昨日（11月23日），網友爆料稱，寶安的都市翠海華苑小區成交了一套19㎡的1房戶型，成交總價爲410萬，成交單價爲215790元/㎡！這個價格，不僅打破了寶安的天花板，甚至可以與深圳灣相媲美了！

圖源：網友截圖，小鹿選房

9月底，該小區被爆出以330萬總價成交了一套20㎡左右的小戶型，單價爲16.2萬/㎡，僅僅過了一個月就從16.2萬/㎡漲到了21.58萬/㎡！不得不說這個樓盤漲的確實離譜！筆者在鏈家網查詢二手房均價，也會發現該小區的均價已經達到了11.7萬/㎡，明顯高於周邊樓盤。

圖源：鏈家網

在網站查詢該小區詳情，該小區於2004年開盤，該小區距今已經有近16年的樓齡。當年的開盤均價爲4500元/㎡，如今成交漲至215790元/㎡，短短十幾年，上漲幅度高達4790.53%！實在令人驚歎，不少人稱之爲“妖盤”。

從房天下的房價數據來看，近兩年來，都市翠海的房價一直穩步上漲，尤其今年以來漲勢更加迅猛。

圖源：房天下

都市翠海華苑爲何漲勢如此迅猛？成交價一路飆升，這個小區實際情況究竟如何呢？帶着這些疑問，筆者來到了位於寶安區的都市翠海華苑小區實地探訪。

現場實拍圖

從靈芝地鐵口B2口出來，步行50米左右，就是都市翠海華苑，周邊也分佈有多個公交站點分佈，交通出行非常的便捷。

現場實拍圖

周邊配套也比較齊全，周邊有多個公交站，對面就是中洲商場、樓下是希瑪眼科醫院，附近有多家銀行分佈，出行、醫療、購物都比較方便。

中洲商場現場實拍圖

其實以上的配套都不足以支撐該小區如此高的房價，最爲核心的在於他的名校學區配套——寶安中學。

深圳市寶安中學成立於1984年8月，是深圳市寶安區重點中學、廣東省一級學校、全國千所現代教育技術實驗學校、全國德育實驗學校、廣東省普通高中新課程實驗樣本學校聯合國教科文組織教師教育教席聯席學校。

2007年10月以接近滿分的成績被評爲首批國家級示範性普通高中。

圖源：寶安中學集團官方微信號

初中升高中是深圳最難、也是最重要的的考試。今年，深圳公辦高中學校招生計劃3.5萬人，而深圳今年參與中考的學生近8萬人，公辦高中錄取率僅44.5%。寶安中學這幾年的成績逐步上升，也是寶安區排名第一的公立學校，其高中部也是全市排名前幾的重點高中之一。

寶安中學近年中考成績：

2015年中考錄取951人，其中四大錄取37人，八大錄取293人；2016年中考錄取839人，其中四大錄取43人，八大錄取256人；2017年中考錄取797人，其中四大錄取36人，八大錄取236人；（2017年深圳中考第一名、第三名皆出自寶安中學初中部，並選擇集團高中部就讀。）2018年中考錄取990人，其中四大錄取57人，八大錄取265人。

圖源：深圳學位追蹤

寶安中學近年初中部直升高中部情況：

99人（2018）108人（2017）135人（2016）153人（2015）

寶安中學的學區範圍：

107國道以東，新鎮西路以南，前進路以西，湖濱路已被寶安所轄區域（包括1-6區）等；

前進路以東,裕安二路以南，廣深高速公路一邊檢路以西，湖濱路以北，寶安所轄區域（包括14-23,26-28,區等）；

廣深高速公路以東，上川路以南寶安區所轄區域（67-72區）

圖源 ：咚咚學位房地圖

因此，對於名校稀缺的寶安來說，劃分有寶安中學學區的樓盤自然備受矚目，而都市翠海華苑恰恰在這個黃金學區範圍內。

從鏈家網查詢相關信息發現，僅一路之隔，在學區範圍內的和學區範圍外的二手房價格相差巨大，寶安中學名校學區的加持力度可見一斑。

在實地探訪的過程中，筆者發現了位於該小區樓下的一家中介門店，牌子上寫着小區目前出租和出售的一些價格，無論是出租還是出售，都市翠海華苑小區也是處在一個比較高的水平。

