文 | 林開浩

亞洲第一，全球第二的物流地產霸主——普洛斯，剛剛發佈了財報。這份財報讓我們得以窺視，一直以來頗爲神祕的普洛斯，自2018年私有化以來，這2年時間裏到底在做些什麼？

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物流地產貢獻86%的營收

2019年，普洛斯中國實現營業收入9.90億美元，淨利潤爲10.58億美元,與2018年的29.99億美元相比大幅下滑，報告給出的原因是市場公允價值變動和新業務開拓。

普洛斯中國的主營業務依舊是物流地產的租金生意。財報甚至表示，租金的利潤佔據總營收的半壁江山。

普洛斯中國將營收來源分爲：租金及相關收入、銷售貨物收入、金融服務收入、管理費收入等等。

儘管普洛斯在奮力開拓新的業務，不過營收大頭依舊是租金，佔比高達86%。

普洛斯中國營收來源

（來源：2019年公司年報）

就租金收入而言，與2018年的8.32億美元相比，年度租金和相關收入增加了2%，達到8.52億美元，主要歸因於開發項目穩定運營後的租金增長。

儘管與租金收入相比，普洛斯的基金管理收入不算多，但也實現了5300萬美元的增長，增長幅度達到250%。

截止2019年底，普洛斯中國經營着價值210億美元、佔地4600萬平方米的基礎物流設施。

這大約相當於3個易商紅木、4個宇培集團、8個寶灣物流，普洛斯中國依然是不可撼動的“老大哥”。

其中140億美元的已完工房產，租賃率達到87%，使用率達到85%。

2019年，普洛斯中國完成了價值12.68億美元的項目開發和240萬平米建築面積的建設，總體開發利潤率爲29%，總體穩定利率爲50%，較上期增長了6%。

由於近年來，中國主要市場的土地供應收縮，從政府手中獲得物流倉儲用地極其困難，普洛斯採取的方法是——找有土地資源的合作伙伴共同開發。普洛斯自認爲“（土地資源稀缺）這個問題得到了很好的解決”。

02

普洛斯中國的投資版圖

2年控股47家子公司

近年來廣受關注的普洛斯基金管理業務，也在這次財報中做了披露。

截止2019年底，普洛斯基金管理平臺管理着4只基金，分別爲:

CLF Fund I,LP（簡稱“CLF I”）、

CLF Fund ll,LP (簡稱“CLF ll”)、

GLP China Valued-Added Venture I（簡稱“CVA I“）、

GLP ChnaValued-Added Venture ll（簡稱”CVA ll“）。

這4只基金資產管理規模共計150億美元，普洛斯已是物流基金市場上一股不可忽視的力量。

此外，普洛斯還與一批投資者成立了一隻投資穩定創收物流資產的新基金GLP China income Fund I (簡稱“CIF I”)，目標規模爲150億元。

此外，普洛斯中國還有一個私募股權投資平臺——隱山資本，投資領域爲現代物流服務和食品供應鏈兩個賽道。

普洛斯剛剛通過該平臺完成了對寧波中遠海運物流的股權戰略投資。

自2018年成立以來，隱山資本已投資了40多家企業，並曾在2017年參與東航物流的混改。

普洛斯是在2018年5月對隱山資本進行了股權投資，獲取了30.76%的股份，至 2019年的最後一天，將股權投資追加到了69.05%。

值得注意的是，去年一隻名爲Hidden Hill Logistics Private Equity Fund的基金初始募資已經close，總股本融資規模爲12.04億美元。

年報顯示，普洛斯自2018年初私有化以來，奉行極致的“買買買”主義，總計將47家公司納入麾下，股權佔比都在50%以上。

普洛斯中國2019年收購的子公司名單

（來源：2019年公司年報）

普洛斯中國2018年收購的子公司名單

（來源：2019年公司年報）

以上雖不是普洛斯全部的投資案例，但也能體現普洛斯的投資偏好：尋求對被投企業的絕對控制，不僅僅是財務層面的回報，更希望對母公司業務能有所加持。

需要注意的是，普洛斯所投標的，不僅僅是物流產業鏈企業，甚至還收購了多達16家的信息技術企業、6食品供應鏈企業以及1家新能源企業。

食品供應鏈企業，是隱山資本的投資賽道，還好理解，但普洛斯爲何要投資如此衆多的信息技術公司？

財報中不經意的一句話或許透露了線索。

沒錯，如今的普洛斯不僅僅看好既有的基金管理業務，還正在嘗試至少2項新業務——新能源（太陽能業務）和互聯網數據中心。

這就能解釋了普洛斯的投資邏輯，通過大舉收購跨行業的企業迅速積累行業技術和技術。

說到底，和恒大造車一個道理，不懂車，不妨礙我“買買買”呀。

財報末尾，普洛斯顯示出了投資的另一個特點，“嗜好”國企。

年報結尾就披露了2020年的兩項國資收購案。

今年1月19日，普洛斯中國以10.4 億元人民幣的價格受讓了成立於2005年臨港國際20％的股份。

該司由普洛斯和上海臨港集團共同投資與開發，股權各佔50%，收購完成後，普洛斯持有臨港國際股份佔比達到70％，並獲控制權。

臨港國際旗下上海臨港普洛斯國際物流園地理位置特殊，臨港產業區內及上海地區唯一的現代化物流園區。

另一個案例是，普洛斯中國於3月24日戰略投資了招商局集團旗下的招商資本，佔有50％的股份。

此外，普洛斯還計劃認購招商資本新發行的10億元人民幣股本，並提供不超過37.3億元的貸款，用以維持招商資本的日常運營。

招商資本是招商局集團的二級公司，專門從事另類投資與資產管理，負責整合招商局集團在交通運輸、地產、金融三大板塊的資源。

截止2018年底，招商資本管理的資產規模達2700多億元人民幣。2019年6月，招商資本入選國家發改委第四批混合所有制改革試點名單。

“嗜好”國企的邏輯就很好理解了，畢竟優質資產都在國企手裏。

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