“三分之一的項目數、一半的在管面積位於大灣區。”

本文爲IPO早知道原創

作者｜蒼穹

據IPO早知道消息，卓越集團旗下物業公司卓越商企服務集團有限公司（簡稱“卓越商企服務”）已於5月31日向港交所遞交招股書，海通國際和海銀國際擔任聯席保薦人。

早在2月12日，IPO早知道就獨家發佈卓越集團考慮拆分物業管理部門赴港上市的消息，如今這一消息得到證實。

卓越集團董事長李華通過全資擁有的東潤（香港）間接控制卓越商企服務79.9%的股權，成爲後者實際上的控股股東。

卓越商企服務最早可追溯至1999年成立的卓越物業，是中國領先的商務物業管理服務提供商，旨在爲客戶提供覆蓋物業全生命週期的全產業鏈綜合服務，涉及商業物業、公共與工業物業及住宅物業多元業態。在傳統的基本物業管理服務基礎上，卓越商企服務開發範圍廣泛的增值服務以滿足客戶需要，包括資產服務、企業服務及特定增值服務。

除物業管理之外，卓越商企服務亦提供金融服務、公寓租賃服務及其他與提供軟件開發和技術維護有關的服務。但招股書指出，卓越商企服務正擬出售其的金融服務業務。

於往績記錄期間卓越商企服務實現快速增長。2017-2019年訂約管理的物業總面積由13.1百萬平米增加至33.2百萬平米，複合年增長率約爲59.1%；同期在管物業的總面積由11.4百萬平米增加至23.5百萬平米，複合年增長率爲43.9%。

卓越商企服務在管面積及收益情況（來源：招股書）

截至2019年12月31日，卓越商企服務在27個城市擁有308個在管項目，大部分位於中國一線及新一線城市。其中，總建築面積11.4百萬平米的101個項目位於大灣區，佔總在管面積的近一半、項目總數的約三分之一。

管理面積攀升的效果在財務數據上得到反映。近三年卓越商企服務的收入以39.2%的複合年增長率增加，從2017年的9.47億元增至2019年的18.36億元，幾近翻倍；同期利潤從1.36億元增至2.34億元，複合年增長率爲30.86%。

而在卓越商企服務的收入結構中，物業管理服務佔據絕對大頭，其他業務收入僅貢獻微量收入。以2019年爲例，該年物業管理服務的貢獻率爲97%，其中基本物業管理服務貢獻率爲85.9%，增值服務貢獻率爲11.1%。

卓越商企服務收入結構（來源：招股書）

如若進一步細分，商業物業管理服務又是重中之重。儘管該項收入貢獻較往年有所下降，但在2019年商業物業管理服務仍貢獻卓越商企服務65.2%的收入，商管物業的特徵明顯。

根據弗若斯特沙利文報告，按向商務物業提供基礎物業管理服務所得收入計，2019年卓越商企服務在中國商務物業管理服務提供商中排名第四，在大灣區商務物業管理服務提供商中排名第二。而按高端商務物業提供基本物業管理服務所得收入計，2019年卓越商企服務在中國商務物業管理服務提供商中排名第三，在大灣區商務物業管理服務提供商中排名第一。

房企系物業公司通常比較依賴關聯方的物業資源，卓越商企服務也在很大程度上受益於卓越集團。

在管面積層面，2017-2019年卓越商企服務來自卓越集團的建築面積分別爲7.42百萬平米、8.55百萬平米、10.15百萬平米，佔各期總在管面積的65.3%、58.8%及43.2%；收益層面，2017-2019年卓越商企服務的關聯方收入佔比分別59.4%、54.7%、42.2%。

來自卓越集團的收益比重降幅不及在管面積比重降幅，原因在於關聯方物業的單位收費逐步走高。近三年卓越商企服務來自第三方物業開發商開發的物業單位收費從15.8元/平方米/月下降至14.0元/平方米/月，同期卓越集團開發的物業單位收費不跌反升，在2019年超過第三方1元/平方米/月至15元/平方米/月。其中，來自卓越集團開發的商業物業單位收費更是在2019年達到19.6元/平方米/月。

卓越商企服務單位收費情況（來源：招股書）

伴隨物業管理行業向着智慧化的方向發展，卓越商企服務亦通過數字化平臺來提升營運效率及服務質量。“E+FM智慧雙平臺”正是這一職責的承擔者，FM智慧管理信息平臺將卓越商企服務維持的設施、技術人員及營運團隊相連接，以管理其保養服務；[O+]則爲其企業客戶提供僱員福利的靈活解決方案。

不過降本增效仍應是卓越商企服務需要考慮的問題，2019年其基本物業管理服務的毛利率降至22%，增值服務毛利率只有25.2%。而在去年，百強物企的平均毛利潤率爲24.02%，意味着卓越商企服務的毛利率尚不及行業平均。