“我這輩子走過最長的路就是房產中介給我設的套路”，這是某位被長租公寓坑了的朋友的感嘆！

又一家長租公寓爆倉了

前幾個月，杭州鼎家公寓爆雷，接着輪到上海的寓見公寓，現在是北京的昊園恆業，成爲了第三家爆雷的長租公寓。

要不是這次“資金鍊斷裂”的傳聞出現，昊園恆業並不出名。根據企查查數據顯示，北京昊園恆業房地產經紀公司在2014年才成立。

但短短4年的時間，該公司一連收購了52家小中介，資料顯示，公寓管理數量從原來的5萬餘間，增加到7萬間，在2017年年末房屋管理數量突破10萬間。

“長租公寓有很多資本湧入，但資本不能只爲了賺錢，必須承擔社會責任，如果資本挾持了許多企業，一定會跑偏。長租公寓爆倉比P2P暴雷更危險。”我愛我家原副總裁胡景輝離職時說了這番話。

租客：按時交租被趕出門

近日，與長租公寓運營商昊園恆業簽約的租房客，每月按時交付房租卻被房東趕出住所。

房東則稱，並未如期收到房租。而這背後是運營商昊園恆業資金鍊斷裂及放貸方停貸。

另外，還有不少租房客爆料，稱從去年10月開始，各地出現了新的房產中介套路：租戶們陷入了中介設計的圈套，致使租戶花着錢卻住不了房。當時的主角正是昊園恆業。

套路是這樣的：租戶通過昊園恆業租房，按照工作人員的要求，簽約當日就將房租和管理費打到公司法人王四會的私人賬戶。接着工作人員告訴租戶，按月付租金的話，需將銀行卡綁定“元寶e家”金融平臺，每月通過該平臺繳納房租。

接着，租戶搬進房子裏，房東卻告知未收到租房款，不允許搬進租所。無奈之下，找到昊園恆業要求退款退租，不料不僅沒給退款，還得知之前工作人員說的從“元寶e家”平臺扣房租，竟然成了分期貸款。

更加悲催的是，租戶不僅住不了房子，而且每個月還莫名背上了貸款，貸款不還清的話，徵信就會出問題，以後找工作、辦貸款等都會有影響。

據報道，目前已上萬人受害，大多是剛畢業的學生。

昊園恆業資金鍊斷裂

10月13日，100人左右的租客及房東組成的維權羣衆來到北京朝陽區昊園恆業總部進行維權。

租客中有人繳納了押金及幾個月的租金後被趕出了租住的場所；有人使用了昊園恆業推薦的元寶e家提供的租金貸，解綁後仍收到還款提示，甚至在徵信系統上被顯示逾期；房東則被拖欠了許久的房租，維權的過程一度引發了肢體衝突，這樣的維權不是昊園恆業經歷的第一次，也不會是最後一次。

公開資料顯示，昊園恆業成立於2014年1月，註冊資金僅50萬。2016年5月底，公司法人變更爲王四會，也是公司的實控人，持股達100%。此後，昊園恆業便開始主做房地產經紀業務，進軍長租公寓市場。

昊園恆業曾在2017年一年中併購了近20家行業品牌，其中包括大熊公寓、廣鑫置地、螞蟻公寓、好來屋公寓、宏源嘉業、昌泰地產、美澳地產、i住公寓、塢託邦精品公寓、萬興偉業、摯信偉業、萬勝佳和、興家助業、友家偉業、京城廣廈加盟店、興興家業、天成地產等。

公寓管理數量從原來的5萬餘間，增加到7萬間，在2017年年末房屋管理數量突破10萬間。其在通州板塊覆蓋率達到70%，朝青板塊覆蓋率達到50%。天眼查顯示，昊園恆業法人代表王四會名下就擁有50家企業。

此迅速的擴張速度，甚至超越了不少市場上更知名的長租公寓運營商。

這背後，租金貸模式發揮了不小的作用：昊園恆業從房東手裏收來房子、把房子租給租戶，金融平臺元寶E家率先把租戶需要支付的租金一次性墊付給昊園恆業，後續租戶租住過程中不再向昊園恆業支付房租而是以貸款的形式按月把錢還給元寶E家。

關鍵一環就是元寶E家。“目前元寶E家暫停向我們打款了。”昊園恆業相關負責人直言，與元寶E家的合作始於去年下半年，由其提供的資金約佔整體資金的三成，這些錢也主要用來進一步收攬其他房源，擴張市場。

