中新經緯客戶端5月22日電(薛宇飛)20日晚間，實地地產發展有限公司(以下簡稱“實地地產”)在港交所提交招股書，正式開啓資本市場征途。根據機構排名，實地地產年銷售額僅排在中國房企百名左右，屬於小規模開發商，但其實控人、董事長卻是富力集團聯席董事長、總裁張力的獨子張量。根據《2019胡潤百富榜》，張力、張量父子以240億元人民幣的身家，排在中國富豪榜第133位。

曾留學海外的張量，有着與第一代地產商不同的作風，涉足的行業涵蓋了礦業、裝飾、餐飲、影視娛樂、風投、地產等。實地地產仍是張量主要的商業版圖，招股書披露，公司2017年-2019年營收的複合年增長率達到46.6%，負債有逐年走低的趨勢，但仍高於行業平均水平。

從煤老闆到投資人

在房地產行業，有像碧桂園的楊惠妍、世茂的許世壇、融創的孫喆一等，從自家企業管理崗位做起，一步步向上遷升並直至接班的“地產二代”；也有如王思聰這種，不想子承父業，願意在外搏事業的豪門子弟。

張力曾在多個場合明確表示，兒子張量不會接班富力。出生於1981年的張量，曾留學加拿大，2003年回國後沒有進入富力體系工作，而是另起爐竈闖蕩生意場。

回國當年，張量創辦了恆量建設集團，主營建築業務。報道顯示，該公司早期承接了富力多個住宅小區與甲級寫字樓的建造、裝修等工程，後續進入中山、貴州、無錫等城市開展業務。這期間及以後，張量陸陸續續創辦了電梯媒體飛沙、網上3D售樓諮詢平臺狙房網及一家飲食公司。媒體稱，飛沙後來被分衆傳媒收購，張量取得不錯的投資回報。

實地地產的歷史可追溯至2006年，創立之初，張量及其母親廖冬芬分別擁有實地地產集團80%及20%股權，其後，張量取得了全部控制權。成立當年，實地地產集團在廣東中山開發了首個住宅物業項目璟湖城，但此後數年，都沒有大的動作。實地地產招股書在“我們的主要業務發展里程碑”一欄中，2006年-2012年是空白，直到2013年，將業務拓展至貴州、江蘇兩省時，纔有了新的記錄。

2014年，張量當起投資人，創辦了黑洞投資，這是一家聚焦多資產類別、多策略投資的平臺型投資機構。有報道稱，黑洞投資的投資名單中包括了貨拉拉、房司令、小狗機器人、逗號新零售、桉樹IBC、袋鼠影業等企業。在共享單車火熱時期，張量投資了小藍單車、優拜單車，但最終打了水漂。

2017年10月，張量通過買賣協議，購入了在港交所上市的天馬影視已發行股本約58.71%的股份，摺合4億多元。之後，張量獲任公司董事會主席，天馬影視更名爲傳遞娛樂。根據最新的報告，張量持有傳遞娛樂74.14%的股權。

招股書還披露，張量在主要從事半導體業務的港股公司腦洞科技擔任執行董事。根據腦洞科技2019年年報，張量持有該公司74.96%的股份。

父親張力除了地產業務，在煤炭開採上也有佈局。2012年，力量能源在港交所上市後，張力就將公司的控股權轉到了張量名下，根據2019年年報披露，張量通過一家境外公司擁有力量能源62.96%的股份。如今，張力擔任力量能源董事會主席，張量擔任執行董事。

張量控制的三家上市公司，盤面都較小，截至2020年5月21日收盤，力量能源、傳遞娛樂、腦洞科技的市值分別爲26.6億港元、4.91億港元、3.24億港元。中國城市房地產研究院院長謝逸楓指出，從營收、利潤、土儲等指標來看，實地地產如果能夠成功上市，市值可能不會高於100億港元。至今，實地地產仍由張量100%控股。