現場實拍圖

據中介透露，今年小區的二手房價上漲的幅度很大，在年初三月份左右，價格才7-8萬/㎡，如今的價格已經高達十幾萬/㎡。目前這邊掛牌的以小戶型爲主，掛牌價都挺高的，一套19㎡的房要300多萬。雖然掛牌價格高，來諮詢的人很也有多，但並不是有很多人願意來買，來買的大多數都是因爲寶中的學位。（此爲中介個人觀點，具體以官方公佈爲準）

圖源：深圳升學在線

目前，這邊也有出租的需求，但是如果租房就無法保證學位。因爲寶中的學位非常的緊張，即使是在這裏購買的二手房、新房，也要等一段時間，滿足積分和相關條件纔可以上學。並不是說買了之後就可以立即上學的，而且今年寶安中學的要求非常嚴格，需要滿足一類纔可以申請。（此爲中介個人觀點，具體以官方公佈爲準）該小區主要以20-60㎡的小戶型爲主，單價雖然高，但是面積比較小，所以總價不算高，也比較容易轉手，因而，該小區的成交量不斷上升。加之目前周邊可供選擇的學位房越來少，因而價格一路水漲船高！

圖源：中原網

筆者實地探訪也發現，該小區的居民大多以學生家庭爲主，週末隨時隨地都能看到一些學生和家長出行。由於小區樓齡較長，相關的基礎設施並不是很完善，小區基本無綠化，樓下也沒有可供休息的公共空間。停車位不太充足，車輛隨意擺放在路口，牆壁斑駁陳舊。

現場實拍圖在安全方面，小區的正門並沒有設置門禁系統，只設有一個停車抬杆，負責登記車輛的進出，在住宅的A、B兩棟裏，設有寶安區最新的電子門禁系統，左側設有來訪人員登記處，一定程度上可保證安全。

住宅入口

來訪人員登記處

從鏈家網上看，寶安中學學區內的樓盤還是比較多的。除了本文所提及的都市翠海華苑還包括勤誠達、中糧天悅壹號、中洲華府等，目前片區的房價起伏也比較大，在5—11萬之間。

圖源：鏈家網

那麼，購買了類似都市翠海華苑這樣的名校的學區房，就一定能保證寶中的學位嗎？從寶安區今年公佈的最新的初一招生情況來看，並非如此。

寶安中學（集團）初中部今年計劃招生爲800人，而報名人數就達到了1084人，其中滿足一類要求的就有913人，遠超招生計劃人數，足可見寶中的學位已經十分緊張了！

因此，即使購買了寶中學區範圍內的房屋，也並不能保證一定就可以讀名校！

都市翠海華苑的房價一直備受關注，家在深圳論壇的網友們議論紛紛。短短十幾年，在寶中學區的加持下，該小區的價格上漲了近48倍！有不少的網友爲當年錯過購房良機而表示後悔。

圖源：家在深圳論壇網友

也有網友強烈看好這類小戶型的學區房，認爲無論是自家上學還是用於投資都是非常值得的。（以上僅代表網友觀點，不代表深圳壹地產立場）

圖源：家在深圳論壇網友

綜上，筆者認爲，即使是地處名校學區範圍，在學位日益緊張的情況下，也不可能做到百分之百的學位保證，目前，該小區目前的掛牌價格整體是比較高的，廣大家長一定要三思而後行！

若有迫切的學區房需求，也可諮詢周邊學區範圍內的其他樓盤包括新房和二手房，綜合考慮。重點是要摸清學校的招生情況、積分政策，以及對應新盤、二手房的相關學區劃分和對應政策，確保學位的情況。

從投資上看，名校學區房的漲幅頗具吸引力，但也並非萬無一失。對應學校的考試成績將直接影響學區房的價格。因此，作爲學區房投資，也存在一定風險。