一向以慢示人的大悅城地產，加快了拓展版圖的腳步。

3月30日，大悅城地產(00207)發佈截至2019年12月31日止年度業績，該集團實現營業收入總額人民幣103.38億元(單位下同)，同比增加27.2%；公司擁有人應占溢利16.36億元，同比下降22.2%；每股基本及攤薄盈利10.7分，擬派發末期股息每股4港仙。

營收成績良好，盈利水平卻面臨下滑。伴隨着產品規模化擴張，大悅城地產將用怎樣的姿態面對難度加劇的存量時代。

增收不增利

報告期內，大悅城地產實現溢利約26.68億元，同比減少14.3%；公司擁有人應占溢利約16.35億元，較上年減少22.2%。同時，2019年度，集團實現簽約金額約120.26億元，同比增加35.4%，簽約面積45.78萬平方米。

圖/大悅城地產近七年營收情況

集團實現營業收入103.37億元，同比增加27.2%。其中投資物業租金及相關服務收入約43.41億元，同比增長19.5%；酒店經營收入約8.41億元，佔收入總額約8.1%，同比增加14.9%；管理輸出收入約1.33億元，佔收入總額約1.3%，同比增加75.8%。

可以看到，儘管營業收入增長還算差強人意，但大悅城地產的利潤並未同步增長，呈現出增收不增利的狀態。

年度溢利下降，一方面是由於投資物業公平值較2018年大幅減少，另一方面則是爲實現擴張銷售成本和融資成本的上升。2019年，大悅城整體毛利率約爲55.6%，與2018年55.4%基本持平。但銷售及提供服務的成本增長26.5%至45.91億元，融資成本增長47.1%至11.78億元。

實際上，這已是大悅城地產的年度溢利連續第二年下降，且均降至2017年以來最低水平。

雙輪驅動表現優良

自去年3月27日，大悅城地產和中糧地產完成重組後，手持住宅+商業雙刃劍的大悅城表現幾何？

投資物業方面，集團投資物業租金及相關服務收入總額約爲人民幣43.414億元，佔收入總額約42.0%，同比增長19.5%。

其中大悅城租金收入錄得約爲人民幣30.64億元，同比增長17.7%，除新開業杭州大悅城、西安大悅城及上海長風大悅城外，各項目租金收入穩定增長。

物業開發方面，物業開發及一級土地開發收入錄得約爲人民幣49.084億元，佔收入總額約47.5%，同比增長37.3%，主要爲海南中糧紅塘悅海和上海前灘壹號住宅交付結算所得。2019年結算面積及結算單價分別約爲89,241平方米(剔除車位)和人民幣52,005元，因交付產品結構變化，較2018年結算面積下降29.6%，結算單價上升84.8%。

酒店經營方面，酒店經營方面，本集團酒店業務不斷強化運營能力，積極應對市場變化，優化服務水平，經營業績整體保持穩定盈利。年內，北京大悅酒店新開業，經營情況良好。酒店經營收入錄得約爲人民幣8.41億元，佔收入總額約8.1%，較2018年增長14.9%。

可以看到，商住結合模式在大悅城地產已經非常成熟，避免同業競爭的同時，大悅城地產的投資物業和物業開發板塊實現了良性互動。

輕資產增長迅速

目前公司擁有已開業10個大悅城購物中心及1個祥雲小鎮項目，分別位於北京、上海、天津、瀋陽、成都、杭州、煙臺、西安等8個城市。其中，大悅城租金收入錄得30.64億元，較2018年增長了17.7%。除新開業杭州大悅城、西安大悅城及上海長風大悅城外，各項目租金收入穩定增長。

同時，管理輸出收入總額約爲1.33億元，佔收入總額約1.3%，較2018年增長75.8%。

可以看到，雖然目前輕資產收入佔比不高，但增長迅速。輕資產對於大悅城地產來說，已經化爲擴規模利器。此外，步入成熟期的大悅城仍在自我進化，近年來不乏大動作。

1、大悅城地產宣佈將推出第二條產品線大悅春風裏(JoyBreeze)，未來將會重點佈局在一線非核心商圈或者二線城市核心商圈，瞄準的是25-45歲的新興中產和成熟中產。

2、大悅城地產宣佈由開發運營商轉型爲資產管理商，以管理輸出、合作開發和基金管理三種類型進行規模擴張；

自2016年至今，大悅城已擁有天津和平大悅城、昆明螺螄灣大悅城及貴陽大悅城三個管理輸出項目；

在合作開發上，華夏幸福攜手大悅城拿下固安北部新城地塊，將在住宅開發、產業新城開發、產業等多個領域開展深層次合作；

截至目前，大悅城地產共有三支商業地產基金，分別是核心基金、併購基金和城市更新併購基金。

圖/大悅城地產的三隻基金

對大悅城地產而言，通過三條腿走路，加速資本回流，不僅能夠降低槓桿水平，實現資本閉環，更能成爲規模擴張的重要砝碼。

在資產負債方面，大悅城地產銀行及其他計息借貸約爲人民幣325.38億元，較2018年的275.9億元上升17.9%。淨負債佔總權益的比率約爲40.9%，較二零一八年的45.3%下降4.4個百分點。計息借貸構成爲人民幣約佔58.2%，港幣及美元約41.8%。2019年平均借貸成本4.55%，資金成本維持在業內較低水準。

不過，如何在資本運作下進行擴張後，仍然保持做產品的初心和快速的增長，也成爲了大悅城要攻克的難題之一。

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