營收復合年增長率近50%

直到2015年，多年未有大動作的實地地產，以17.08億元先後在廣州長嶺居板塊拿下四宗住宅用地，2017年，又在三亞、惠州、昆明及深圳開始發展各類物業項目。

近幾年，張量在各方面物色職業經理人，擴充高管團隊。2017年1月，張量任命私交甚好、曾被部分媒體稱爲百度“太子”的李明遠爲總裁，不過不到一年，李明遠便掛印去職。

2019年10月底，有着碧桂園“打工皇帝”之稱的劉森峯離開老東家，11月就任實地副董事長兼總裁。根據招股書顯示，今年4月21日，劉森峯獲委任爲執行董事兼首席執行官。其他董事和高管中，多有富力、龍湖、泰禾的工作經驗。

招股書援引中指院的數據稱，實地地產2019年的銷售額排在中國房企第92位，也就是300.4億元人民幣。而克而瑞研究中心數據顯示，2019年其全口徑銷售額、操盤金額分別爲119.6億元、108.3億元，排在中國房企第153位、第149位。

2017年-2019年，實地地產收益分別爲38.71億元、63.72億元、83.24億元，複合年增長率爲46.6%；稅前利潤分別爲4.15億元、13.43億元、17.06億元，複合年增長率爲102.9%。

從營收上看，2017年-2019年，實地地產超9成收益來自物業銷售，即賣房收入，2019年該部分收入佔到總營收的98%。近三年，物業銷售收益主要來自廣州、遵義、中山、無錫、武漢五個城市，其中，大本營廣州2019年的物業銷售收益約爲40.73億元，佔當年物業銷售總收益的49.94%。

2017年-2019年，公司毛利率呈現出上升趨勢，分別爲21.9%、25.2%及30.9%。但在淨利潤和淨利潤率方面，均出現由升轉降的現象。2017年-2019年，實地地產淨利潤分別爲3.27億元、8.46億元、7.56億元，淨利潤率分別爲8.4%、13.3%及9.1%。招股書稱，淨利潤率波動主要是由於項目交付時間表所致。

短債償還壓力大

其他財務數據上，主要由於股東應占權益增加，實地地產的淨資產負債比率由2017年的38.09倍降至2018年的5.33倍，後又降至2019年的2.25倍，負債率下降明顯。

對比行業數據來看，克而瑞數據中心顯示，2019年上半年，174家房企的加權淨負債率(永續債作爲權益)約爲91.37%。實地地產的淨負債率仍高於行業平均水平。

2017年-2019年，實地地產借款總額(包括銀行貸款及其他非銀行借貸)分別爲119.83億元、117.71億元、126.57億元。截至2019年末，須於一年內或於要求時償還的銀行貸款爲14.03億元，其他借款爲21.81億元，共計35.84億元，佔當年末總借款的28.32%。截至2020年3月31日，須於一年內或於要求時償還的銀行貸款和其他借款合計達到42.88億元。

2017年-2019年，公司現金及現金等價物分別爲45.76億元、42.16億元、20.39億元，2019年末的現金及現金等價物已經明顯低於一年內需償還的借款，短期償債壓力大。招股書解釋稱，現金及現金等價物減少，主要是由於現金及銀行結餘因業務擴張在建項目數目不斷增加導致資金需求增加而減少，受限制現金因預售增加而增加以及用於擴建的已抵押現金增加所致。

現金流方面，2017年-2019年，實地地產經營活動所得現金流量淨額分別爲25.15億元、6.63億元、2.23億元，雖逐年下降，但保持了正數，對比處於擴張階段的中小房企來說，還是不錯的表現；投資活動所用現金流量淨額分別爲-59.1億元、-27.14億元、-19.63億元，呈現收窄態勢。

謝逸楓對中新經緯客戶端稱，近段時間在港交所提交招股書的中小房企，普遍面臨着負債水平高、債務壓力大的通病，急於上市，也是爲了能夠獲得融資，緩解擴張資金壓力。但當前，不管是房地產市場，還是整個經濟環境，都不是上市的好時機，想拿到港交所准入證，難度不小。(中新經緯APP)

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