“金九銀十”是房企一年中最繁忙的時刻，今年雖然不例外但也有所不同，往年是老闆忙着買房，今年卻是房企慌着賣房。前幾年房企的姿態還是很強勢的，時代變了，漸漸頂不住壓力了，買房送保時捷、降價打7折，煩惱着如何“活下去”。

大幅打折樓盤，加重了購房者的觀望情緒，樓市去化壓力會越來越明顯，樓盤的降價壓力也會越來越大。樓市政策對買賣市場的打擊，可以說是極大促進了住房租賃的發展，然而，對於還沒站穩腳跟的公寓機構，大浪襲來，未必是件好事。

本次我們探訪了上海5家房企旗下長租公寓，包含龍湖、朗詩、金地華東、佳兆業、新城控股，老面孔VS新人，看看他們怎麼做長租。

從位置來看，5家公寓位置都比較偏，分別位於閔行區、普陀區、嘉定區遠，距離上海中心位置的同情距離在1個小時左右。與龍湖、朗詩不同，本次參觀的金地、佳兆業、新城控股旗下公寓項目，不僅是在上海佈局的首家門店，更相當於該房企在長租領域的首個試點，具有極大的參考意義，讓我們更加了解房企們進軍長租公寓的現狀。

龍湖冠寓（閔行公園店）

招牌logo及外立面

公區

一廳室

獨立陽臺

健身區

（可左右滑動圖片）

2016年開業，距離5號線東川路800m，體量在380間左右，基本滿租，產品主打一廳室，價格在2970元/月左右，押一付一，網絡+公區100元/月，面積在15m²左右。

運營方面令人印象深刻，關於除了資金意外的費用部分，管家主動解釋“不是服務費，是網絡加公區水電費，我們沒有服務費”，租金一直是敏感話題，主動說明合理的收費項，避免含糊不清的服務費，避免“變相漲租”的風險。除此之外，項目產品也非常有特點，外立面簡潔舒適，在街上就可以看到每間房的獨立大陽臺，室內整潔功能齊備，主要是有陽臺的加持，採光透氣俱佳，非常舒適。

朗詩寓（閔行交大店）

招牌logo及外立面

入戶大堂及公區

一廳室臥室

一廳室儲物&操作檯

健身區

（可左右滑動圖片）

該項目在被朗詩拿下前就是某小品牌公寓，相對有些年代感，體量在90間左右，基本滿租，產品主打一廳室，價格在2900元/月左右，押一付一，無其他費用，面積在20m²左右。距離5號線東川路將近2km，騎車10min距離，最大的優勢是離閔行交大非常近，大多數學生租客。

該項目與朗詩寓一向沉穩的風格不一樣，走廊處整面牆的繪畫在昏暗的燈光下反而有些壓抑，向管家溝通，該畫是由藝術學生租客自發完成，筆者認爲社區活動的終極目標，應該租客自發組織，而非公寓的自嗨，這纔是公寓真正的粘性。

WeWa創享域（交通路社區）

獨門大院

公區

一廳室臥室

儲物及操作檯

衆創空間

（可左右滑動圖片）

目前還未開放入住，房間正在消殺甲醛，僅還在預定階段，能看到非常多的客人來看房，距離7號線新村路600m左右，體量超過400間，產品主打一廳室，價格在5500元/月左右，目前在打折，押一付三，無其他費用，面積在35m²左右。

該項目獨門大院，園林設計現代舒適，生活配套一應俱全，完完全全是一個成熟的生活社區。最大特點是職住平衡，衆創空間與長租公寓合體，衆創空間工位價格在1500/月左右，與wework大體接近。租金價格比較高，總體而言，作爲大社區概念，這個項目絕對是賺足口碑的試點旗艦。但論實際運營盈利方面，在淡季入市，還是會有些喫虧。

新橙寓（洪德路店）

招牌logo與外立面

一廳室臥室&儲物

Loft客廳

影音空間

健身區房

（可左右滑動圖片）

開業一個月，招租情況並不樂觀，距離11號線白銀路600m左右，體量200間左右，產品主打一廳室和loft，價格在2400元/月左右，目前在免費住一個月，押一付一，服務費200元，面積在35m²左右。

該項目產品角度非常平常，商業改造，外立面並無特點，甚至放大的logo，看起來並不精緻。房間內較爲整潔舒適，但是新橙寓強在自持，就在新城控股的商業地盤上，租金成本可以忽略不計，雖然項目招租情況未必很好，但是盈利模式一目瞭然，這也是房企最強大的地方。

