前几天，评论君搭好基友便车，又踩了一圈南城的限竞房，一气儿看了中海云筑、招商雍和府和金悦府。

　　之前南城版块已经写过颐璟万和跟金地悦风华，大家在公号回复项目名称可以查看测评

　　汇报下看完后的第一印象：

　　01

　　中海云筑主打低密产品，叠拼+洋房，户型和价格都相当美丽，周边自然环境比想象中要好，但痛点是公共交通太差。

　　项目区位

　　之前，因为项目在盛产西瓜的庞各庄，经常被粉丝们戏称为「瓜景房」。

　　这次评论君去看了，负责任地告诉大家，看不到西瓜。并且，周边成熟社区不少，街道也干净，比房山六环的金樾和著好很多。

　　评论君觉得，中海云筑的片区成熟度，金樾和著要再有个五年，才能赶上来。

　　中海云筑户型图

　　洋房只有89㎡三居一个户型，结构是市面上典型的小三居，客厅面宽3.8米，如果是中间户，主卧面宽还有3.7米，相当给力。

　　整体来看，中海云筑的小三居户型，没有什么硬伤，最重要的是价格低，现在网签能查到的签约均价是3.7万/㎡。

　　算下来，89㎡三居总价330万就能买到，首套首付130多万即可。

　　中海云筑样板间

　　评论君做过几次访谈，有些购房者能凑到的首付极限，往往不到150万，但现在大部分89㎡三居，首付要在200万左右。

　　中海云筑对预算吃紧，又想住的舒服一点的购房者来说，是个不错的选择，但项目的短板也很扎心刚需：交通太差。

　　从项目乘兴65路公交，到天宫院地铁站，有6.6公里，全程大概需要30分钟，再从天宫院进城，到南三环通勤至少90分钟。

　　并且这班公交车，晚上8点以后停运，稍微加个班，回家就只能打车。

　　02

　　招商雍和府，黄村版块老城，周边配套和交通不错，90㎡以下的小户型只做了两居，总价接近500万，相当挑客。

　　项目区位

　　走访时，雍和府的售楼处并不在项目地，而在招商中国玺南侧，项目的实际位置，是在清源西路与兴业大街的交界处。

　　周边配套和社区都相当成熟，到4号线清源路站，只隔了一个街区。

　　项目小户型面积段在84㎡到87㎡，规划的都是两居，大户型是118㎡三居跟131㎡的四居，等于砍掉了「小三居」的产品线条。

　　项目户型

　　确实，87㎡做两居，次卧、卫生间和餐厅的空间感，都会比较舒服，之前好基友严肃君还吐槽，90㎡小三居简直拥挤到恐怖。

　　但在寸土寸金的北京，89㎡都能做出三居两卫，招商雍和府小户型只做两居的打法，评论君还蛮意外。

　　86㎡户型样板间

　　这很容易让人怀疑动机，是不是对小三居的布局把握，没有自信。

　　因为限价5.58万/㎡，总价接近500万的两居相当挑客，一般情况下，想也知道同等总价挑三居的人更多。

　　03

　　金悦府是当天看到项目中，地铁交通条件最好的，到4号地铁线义和庄站，直线距离大概有600米，但户型，无力吐槽。

　　项目区位

　　目前也是临时售楼处接待，在生物医药基地附近，项目实际位置要更靠北，在4号线义和庄站附近，跟颐璟万和是邻居。

　　走访时，只有户型图和沙盘可看，高低配产品，叠拼+洋房+高层。

　　占地面积不到3万㎡，容积率2.5，还能抠出叠拼，评论君相当服气，出货值的心思可以说是非常明显了。

　　项目沙盘

　　为了给低密产品腾地儿，高层的排布和户型会差点儿意思，不仅有东西向的楼栋，两梯五户的设计也是给跪。

　　这决定了高层楼栋，大部分的客厅，都是东向或者西向采光，很难做到南北通透，更别提什么公共空间绿化。

　　项目户型图

　　评论君拿到了一个83㎡两居户型，南北向唯一的通风窗，竟然是卫生间，卧室关上门之后，整个户型就是360°不通透的设计。

　　恍惚间感觉回到了十年前。

　　04

　　看完之后，基友跟评论君吐槽，觉得户型不错的位置太远，位置还行的户型又太差，难道就没有户型不错，位置也还好的么？

　　评论君想了想，好像还真的比较少。

　　好评与差评粉丝群里关注的热点地块，面纱揭开，户型都是被喷的最多的，之前扒到的金融街·融府，以及九龙仓·壹西贵，户型一个比一个惨烈。

　　开发商难道不比购房者更懂设计么？

　　评论君曾经私下跟业内好友请教，为什么都8102年了，还有这么奇葩的户型，他半开玩笑地点了三点原因：

　　1、被股东逼到没有办法，为了出利润出货值，能排下叠拼要排，排不下叠拼创造条件也要排，高层户型？挤挤吧。

　　2、优势地段，有恃无恐，四环内供地越来越少，户型差点买不买？你不买，自然有人买，反正北京人那么多。

　　3、限价卡到没利润，高周转才是王道，户型拿旧款改改上马，真没时间，也没心思一点一点抠细节了。

　　身在北京，突然有点点忧伤。

　　最近，评论君拿到一份海淀四道口地块的规划材料，似乎可以期待一下，先晒一张整体的规划图：

　　此信息仅供参考，最终以开发商公布为准

　　北侧是自持+还建商业，地上+地下建筑面积共计1.64万㎡，住宅只有4个楼栋。

　　评论君查了一下，社区总户数238户，除了36%的自持，2号楼还要贡献出16套回迁安置房，预计可售部分也就100多套。

　　楼栋总高17层，户型涵盖78.5㎡、88㎡、110㎡、123㎡四个面积段，目测123㎡户型会是南向三面宽的设计。

　　受制于地块形状，海淀四道口地块，没有正南正北的楼栋，地块体量不大，所以也不要对社区绿化有太多奢望。

　　社区绿地面积，也就3000多㎡吧。

　　地下储藏空间下挖5层，总面积5531㎡左右，不出意外，评论君猜测，项目会试探性地进行捆绑销售。

　　即便如此，海淀四道口地块也并不愁卖。

　　地块限价均价85373元/㎡，最高销售价格不能超过89642元/㎡，按照最高价销售，78.5㎡户型总价不到700万。

　　附近的明光村小区，二手房的均价大概在8.4万/㎡，而天兆家园二手房的价格，则在10万/㎡以上，这些小区，还都是在零几年建成的老小区。

　　地块出让不久，就有粉丝打听地块动态，最新消息是，项目可能会在明年入市。

　　祈祷最终版的户型面市，不再引来一阵哀嚎和吐槽。

　　互动时刻：你有关于户型吐槽？欢迎在评论里留言。