上證報中國證券網訊（記者 王玉晴）10月28日，在“淬鍊與蝶變”2023中國不動產金融論壇上，來自德必集團、微領地兩家城市更新領域企業以及華平投資、上海建工基金兩家城市更新領域投資機構的負責人圍坐一堂，共話“租售並舉形勢下的城市更新”的投資機遇。

我國城市建設已進入適應新時代要求、承載新內容、重視新傳承、滿足新需求的新階段，標誌着城市建設從“粗放式發展”進入“精細化運營”時代。隨着城市核心區新增土地減少、存量資產升級改造需求的產生，城市更新成爲推動城市發展的重要手段，也成爲市場主體關注的投資機遇。

與會多位嘉賓表示，城市更新將隨着城市的發展而不斷前進，永遠“未完待續”。在租售並舉政策的引導下，長租公寓資產被投資機構看好。重構得當的城市更新項目不僅能讓城市建築、空間獲得新生，也能夠讓投資方獲得良好的回報。

摒棄“開發”思維 城市更新永遠處於“進行時”

德必集團董事長賈波介紹，德必集團於2006年開始涉足城市更新行業，2009年成立城市更新研究院，目前已在全球進行100餘個城市更新項目。

賈波分享了德必集團在城市更新行業遇到的四個“坑”，也是其認爲行業需注意的四點。首先，從業者需要對政策的延續性有比較好的判斷，做到項目可持續地合規。第二需要做好項目定位，防止盲目照搬其他城市的某些建築或規劃。“很多時候建築的設計可以照搬，但運營和市場環境是無法照搬的，我們看到大量的城市更新是失敗的，改造完多年不知如何利用。要避免改造先行。”第三是考慮好資金回收的模式，重資產與輕資產運作商業模式將十分不同。第四，要摒棄用“開發”思維做城市更新。“城市更新是一個微更新的過程，不是大拆大建大改，而是需要遵循周邊居民的歷史、文化、生活習慣，且會隨着這些的演變而不斷更新，是一個長期、持續的主題。現在有些城市更新是用做開發的思想，追求的是一次做完未來幾十年不變。城市更新不要畢其功於一役，要保住城市的文脈、溫情，不要把文化的根拆掉。”

微領地是紮根上海的長租公寓品牌，曾獲得華平投資等機構的投資。在本次論壇上，微領地首席執行官周君強介紹，公司有三個戰略特點，一是堅定立足上海，二是做大體量（最小項目也有2000間房），三是堅定爲城市的年輕人和新市民服務。

周君強同樣認爲，城市更新是一個不斷變動的過程，要讓資產在每一個階段發揮合適的作用。“上海城市的土地發展已經進入了一個存量時代，我們去挑選存量的土地、物業，將合適的處理爲長租公寓。一個物業可能在這一階段適合用做商業辦公，下一階段更適合做青年公寓，再之後適合做老年公寓。我們希望能夠參與存量城市資產的更新，希望能給每一棟建築賦予更多生命。”

投資機構關注長租公寓等城市更新模式

城市更新和租賃公寓領域是頭部基金華平投資的重要關注方向。會上，華平投資副總監胡玥介紹，華平投資已投資超過50家相關企業，項目包括工業物流、數據中心、集中式公寓等。

胡玥分享了華平投資十餘年來關注長租公寓的投資邏輯：得益於城市化的推進和政策支持，未來租賃住房是解決居住問題的重要途徑。在成熟市場，租賃佔住房市場比重50%左右，但中國尚未達到這一水平，未來租賃住房市場有較好的發展空間。從城市更新的角度看，隨着城市化的進展以及居民對美好生活品質的不斷追求，核心城市的核心區域新增土地供應有限，更多將會以存量改造的方式進行。

上海建工基金首席投資官汪海平在會上介紹，該基金看好長租公寓投資是因爲其市場需求長期而穩定，能夠在集團房地產業務出現波動時發揮穩定收益的優勢，順應房地產政策大方向，並且在去年保障房REITs發行後，投資的退出方式比較明確。

上海建工基金成立於2016年，聚焦城市更新、長租公寓與產業園等方面投資。今年，建設銀行、上海建工等共同成立住房租賃私募基金，總出資額達30億元。

責任編輯：張恆星 SF142