昊園恆業相關負責人稱，“現在公司真是手頭沒錢。”此前獲得的租金已經用到吸納房源和裝修上，而今又恰逢行業淡季，公司空置房源就達7000多間，空置率達到了14%，高於10%的行業平均水平。9月下旬之後，“元寶e家”停止了對昊園恆業資金合作，不再借錢給昊園恆業。

此外，昊園恆業多起官司纏身。裁判文書網顯示，2017年至今，昊園恆業共有17起因房屋租賃合同產生的民事糾紛，其中2018年就有14起。除此之外，昊園恆業還12次被法院列爲被執行人，被列爲2018年失信企業。

租戶苦不堪言

幾乎同時，昊園恆業的不少租戶都遇到了押金和剩餘租金難退的問題。昊園恆業的一份公告和部分租戶退款憑證，上面寫着：目前退款租戶較多，正在排隊退款。

解約後中介理應退還剩餘租金和押金，爲何昊園恆業要排隊退款？負責人稱，目前該公司資金的確比較緊張，考慮到其它運營成本，每天只能拿出一部分資金用來退款，“租戶從申請到退款成功，需要一到兩個月的時間。”

被欠租金和押金的租戶小張則對這樣的承諾不以爲然。他表示，一開始該公司曾承諾三天退錢，並沒退；後來又說最遲在11月2日，但到11月1日晚上還沒退；再打電話催，就只說“幫忙催”。

揭祕“租房貸”的運作模式

租房貸已經成爲一些長租公寓擴展規模的利器之一，通過小貸公司獲取租客一年的租金，爲公司拓展房源提供資金。

但這種模式的問題是槓桿高，一旦資金斷裂，將極大危害租客的權益。

目前，長租公寓運營企業採用的模式，一般是與業主一次性簽訂3-5年的長期租賃合同，經過裝修之後，出租給租戶。租戶按月或按季度支付租金，而中間的差價，就是長租公寓運營企業的利潤。

但在“租房貸”的模式下，租戶與長租公寓企業簽訂合同，長租公寓會用這份合同，以租客的名義向第三方互聯網金融平臺申請房租分期貸款，第三方平臺會一次性給長租公寓支付合同期的全部租金，租戶名義上是按月繳納租金，但實際上是在歸還這份房租分期貸款的月供。

長租公寓運營企業一次性拿到了大量資金，有的把資金用來擴大規模；有的把資金用於其他高收益同時高風險的投資項目。

一旦在規模擴張中出現了資金斷裂或者投資出現了風險，長租公寓企業很有可能就會無力向房屋業主支付租金，而房屋業主就會驅趕租客。

從2016年開始，大量資本湧入租賃市場，長租公寓品牌層出不窮，租金貸也打着金融創新的名義大行其道。舉例來說，長租公寓運營商通過租金貸獲得1年4萬元的租金，運營商按季付給房東8000元的租金，那麼剩下的3.2萬元就可以到市場上再收來4套同樣的房子。不斷加槓桿助推了長租公寓的瘋狂擴張，但一旦資金鍊出問題，運營商可能既無錢支付給房東，也無錢退房租給租戶。

該拿租金貸怎麼辦？

像昊園恆業這樣的“二房東”生意，規模越大，資金需求也越高。但中小長租公寓機構的融資能力普遍較弱，銀行和VC的態度相對冷淡，抱團取暖不失爲一種好的出路。但昊園恆業想要一口氣喫下這麼大一塊市場，自然需要更多低成本資金的支持；而與之類似的一家又一家的長租公寓品牌和地產經紀公司，則是不約而同地選擇了租金貸的路徑。

原本，租金貸是中國租房市場引以爲傲的一種“金融創新”。但事實證明，這種完全單邊的風險承擔機制下，業主和租客嚴重承壓，資金池的安全性成爲人們質疑長租公寓的根源。在如此不平衡、不信任的業態之中，一旦出現問題，任何一方都無法全身而退。

在小編看來，租金貸的出現，趕上了“租售並舉”的政策紅利；但現實的國情是，國內市場長期關注住房銷售市場，對租房租賃市場的發展缺乏經驗。因此，在租房市場發展前期，政府並沒有過多介入和干預市場行爲，從而爲租金貸的野蠻生長提供了一定條件。

事實上，早在轟轟烈烈的杭州鼎家暴雷之前，銀行對於租房分期業務的態度也是相對積極的。建設銀行上海市分行，在2017年就上線了租房分期的業務；2018年5月，中國工商銀行四川省分行也以成都爲試點，推出長租公寓房租的信用卡分期付款業務。

只是，伴隨着多家知名長租公寓機構的連續暴雷，以及長租公寓瘋狂擴張推高房租價格的爭議，政府的監管政策迅速觸及，長租公寓金融玩法的市場風險和社會風險被徹底揭開。