我是廣叔談房，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前爲提供買房最佳解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。

提問：廣叔你好，手上子彈150W，目前月供承受能力1W左右，娃兩歲，從房產小白開始看布吉百合片區（百合學校），後面果斷放棄。然後看西鄉的桃源居片區（中澳學校），發現這些錢也買不了多大多好的房子。所以，又看到了羅湖的螺嶺片區（螺嶺外國語），想先上車這個片區30平左右的搶個學位然後租出去（比如金城華庭），然後自己再租個和租金差不多金額的大房子自住，這樣算壓力不會太大，留下來的資金再給自己充充電，給家人過點有品質的生活，因爲還有四年時間娃才上學，等四年之後再來換或者增加一套。因目前在南山上班，也考慮到通勤問題，所以在糾結到底是選羅湖小面積學位房還是選擇西鄉桃源居片區小兩房，您幫忙給點建議，謝謝

回答：您好，不推薦只有學位沒有居住環境的老房子，除非50平以下的第一梯隊。 金城華庭還算是一個短期內價值不會大打折扣地盤。 桃源居劣勢是學位一般，房子偏老，小區周邊環境雜亂，離地鐵口遠。 優勢是在寶安，西部熱點外溢片區，配套成熟。 這2個盤優先金城華庭。

回答：你好，首選國美第一城，還推薦看 朝青 炫特嘉園，十里堡 京棉新城 公司走的工資代發就不用擔心，一般社保賬戶流水或個人納稅單也都是有效證明。流水也能找懂行的中介幫助包裝，不是大問題

提問：廣叔你好，座標蘇州園區上班，娃還不到一歲，18年在吳中區的甪直買的期房，麗景灣生活廣場，今年四月份拿地產證，還不滿兩年，賣掉以後去掉房貸也只有一百萬的子彈，是加槓桿置換改善到園區，還是等房子滿兩年後存存子彈，再賣掉置換？

回答：你好，蘇州園區已在高位，想自住改善可以考慮，投資不建議，反而會高位站崗，上漲空間倒不如吳中。

我建議你如果不着急改善可以再等等，園區應該會有一定的回撤，同時再蓄蓄力，等房子滿二出手價格也更高。說說置換房子的幾種打法：置換就是資產轉移，要不上移，要不裂變。上移：圈外到圈內，郊區到核心，三四線到一二線。上移的目的，最核心的是讓籌碼更安全，對沖風險效果更好。房子值不值錢，能質押出多少，最終還是銀行說了算。裂變：買得早的，賣的高地，面積大的，可以獲得更多現金流，換2套適中是行得通的.裂變的目的，其中之一自身家庭居住需求，父母一大家子各自空間，生活品質也是提高的，雖然換小了。多一個籌碼，有利於二次置換。

不同家庭，有不同方法，置換是幾百萬資產的轉移，就如工廠搬遷，是有成本的，一定要做好前期功課。

提問：你好廣叔，2016年初購入金地雄楚一號92平兩房目前出租中。手頭子彈60，自己感覺此次疫情可能是個機會所以想在武漢再購入一套110平左右三房(既考慮投資價值也考慮自住，兩個小孩雄楚一號的房子自住略小)，目前在考慮保利星河九州，因爲便宜離地鐵近戶型方正南北通透…有精裝16000，毛坯13500兩種。哪種更好？或者我的情況有沒有別的更合適的樓盤推薦？如果純投資的話是不是您說的後湖白沙洲那些更具有投資價值？感謝回覆。

提問：廣叔好，新人首問 1. 考慮海淀優質學區房，不考慮價格，但考慮學校+回報率。五一學區、上地實驗學區、三小萬柳學區，哪個更好一點？目前看了上地佳園、萬柳碧水雲天的房子 2.計劃定碧水雲天的房子，但我流水不高，怎麼提高銀行貸款呢？ 3. 大廠16年最高價買入一套房，當時300左右，現在只有一半價格了，宣傳說是有五年規劃，期待那時候會漲價回升。您覺得現在有必要賣掉，在北京買入一套純投資房嗎？ 非常感謝廣叔指導！

回答：你好，推薦買碧水雲天 學區 三小 海淀第一 全市前五 可以看下精華主題有個人養流水的說明，或者找中介有能幫助包裝的，可以諮詢下 大廠的房子流動性比燕郊還差，不好賣。可以掛着試下，能出就出掉，或者看下能否抵押出來

提問：廣叔您好。本人戶口長沙，有房票，目前也在湖南工作。不過未來很可能和女朋友（她重慶本地人）去重慶工作生活。之前看了很多長沙房子（開福），也簡單看了下重慶的。子彈80-100w，兩個人月還款5000左右。問下是在重慶買（主要渝北、江北了），還是辛苦點兩個地方都買（各自首套房），長沙買個小點的。如果重慶買的話有哪些樓盤推薦嗎，也看了中央公園（離她家近）、悅來、江北嘴、黃泥磅這些地方部分樓盤，園博園那個萬科，還有照母山一些地方。因爲工作沒定也希望交通能方便一點。謝謝！

回答：你好，重慶，長沙城市基本面都還不錯，房價扁平，雪坡悠長，投資適合守長線 子彈80-100，建議婚前利用各自首套資格分別買入長沙 重慶，買2套低價潛力盤。長沙限價嚴重，房票很難弄，但弄到了全部是筍盤，所以買靠近市中心潛力板塊。

重慶還是有一些投資價值的，雖然投資客很多，但是重慶畢竟是直轄市，房產有價值。重慶的問題就在於新房供應太大，導致房價上漲乏力。好在重慶的基建和城市能級擺在那裏，你拉長時間總是可以慢慢漲上來的。重慶買房要以十年爲單位，因爲它消化這些存量供應還需要不少時間。

提問：廣叔你好，新人首問，我有自住或投資想法！女兒高二，大學在武漢上，早做打算，想在武漢入手一套房，廣叔請推薦合適地段及樓盤名稱！我是剛需族，有不限購指標，首付款只有20W，怎樣拿下房子，盼詳解下！謝謝！

回答：你好，子彈20，自住需要結合你的生活半徑來挑樓盤。 目前不限購區投資更推薦漢口北，但是新盤大戶型偏多，子彈20只能淘淘二手小戶型，如果月供沒問題，可以通過gpgd降低首付。 其次是陽邏，蔡甸，五里界。單價8千左右可入。 陽邏金茂悅，蔡甸中建，五里界路勁時代城都還行。

回答：你好，1.保定現在可以掛出來，把附近5公里的中介都掛一邊，想快速出手，可以承諾中介大紅包。 2.尾款少於30%，可以抵押融資 3.投資和租售比更推薦朝陽東三—東五環之間的窪地板塊。 4.靠近產業區，商圈，交通便利的租金更高。

提問：廣叔你好！住標泉州，打算買套次新二手房，投資加自住，首套房，89平內即可，考慮城東，東海等豐澤或鯉城區域，目前不知道該選哪裏，請指點，謝謝！

回答：你好，福建多山，城市和城市之間差異很大。只有獲得省內支持的城市才能脫穎而出，這方面廈門就是典型。泉州這樣的城市只能有城市內部居住需求，房價只有居住屬性，投資價值不大。泉州未來的發展必然是圍繞着泉州灣的，也就是臺商北晉江和石獅，而臺商先行改區也必然更能先佔有發展資源。預計未來的臺商會和豐澤組成一個大型CBD，是整個臺海經濟圈房價最高的地方，建議你優先考慮豐澤，淘淘二手次新筍。