近日，由北京貝塔諮詢中心製作的《2019年度地產上市公司運營效率排行榜》，聯合樂居財經、證券市場週刊首發。

　　  據榜單，2019年合同銷售總額百億以上的地產上市公司存量資產週轉率的中位數較2018年減慢了16%，較2016年減慢了30%，而在行業低谷中預期週轉速度還會進一步減慢20~30%。不過，2019年地產上市公司的結算利潤率略有上升，但仍有5%的企業淨營業利潤率不到10%。結合利潤率和週轉率指標，榮安地產、濱江集團、佳源國際、大悅城、龍光地產、華僑城、力高集團、龍湖地產、新城發展、世茂房地產、中國海外、中國奧園進入了當前效率排行榜的TOP 10；綜合考慮企業的低谷週轉速度後，龍光地產、華僑城、新城發展、中國海外、保利地產、榮盛發展、萬科、藍光發展、招商蛇口、華夏幸福進入了綜合效率榜的TOP 10。

　　  2019年133家地產上市公司存量資產週轉率（並表銷售額/年初總資產）的平均值爲0.271倍，中位數爲0.247倍，較2018年減慢了14.1%，較2016年減慢了24.9%，實際上，自2016年以來隨着地產行業銷售增速的放緩，行業平均的週轉速度就在持續減慢。而合同銷售總額在百億以上的地產上市公司2019年存量資產週轉率的平均值爲0.305倍，中位數爲0.278倍，週轉速度略高於行業平均水平，但較2018年仍減慢了16.1%，較2016年更是大幅減慢了29.8%；其中，有12家公司當前的存量資產週轉率大於0.4倍，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的14.6%；有4家公司的存量資產週轉率大於0.5倍，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的4.9%；但也有21家公司的存量資產週轉率小於0.2倍，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的25.6%；還有2家公司的存量資產週轉率小於0.1倍，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的2.4%。

　　  而在行業低谷中，預期所有企業的存量資產週轉率都將減慢。歷史數據顯示133家地產上市公司在低谷中的平均存量資產週轉率爲0.192倍，中位數爲0.165倍。而合同銷售總額在百億以上的地產上市公司在低谷中的存量資產週轉率平均值爲0.233倍，中位數爲0.213倍，優於行業平均水平，但較當前水平仍大幅減低了24%；其中有19家公司的低谷存量資產週轉率仍能保持在0.3倍以上，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的23.2%；但也有37家公司的低谷存量資產週轉率不到0.2倍，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的45.1%；有8家公司的低谷存量資產週轉率還不到0.1倍，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的9.8%。

　　  利潤率方面，133家地產上市公司2019年的淨營業利潤率（淨營業利潤率=（營業利潤+財務費用-投資收益-公允價值變動收益）/總收入）的平均值爲17.3%，中位數爲15.9%。而合同銷售總額在百億以上的地產上市公司2019年淨營業利潤率的平均值爲16.8%，中位數爲15.8%，較2018年略有上升；其中，有26家公司的淨營業利潤率在20%以上，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的31.7%；有8家公司的淨營業利潤率在25%以上，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的9.8%；有3家公司的淨營業利潤率在30%以上，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的3.7%；但同時也有12家公司的淨營業利潤率不到10%，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的14.6%，過低的利潤率在一定程度上損害了這些企業的盈利能力和抗風險能力。

　　  綜合利潤率和週轉率，我們對地產上市公司效率水平進行評分，其中，效率評分在8分以上的企業具有明顯的效率優勢，而評分在5分以下的企業則暴露出效率短板，評分在2分以下的企業則面臨嚴峻的效率問題。

　　  結果，2019年133家地產上市公司的當前效率評分均值爲5.78分，中位數爲6.03分。而合同銷售總額在百億以上的地產上市公司當前效率評分的均值和中位數都是6.58分，優於行業平均水平；其中，有37家公司的效率評分在8分以上，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的45.1%；但同時也有29家公司的效率評分不到5分，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的35.4%；更有9家公司的效率評分不到2分，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的11.0%；效率水平的優劣分化日益明顯，榮安地產、濱江集團、佳源國際、大悅城、龍光地產、華僑城、力高集團、龍湖地產、新城發展、世茂房地產、中國海外、中國奧園進入了當前效率排行榜的TOP 10。

　　  不過，有些地產企業的週轉速度波動較大，雖然繁榮期的週轉速度會大幅提升，但低谷期的週轉速度則會大幅減慢，這種高波動性也在一定程度上影響了企業的抗風險能力；爲此，我們在綜合考慮了地產企業歷史低谷的週轉速度後對上市公司的效率水平進行綜合評分。結果，2019年133家地產上市公司的綜合效率評分平均值爲4.98分，中位數爲4.95分。而合同銷售總額在百億以上的地產上市公司的綜合效率評分均值爲5.77分，中位數爲5.81分，優於行業平均水平；其中，有24家公司的綜合效率評分在8分以上，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的29.3%；但也有34家公司的綜合效率評分在5分以下，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的41.5%；更有11家公司的綜合效率評分在2分以下，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的13.4%。最終，龍光地產、華僑城、新城發展、中國海外、保利地產、榮盛發展、萬科、藍光發展、招商蛇口、華夏幸福進入了我們綜合效率榜的TOP 10；而金地集團、中梁控股、龍湖地產、佳源國際、力高集團、華潤置地、碧桂園、中國奧園、建發股份、濱江集團也進入了綜合效率榜的TOP 20。