租公寓業務北京區域負責人也表示，政策層面的支持與市場實踐，推動着我國長租公寓行業步入了一個全新的資管時代，相對應地，對運營者也提出了保障屬性高、租戶穩定、出租率高、運營能力佳、收益較爲穩定等更高的要求。

此外，資產培育、REITs發行、擴募調整等立足於資產全生命週期管理的能力也顯得尤爲重要。趙然進一步補充說：“無論是市場投資機構，還是品牌運營商，在行業邏輯換軌的背景下，均面臨重築護城河的挑戰。”

近兩年，保障性租賃住房的廣泛籌建，無疑爲市場化租賃住房企業的輕資產輸出提供了試驗田。

住建部數據顯示，2021-2022年，全國共建設籌集330萬套（間）保障性租賃住房，可解決近1000萬新市民、青年人的住房困難。“十四五”時期，全國計劃建設籌集保障性租賃住房870萬套（間），預計可解決2600多萬新市民、青年人的住房困難，可完成投資3萬億元左右。

巨量的保障性租賃住房供應規模之下，市場化住房租賃企業長期積累的運營與管理經驗也將有可爲之處。一家非房企的長租公寓企業負責人告訴21世紀經濟報道記者，成熟的長租企業，恰恰是推動租購併舉的有效力量，企業長期積累的運營能力可以促進保障性租賃住房的專業化與市場化。

據趙然觀察，在保障性租賃住房的建設大潮中，包括萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝瓴寓、華潤有巢等市場化租賃住房企業，越來越多地以輕資產模式將運營與資管經驗做批量化輸出。

胡冬華透露，萬科泊寓也積極參與了保障性租賃住房的建設與運營，廣泛地與國資國企、資產管理機構開展合作。據胡冬華介紹，泊寓與深圳環境水務集團合作打造了深圳第一個“非居住房屋改建爲保障性租賃住房”示範項目；在重慶，由渝中區國企與泊寓合作運營的人才公寓，被認定爲重慶市保障性租賃住房示範項目。截至目前，泊寓已在19個城市爲8.3萬間保障性租賃住房提供運營服務。

龍湖冠寓方面則向21世紀經濟報道表示，龍湖冠寓已經陸續通過獲取租賃專項用地建設長租公寓、與地方政府合資建設運營長租公寓、爲市屬保障性租賃住房提供管理與諮詢服務等方式，在保障性租賃住房業務中分得一杯羹。

據介紹，龍湖冠寓聯手長春潤德投資集團，試點運作保障性租賃住房的市級平臺，結合冠寓成熟的長租公寓“投、研、建、管”經驗，爲項目輸出全生命週期諮詢服務。

冠寓在重慶的實踐也頗爲典型。龍湖冠寓重慶辰寓照母山店，正是由重慶國有企業統籌，由龍湖冠寓提供運營。

不只是保障性租賃住房的建設，新一輪大城市城中村改造也爲住房租賃企業提供了機會點。

對於住房租賃企業來說，盤活存量老舊項目、升級閒置物業、提高運營效率，再通過REITs以市場化形式退出，完成租賃住房的商業閉環，都將有效拓展其商業表現。