8760城市菁英社區·春曉（南翔店）

招牌logo與外立面

入戶大堂

一廳室臥室&儲物

U型格局&中庭

活動區域

（可左右滑動圖片）

目前還未開放入住，距離11號線南翔400m左右臨街，體量140間左右，產品主打一廳室和loft，價格在4000元/月左右，目前在打折，押一付一，服務費300元，面積在35m²左右。

該項目在年輕的喜好方面非常用心，整體走流行文化的風格，外立面以工業風爲主，公共空間舒適度高，房間面積大，儲物空間多，性價比還算比較高。下班時間現場也並沒有什麼人氣，據管家表示，該項目並不爲盈利，僅爲口碑。

首先，本次探訪房企長租公寓，老面孔的冠寓、朗詩寓在運營方面一如既往的老練，而新人8760、創享域，在產品上極具爆發力，非常別緻，然而同樣作爲新人的新橙寓，似乎不像房企公寓的感覺，表現得極爲保守和穩健。

第一，從產品角度來看，房企公寓產品普遍品質較高，品牌意識均非常強，敢投入成本，房間、公共空間都經過了精心的設計，尤其是新生品牌，近乎不求盈利。

第二，從運營角度來看，新生品牌入市時機比較尷尬，面臨租賃淡季，然而租金水平比周邊高不少，目前空置率存在明顯問題。

第三，從商業模式來看，像新城控股通過自持商業改造的長租公寓，不僅能盤活存量商業，成本相對較低，盈利空間較高，非常利於自身發展。

總而言之，房企旗下的長租公寓總能讓人眼前一亮，然而目前房企新生品牌對於長租公寓業務並不成熟，初次嘗試，加上行業競爭較大，入場時機較差，市場反響未必友好。

目前，前十房企均進入公寓，長租公寓已成爲房企兵家必爭之地

前十房企均高調進軍長租公寓領域，要麼已經融得巨資，要麼已向媒體發出通告，或明或暗在進行着長租公寓的佈局。截至2017年底，最早入局的萬科泊寓已在全國覆蓋29個一二線城市，累計獲取房源數超10萬間，累計開業超3萬間，2018年將再增持10萬間以上。

除此之外的大型房企，例如龍湖地產，截至2017年底，旗下冠寓也已進入北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州等16個城市，開業運營超過15000間。同時龍湖冠寓還定下了未來的目標：成爲長租公寓品牌TOP3，並於2020年創造長租公寓租金收入達到20億元。

房企進入長租公寓並非一帆風順，截止至11月，超過230億的房企融資被終止。

2017年末，轉型長租公寓的房企就嚐到了甜頭，在沒有任何實際項目的情況下，僅憑計劃，關於住房租賃的融資就可以輕鬆獲批。在此契機，大量房企跟風入局，同樣也引起了有關部門的重視。

峯迴路轉，高層對於住房租賃資金監管逐漸加強，截至今日，超過230億住房租賃債被“中止”與“終止”，合生創展的100億，富力的60億被終止，花樣年的50億被中止，這些房企中基本上連“長租公寓”概念都沒提出，更別提落地和正常運營了。

於是，爲增強運營能力，房企與公寓機構合作成了新的契機。

“保利未來域”品牌發佈會震驚了行業，雙方就開展人才公寓改造運營的合作達成長期戰略合作，未來將共同成立合資公司，同時聯合開發人才公寓品牌——“保利未來域”。未來域在公寓運營合作方面已有先河，曾與廣州星河地產攜手合作，就某廣州項目租賃運營的產品定位及運營籌劃進行了深度合作。

顯而易見，房企公寓運營經驗尚存不足，想要在住房租賃市場中博得一席之地，重新從0摸索，根本來不及。摸爬滾打過來的民營品牌公寓的運營優勢得以體現，房企通過合作或併購的方式發展旗下公寓品牌，將成爲明年重要的方向。

總而言之，房企大規模入局長租公寓，宣告真正拼資本、拼實力、拼運營的長租公寓時代到來了，這是個最好也是最壞的時代，一方面，市場競爭的壓力更大了，另一方面，有些機構可以解套了。

● ● ●

來源：房東東

轉載&培訓諮詢請添加管理員：15901996138

投稿&合作請郵件至：[email protected]

近期活動

11月8日 上海丨房東東公寓沙龍☜

11月17-18日 上海丨公寓綜合培訓39期☜

11月30-1日 上海丨精英店長訓練營5期☜

12月3-8日 臺灣丨房東東臺灣考察行☜

11月16日丨中國第二屆品牌公寓CEO年會

（長按識別二維碼跳轉報名鏈接）