“太狠了！”這也許是媒體對於龍光的一種認知，這種認知也不斷被刷新。

作爲龍光潮汕籍老闆紀海鵬，鎖定的地塊，絕不會放手，也就成爲必然的“地王制造機”。

就在5月15日拍賣的深圳前海的一宗採用“雙限雙競”的宅地這天，熱衷於深圳本土製造“地王”的龍光地產擊退了一衆央企國企及聯合體，舉牌歷經超100輪、最終以115.97億元+配建人才房40760平方米拿下這宗地塊。該地塊打破了2016年由泰禾創造的7.9萬元/平方米的樓面價“地王”紀錄，順利晉級成爲今年的單價新“地王”。

這也是龍光在深圳獨立拿下的第三塊超百億的宗地。

“地王”回首

回首過去六七年間，龍光在土地市場也是榮光加身，僅在深圳龍華、光明奪得多宗“地王”。

2019年6月24日，轟動全國的“624土拍”，龍光孤注一擲，同樣從競拍超過134輪舉牌中競逐勝出，拿下深圳龍華一地塊，第四次奪得深圳“地王”稱號，可售樓面價6.67萬/㎡。

2016年6月8日，龍光以總價140.6億元競得地塊，溢價率159.79%，摺合樓面價27620元/平方米，刷新2016年全國總價地王紀錄，奪得深圳光明新區一商住地塊，涉及建築面積50.9萬平方米。

2015年，位於龍華新區民治辦事處的A811-0319號宗地掛牌出讓，被龍光地產以112.5億元拿下，成爲龍華新總價“地王”，摺合樓面地價1.95萬元/平方米。隨後打造的“龍光玖鑽”項目，銷售均價超過6萬元/平方米。

2014年12月，龍光地產以總價46.8億元拿下位於深圳市龍華白石龍區域的A802-0305號住宅用地，摺合樓面地價2.51萬元/平方米，溢價率高達85.3%。

有意思的是，每次“地王出世”前，伴隨龍光的金主也同時浮現，前有平安大華助其獲得2014、2015年地王，2016年那次卻變成了龍光這一區域房企直面與金融大鱷平安搶奪拍地，而2019年的“624”拍地的背後金主輪到了曾參與“萬寶之爭”的浙銀鉅鑫。

據人民網披露，就在拍地前的6月3日，凱豐實業股權結構發生變化，包括深圳市龍光房地產有限公司、浙銀鉅鑫（杭州）資本管理有限公司對凱豐實業進行注資，高華彬股份被稀釋至60%，深圳龍光持股20%，浙銀鉅鑫持股10%，紀錦坤持股10%。

不過，後來浙銀鉅鑫沒有在2019年的年報中體現，龍光所佔權益是100%，浙銀鉅鑫持股的10%權益不見了。

喫瓜羣衆可以完美想象下這類明股實債的接下來能帶來拿下利好，簡單點說，可以讓財務表面看起來光鮮，沒了債務，都是權益滿滿的體現，另外一面，在融資方面還能滿血復活，獲得更多的貸款能力。

值得一提的是，雖然龍光屢創地王都還收益不錯，但從統計的數據來看，龍光在深圳房企銷售額排行榜上的名次顯著滑落。2018年，龍光在深圳的銷售額爲192.2億元，僅在華潤置地和萬科之後；而2019年，龍光的銷售額滑至76.4億元，排在第8位。

銷售額增速腰斬後多項指標下滑 

2019年年報數據又怎樣？

查詢2019年龍光的年報瞭解到，ROE爲35.5%，超過萬科等不少標杆房企，較18年31.5%上升了4個百分點，連續7年平均ROE達30%。然而公司的銷售均價已經連降兩年，毛利率2019年小幅下滑，同時公司的資本化利息率大幅提升，爲利潤釋放留出更多空間。

報告期內，物業銷售收入佔比超71%，約爲409.21億元，同比僅增長5.5%，較2018年45.7%的增長水平大幅放緩。這或主要是由於當期結算項目單價較低，數據顯示，當期已交付物業平均售價13300元/平方米，較2018年同比下滑了39.3%，而交付物業建面則上升了75.9%。

而物業租賃、建築及裝飾及一級土地開發收入則分別同比增長了53.4%、175.7%和359.1%。

上圖表來源新浪財經

值得一提的是，2019年，公司的非控股股東淨利潤僅2.94億元，較2018年同比下降了58.42%。大致按兩年左右的結算週期來看，當期利潤結轉的約是兩年前的項目，2017年公司的非控股股東權益爲38.58億元，較上一年度同期下滑了39.01%。

從土儲成本看，2019 年，公司新獲取項目平均樓面價5427元/平方米，而2019年底公司土地儲備的平均樓面價約4081元/平方米，拿地成本的上升使得早年地價優勢被削弱，2019年的拿地均價/銷售均價有小幅上升。公司尤其重要在深圳地區早些年的“性價比”優勢似乎正在逐漸降低，2019年深圳土地成本上升較快，未來項目盈利空間或被壓縮。

此外，2019年簽約銷售額960.22億元，同比增速33.73%，較2018年同比增速近乎腰斬；毛利率31.55%，較2018年下降2.18個百分點；存貨/平均預收賬款增至4.03，意味着龍光存貨去化壓力增大；淨負債率67.39%，較2018年末增加4.19個百分點。其中，永續債規模爲23,63億元，佔權益總額5.50%。

本次奪得深圳新地王的龍光除了持續看好大灣區的發展前景，其另外一面風險也隨之而來，現有土地成本持續飆升，土地集中大灣區，區域開房價短時間內持續高開或許不易。

龍光將怎樣繼續高ROE故事呢？中華網財經持續關注。

（中華網財經綜合 文/唐風林）

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